Za Kram Investment, nową na polskim rynku spółką deweloperską działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, stoi kapitał prywatny z Węgier. Inwestorzy w najbliższych trzech latach zamierzają zainwestować lub dokapitalizować spółkę kwotą 25 mln EUR. Prezesem Kram Investment został Jerzy Maliszewski, menedżer od blisko 30 lat związany z branżą nieruchomości (był m.in. prezesem spółek z grupy Polnordu w trakcie inwestycji w Miasteczku Wilanów).
Nowość na rynku
– Wprowadzamy na polski rynek ekologiczne parki handlowe. Takie obiekty powstają już na Zachodzie, np. w Niemczech i Austrii. Będą one w całości wykonane z prefabrykatów drewniano-stalowych i wyposażone w panele fotowoltaiczne, mini turbiny wiatrowe, systemy retencji wody, pompy ciepła, ładowarki do samochodów elektrycznych na parkingach. Duża ilość terenów zielonych, place zabaw dla dzieci stworzą przyjazną i ekologiczną przestrzeń i wyznaczą nowe standardy w branży – mówi Jerzy Maliszewski, prezes Kram Investment.
Spółka prowadzi inwestycje w systemie „buduj-wynajmij-sprzedaj”. Na razie zaczyna od parków budowanych w tradycyjnych technologiach. Znalazła kilkanaście działek w różnych miastach Polski, z czego sześć ma już pozwolenia na budowę, a część z nich jest już skomercjalizowanych. Na początek planuje zbudować około pięciu parków handlowych typu convenience (4-6 tys. m kw.), zaczynając od działek mających już prawomocne pozwolenia na budowę i umowy najmu.
– Już teraz umawiamy się z potencjalnymi nabywcami działających i skomercjalizowanych parków handlowych na nasze wyjście z inwestycji w ciągu 24 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Wstępne rozmowy prowadziliśmy z funduszami i właścicielami prywatnymi zainteresowanymi nabyciem pakietu kilku skomercjalizowanych parków – mówi Jerzy Maliszewski
Równolegle z przygotowaniem pierwszych budów Kram Investment szykuje niezbędną dokumentację projektową potrzebną do uzyskania pozwoleń na budowę kolejnych obiektów w różnych częściach kraju. Ma to zapewnić ciągłość inwestycji w firmie na kolejne lata. Poszukuje działek w miastach liczących ok. 10 tys. mieszkańców.
Finansowanie z marszu
Firma dysponuje kapitałem wystarczającym na przeprowadzenie części planowanych inwestycji. Zdaniem ekspertów budowa jednego metra kwadratowego parku handlowego kosztuje obecnie 5 tys. zł, więc na wybudowanie pięciu parków potrzeba ok. 125 mln zł. To średnia cena, bo w dużych miastach grunty są droższe, a im mniejszy park, tym większa wysokość kosztów pośrednich (np. infrastruktury) – a to przekłada się na wyższe koszty jednego metra.
– Oprócz środków własnych będziemy korzystać z finansowania zewnętrznego. W najbliższym czasie rozważamy między innymi emisję obligacji – mówi Jerzy Maliszewski.
Wartość gotowych nieruchomości wytworzonych w ciągu trzech lat szacuje na 100-200 mln zł.
Kram Investment jest na etapie rozwoju swoich struktur i zespołu, który obecnie składa się z doświadczonych menedżerów. Spółka współpracuje jednak z podmiotami zewnętrznymi, uzupełniając w ten sposób własne kompetencje.
– W pozyskiwaniu działek i komercjalizacji wpiera nas międzynarodowa agencja CBRE. Zaangażowaliśmy pracownię projektową Innebo prowadzoną przez Krzysztofa Konara specjalizującego się w projektach obiektów handlowych oraz pracownię Ambient Magdalena Pios do projektu koncepcji drewnianego parku ekologicznego. Wydzieliliśmy na razie trzy lokalizacje, które chcielibyśmy przeznaczyć na parki zeroemisyjne. Będziemy je początkowo budować z dużym udziałem kapitału własnego, bo na razie to nowość i w dodatku wymaga poniesienia wyższych kosztów przy budowie – mówi Jerzy Maliszewski.
