Grupa Antczak, generalny wykonawca, deweloper i inwestor, zdążyła tuż przed pandemią oddać do użytku trzygwiazdkowy hotel Hampton w Kaliszu. Dziś taka inwestycja byłaby niemożliwa, zakładając finansowanie kredytem bankowym. Na konferencji „Hotel Investment Trends Poland & CEE” Marcin Antczak, prezes grupy Antczak, powiedział, że jej kolejny obiekt, budowany w Kołobrzegu, finansowany jest już w systemie condo. Firma nie rezygnuje jednak z tradycyjnego inwestowania w hotele. Dwie kolejne inwestycje są już na etapie pozwolenia na budowę, jednak problemem jest ich finansowanie przez bank.
Inwestorzy hotelowi w poczekalni
– Patrzę na te inwestycje w terminie dłuższym niż 10 lat. W takiej perspektywie popyt i ceny będą rosły, o czym świadczą zmiany widoczne na rynku już w tym roku. Jestem optymistą i chciałbym, żeby ten optymizm podzielały banki. Gdybym dostał kredyt przy 50-procentowym wkładzie własnym, budowałbym. Jednak nawet bardzo dobre projekty w dobrych lokalizacjach nie mogą liczyć na taki kredyt – stwierdził Marcin Antczak.
Banki są dziś hiperostrożne. Łukasz Płoszyński, wiceprezes Focus Hotels, twierdzi, że proporcje wartości kredytu i equity odwróciły się w porównaniu z okresem sprzed pandemii i dziś banki, jeżeli w ogóle mówią o finansowaniu hoteli, to przy 65-procentowym wkładzie własnym. To sprawia, że inwestycja wspierana kredytem nie ma sensu.
– W tej sytuacji inwestorom pozostaje jedynie kupowanie istniejących hoteli i tu spodziewamy się wielu transakcji – powiedział Łukasz Płoszyński.
Jego zdaniem, żeby budowanie nowych hoteli stało się możliwe, inwestor musiałby zaakceptować stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 4 proc., a nie 7 proc. jak przed pandemią, a banki musiałyby znowu zacząć udzielać finansowania.
– Najtrudniej uzyskać kredyt hotelarzom, dla których jest to jedyna działalność. Łatwiej będzie tym, dla których hotele są jednym z wielu biznesów, i to nie dominującym – tłymaczył Łukasz Płoszyński.
Banki nie chcą ryzyka inwestycyjnego
Opinie te potwierdziła obecna na konferencji przedstawicielka sektora bankowego - Bratosława Mordzińska, menedżer departamentu finansowania strukturyzowanego w Santander Banku Polska.
– Nie wątpimy, że inwestor dobrze wybuduje i wyposaży hotel. Pytanie, za ile i co będzie, jeśli pieniędzy okaże się za mało. Dlatego lepiej, żeby miał inną działalność i w razie czego mógł spłacać kredyt z innej kieszeni – wyjaśniła Bratosława Mordzińska.
Jej zdaniem, jeżeli jesień nie przyniesie powtórki z pandemii, banki szerzej otworzą drzwi do kredytowania. Nie sądzi jednak, żeby jeszcze w tym roku wróciły warunki z 2019 r., czyli LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 70 proc.
– Takie warunki mogę sobie wyobrazić za rok dla inwestora, który ma inną działalność i inne fundusze. Żeby miał z czego dołożyć, jeżeli budżet się rozciągnie, a dochód ze sprzedaży noclegów nie wzrośnie. Bank nie jest inwestorem. Może wchodzić w strefę ryzyka kredytowego, ale nie inwestycyjnego – tłumaczyła Bratosława Mordzińska.
Podejście banków uzasadniła doświadczeniami z pandemii, gdy kredytobiorcom poszkodowanym w wyniku lockdownów na wiele miesięcy trzeba było zawiesić spłatę rat. Drugi powód to trudności z szacowaniem ryzyka przy dzisiejszych problemach branży z brakiem pracowników, rosnącymi kosztami operacyjnymi i inflacją.
– Patrzymy i wstecz, i w przyszłość, i na nasz portfel. Wielu naszych dzisiejszych klientów, którzy korzystali z zawieszenia rat, nie tkwi już w wodzie po szyję – wydaje się nawet, że już wychodzą na brzeg. My jednak musimy czekać, aż nastąpi trwała poprawa sytuacji finansowej. Trudno ściśle określić, co to znaczy, ale myślimy, że trzeba z tej wody wyjść, a nawet trochę przypiec się na słonku – powiedziała Bratosława Mordzińska.
Ile kosztuje hotel
Marcin Antczak twierdzi, że koszt realizacji inwestycji hotelowej prawie się podwoił. W 2019 r. jeden pokój w trzygwiazdkowym obiekcie kosztował 177 tys. zł, a obecnie jest to ponad 300 tys. zł. Grupa Antczak jest też generalnym wykonawcą, więc zna koszty również od drugiej strony.
Wojciech Popis, wiceprezes firmy VHM Hotel Management zarządzającej trzema hotelami Hampton w Gdańsku, Olsztynie i Białymstoku, szacuje, że o ile wcześniej pokój w standardzie trzech gwiazdek można było zbudować i wyposażyć za 200 tys. zł, o tyle dziś koszt waha się między 340 tys. zł a 400 tys. zł. Alternatywą może być inwestycja w technologii modułowej, która oprócz ceny zapewnia też powtarzalną jakość pokoi produkowanych w warunkach fabrycznych.
– Koszt takiego pokoju w technologii modułowej drewnianej może przekroczyć dziś 300 tys. zł – np. do 320-340 tys. zł – ale na pewno nie będzie to 400 tys. zł. Mniejsze jest też ryzyko wzrostu kosztów w trakcie realizacji, która jest o połowę krótsza, a 90 proc. materiałów kupuje się na początku. Warto, żeby banki przyjrzały się tym możliwościom naszej technologii – zachęcał Jacek Grzybowski, członek zarządu Unihouse’u.
Unihouse produkuje od 15 lat mieszkania w technologii modułowej drewnianej, głównie na rynek skandynawski. Na plus takich pokoi należy też policzyć brak problemów ze sprzątaniem po budowie – w przywiezionych i zmontowanych modułach wystarczy zdjąć folię z mebli i już można się wprowadzać. Gorzej, gdy planowany obiekt dzieli duża odległość od fabryki modułów, bo ważną zmienną w budownictwie prefabrykowanym są koszty transportu.
Wzrost kosztów budowy zaskoczył inwestorów, którzy wcześniej rozpoczęli realizację.
– Maksymalna do zaakceptowania cena za pokój w hotelu 3-gwiazdkowym to 300 tys. zł. Wstrzymałem budowę hotelu Hilton w Kołobrzegu, bo nie jesteśmy w stanie zmieścić się w budżecie - chyba że zbudowalibyśmy 300 albo 400 pokoi. Oczywiście nikt nie wystartuje z takim obiektem. Gdybyśmy mieli zrealizować Hamptona za 420 tys. zł za pokój, to nie ma możliwości, żeby on się zwrócił – powiedział Piotr Biliński, prezes BB Old Town.
Zaznaczył jednak, że nawet gdyby inwestorowi udało się znaleźć tańszego wykonawcę, niemożliwe jest dziś uzyskanie na to kredytu bankowego.