Polacy pokochali kredyty we frankach szwajcarskich. Nadzór bankowy postanowił to uczucie osłabić. Czy czas pożyczek walutowych się skończył?
1 lipca to data, która budzi niepokój wśród przymierzających się do zakupu mieszkania. Od tego dnia ma być trudniej o kredyt w walucie, która dziś postrzegana jest jako najkorzystniejsza. Zapewne dlatego w ostatnich miesiącach można zaobserwować ogromny wzrost liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Według danych Związku Banków Polskich (ZBP), w I kwartale banki udzieliły 53 tysiące takich pożyczek, na kwotę ponad 7 miliardów złotych. To aż o 72 proc. więcej niż w takim samym okresie ubiegłego roku. Czy ten wzmożony pęd Polaków do zaciągania kredytów jest uzasadniony, czy to tylko wynik rozlewającej się fali paniki? Na czym polegać ma zapowiadana zmiana i w końcu, jak wpłynie na sytuację osób przymierzających się do zakupu mieszkania.
Tajemniczy kryptonim
Rekomendacja S — ten tajemniczo brzmiący termin jest sprawcą całego zamieszania. Kryje się pod nim zbiór wytycznych dotyczący ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych dla klientów indywidualnych, który zostanie wprowadzony przez nadzór bankowy od 1 lipca. Wprawdzie, według stanowiska Związku Banków Polskich, ograniczenia mają charakter jakościowy, a nie ilościowy, jednak z wypowiedzi przedstawicieli banków wynika, że z dużym prawdopodobieństwem zmniejszą one ilość udzielanych kredytów. Rekomendacja wprowadza wiele zaleceń dla banków: standaryzację pojęć i definicji, nowe metody wyceny nieruchomości, organizacji struktur departamentów banków, odpowiadających za analizę ryzyka rynku nieruchomości oraz dostępu do informacji o zabezpieczeniach kredytów w formie nieruchomości. Jednak z perspektywy klientów najistotniejsze jest nałożenie na banki wymogu informowania ich o ryzyku wynikającym z ewentualnej zmiany kursu waluty obcej oraz zmiana sposobu wyliczania zdolności kredytowej dla kredytów walutowych. Jak duży wpływ na sytuację klienta będą miały te zmiany?
Obalanie mitów
Kilka miesięcy temu pojawiła się plotka, że nadzór bankowy zamierza zakazać udzielania kredytów w walutach. Tymczasem na razie nikt nie rozważa takiej możliwości. Zmienią się jedynie zasady ich udzielania, a konkretnie metoda wyliczania zdolności kredytowej. I tutaj powstała kolejna plotka, że od 1 lipca o kredyt w walucie będzie bardzo trudno, więc lepiej zaciągać go teraz. Banki nie prostowały tej informacji, bo nakręcająca się koniunktura była im na rękę. Tymczasem taka informacja jest tylko w połowie prawdziwa. O kredyty walutowe będzie trudniej, ale nie oznacza to, że będzie trudno… Paradoks? Tylko pozorny. Zgodnie z rekomendacją S, analizę zdolności klienta do spłaty rat należy przeprowadzić przy założeniu, że stopa procentowa kredytu w walucie jest równa stopie procentowej kredytu w złotych, a kapitał kredytu jest większy o 20 proc. Banki odejdą więc od dotychczasowej procedury, dzięki której kredyty walutowe były „uprzywilejowane”. Klient zwracający się do banku mógł liczyć na znacząco wyższą pożyczkę, jeśli zaciągał ją we frankach, a nie w złotych. Zdaniem nadzoru bankowego, kredytobiorcy nie do końca przy tym zdawali sobie sprawę ze skali ryzyka kursowego. Od lipca ta tendencja do udzielania wyższych kredytów zostanie zahamowana. Klienci będą też lepiej informowani o ryzyku, jakie podejmują.
— Banki będą zobowiązane do proponowania klientom w pierwszej kolejności kredytów w złotych, a złożenie oferty kredytu walutowego będzie mogło nastąpić dopiero po uzyskaniu od klienta pisemnego oświadczenia, że decyduje się na taki kredyt, mając świadomość ryzyka kursowego — mówi Sabina Salamon z Deutsche Bank PBC.
Konsekwencje
W efekcie o kredyt we frankach będzie tak samo trudno jak o złotówkowy. Ale czy rzeczywiście ciężko go będzie dostać? To zależy od sytuacji kredytobiorcy. Pożyczki to dla banków świetny interes, więc na pewno nie będą zaostrzać kryteriów ich udzielania. Wprost przeciwnie — już teraz widać silną tendencję do ich łagodzenia — w niektórych bankach nie trzeba dokumentować dochodu, bo wystarczy oświadczenie. Jednak otwarcie trzeba przyznać, że dla części potencjalnych kredytobiorców sytuacja się pogorszy. Dotknie to osoby o niższych dochodach. Dziś, dla kogoś, kto nie mógł liczyć na odpowiednio wysoki kredyt w złotówkach, ratunkiem był kredyt we frankach. Od lipca taka osoba może mieć problem ze zgromadzeniem odpowiedniej sumy, a na pewno będzie miała mniejszy wybór banków gotowych do udzielenia kredytu.