Zielone parki to przyszłość
Według szacunków, na jakie powołuje się Jerzy Maliszewski, obecnie budowa parku zeroemisyjnego byłaby od 20 do 30 proc. droższa niż w tradycyjnej technologii, więc wymagałaby zaakceptowania niższego własnego zwrotu z inwestycji albo przekonania do niej inwestora docelowego.
– Wierzymy w to, że budynki zeroemisyjne są przyszłością. Wierzymy także, że inwestycje tego typu, choć droższe od tradycyjnej technologii, mają ekonomiczne uzasadnienie. Widzimy dobry klimat dla takich projektów. Prognozujemy spadek kosztów technologii, liczymy na to, że instytucje finansowe będą aktywnie wspierać realizacje takich projektów jak nasze. Dostrzegamy transformację w kierunku zielonego budownictwa. Stąd też pomysł, żeby zostawiać te obiekty w portfolio i nimi zarządzać długofalowo – mówi Jerzy Maliszewski.
Na powstrzymanie się przed uruchamianiem przez Karm Investment większych projektów wpływa też zmiana od końca 2025 r. przepisów o planowaniu przestrzennym. Istnieje ryzyko, że od początku kolejnego roku na niektórych gruntach nie będzie można zrealizować projektów z funkcją handlową.
Co kusi inwestorów zagranicznych w segmencie polskich parków handlowych?
Jest jeszcze trochę białych plam na mapie handlowej. To nie żadna wiedza tajemna – każda firma doradcza ma bazę miejscowości, w których brakuje podaży nowoczesnej powierzchni handlowej. Jeżeli ktoś realizuje projekt w takim miejscu, to ma silną pozycję w rozmowach z najemcami. Wartość dobrze skomercjalizowanego parku handlowego z czynszami w euro waha się w przedziale 7,7-8 proc. stopy kapitalizacji. Dodatkowo wielu deweloperów liczy na to, że wraz z obniżką stóp procentowych również stopy kapitalizacji poprawią się w stronę 7,5, a może nawet 7,4 proc. Obecnie marże deweloperskie są pod silną presją kosztową pomimo rozwoju wielu najemców.
Jakie przeszkody mogą spotkać tacy inwestorzy?
To nie jest łatwy rynek. Trudne jest stworzenie za granicą podmiotu budującego retail parki. Przede wszystkim wymaga ścisłej kontroli kosztów – od sekretarki poprzez prawników, project managerów aż do prezesa. Oczywiście można wiele z tych kompetencji zlecić wyspecjalizowanym podmiotom, ale… ziemia na rynku kosztuje np. 250 zł za m kw. a od land dewelopera, który rozwiązał m.in. problemy planistyczne, już 400 zł. Komercjalizację można powierzyć agencji, ale i tak warto mieć kogoś na pokładzie od tych spraw. Standardowa umowa najmu liczy bez załączników 20-40 stron i wynegocjowanie tego tak, żeby nie puścić błędu, trwa minimum 3 miesiące z jednym najemcą, a znane są przypadki, że trwa to znacznie dłużej. Trzeba też mieć znajomości wśród kluczowych najemców, bo inaczej rozmawia się z kolegą z branży, a inaczej, dzwoniąc na recepcję sieci handlowej i pytając, kto zajmuje się danym regionem. Ławo też popełnić błąd, kupując ziemię. Ostatnio nasz klient zapytał nas o pomoc w komercjalizacji parku handlowego na gruncie, który właśnie kupił. Okazało się, że w tej miejscowości na pobliskiej działce trwa zaawansowana komercjalizacja planowanego retail parku. Klient został z gruntem i bez szans na pozyskanie najemców.
Mimo tych trudności dużo firm buduje parki handlowe…
To ze względu na białe plamy na mapie, o których mówiłem, gdzie można uzyskać solidne zwroty z inwestycji. Ale te miejsca szybko znikają. Coraz więcej znam przypadków, w których deweloper inwestuje 40-50 mln zł i zostaje z marżą 3-4 mln zł. Wynika to głównie z tego, że ceny gruntów, materiałów i pracy wzrosły, a najemcy nie chcą płacić wyższego czynszu. Wykorzystują dynamikę rozwoju tego rynku i używają jej jako karty przetargowej, negocjując czynsze z deweloperami budującymi w tych samych lokalizacjach. Jeśli jeden z nich schodzi z ceny, to potem będzie mu trudno z zyskiem sprzedać taki park, bo przecież sprzedaje się przepływy finansowe wygenerowane przez umowy najmu.