— Różnice w maksymalnych kwotach kredytu dostępnych dla danego kredytobiorcy wynikają przede wszystkim z wewnętrznych procedur banków, np. zakładanych kosztów utrzymania kredytobiorcy. Jeśli okaże się, że bank po 1 lipca nie będzie chciał pożyczyć tyle, ile potrzebujemy, warto sprawdzić ofertę innego — radzi Michał Wąsikowski z firmy Expander.
Tezę, wedle której banki chętnie udzielają kredytów, potwierdza średnia ich wysokość w ostatnich latach. Według danych ZBP, w 2002 r. wynosiła ona 60 tys. zł, a w marcu 2006 r. było to blisko 140 tys. zł.
O ile mniej
Nie wszystkie banki są obecnie w stanie skalkulować, o ile zmaleje maksymalna kwota kredytu. Tym bardziej że w niektórych przypadkach od lipca nie zmieni się nic. Część z nich nie faworyzowała w opisany sposób kredytów walutowych. Do tej grupy zaliczały się: Kredyt Bank, mBank, Multibank, PKO BP, Santander Consumer Bank. Inne, takie jak BGŻ, BZ WBK, Nykredit, z wyprzedzeniem dostosowały się do zapowiadanych ograniczeń. W pozostałych sposób wyliczania będzie musiał być dostosowany do nowych zasad.
— Wprowadzenie bardziej konserwatywnego podejścia do oceny zdolności kredytowej przy zaciąganiu kredytu walutowego będzie w rzeczywistości jedynie ujednoliceniem ograniczeń, jakie część banków, w tym nasz, stosuje od dawna — zauważa Marek Kłuciński z PKO BP.
Zmiana nie powinna mieć wpływu na inne parametry oferty: wkład własny, zabezpieczenie, czas kredytowania. Dlatego ci, którzy wykażą odpowiednią zdolność kredytową, wciąż będą mieli szeroki wybór ofert banków.
Ochrona przed ryzykiem
Skoro zmiana postawi w gorszym położeniu część potencjalnych kredytobiorców, to zasadne jest pytanie o motywy jej wprowadzania. Nadzór zaniepokoił się tym, że zdecydowana większość kredytów udzielana była w walutach. Istniała obawa, że wielu klientów skuszonych atrakcyjniejszymi warunkami ignorowało ryzyko walutowe. Rata kredytu jest przeliczana na złotówki w dniu spłaty, a w związku z codziennymi wahaniami kursu klient nie może jej z góry wyliczyć. Najgorsze jednak, że kurs w długim okresie jest nie do przewidzenia. To powoduje, iż kredytobiorca nie zna tak naprawdę wysokości zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu. Za najstabilniejszą walutę uchodzi frank szwajcarski: 1 czerwca 1996 r. średni kurs NBP wynosił 2,13, a 1 czerwca 2006 r. — 2,52. Jak widać, w ciągu 10 lat wzrósł nieznacznie, ale należy przy tym pamiętać, że 17 maja 2004 r. zanotowano kurs 3,12. Ten przykład dowodzi, że w perspektywie kilkunastu lat, a na taki okres zaciąga się kredyty, kurs może się wahać znacząco. Zaciągający kredyty walutowe dzielą się na tych, którzy dzięki zmianie kursu wygrali — bo płacą mniejszą ratę, i tych, którzy zmuszeni są do spłacania więcej, niż zakładali.
Wprowadzana 1 lipca zmiana ma sprawić, że taką ryzykowną grę podejmowali będą tylko ci, którzy mają świadomość ryzyka.
Wartym podkreślenia elementem zmian wprowadzanych rekomendacją S jest zmiana polityki informacyjnej banków o ryzyku kursowym. Nie tylko zmuszone zostaną do oferowania kredytów złotówkowych w pierwszej kolejności, ale również solidnie będą musiały klientowi opowiedzieć o potencjalnych zagrożeniach wynikających z kredytu walutowego.
— W wyniku nowych uregulowań przed podjęciem decyzji o wyborze waluty doradca będzie musiał przedstawić klientowi dziewięć symulacji ryzyka kursowego oraz zmian stopy procentowej — mówi Maciej Garwacki, dyrektor produktów hipotecznych w mBanku.
Oczekiwanym efektem uświadamiania klientów ma być ich rezygnacja z zadłużania się w walutach. Jednak bankowcy są zdania, że ten wpływ będzie marginalny, bo klienci orientują się w potencjalnych zagrożeniach i mimo to wybierają kredyt we frankach — ze względu na atrakcyjne warunki.
Prawdziwe kłopoty CHF
W zgodnej opinii przedstawicieli branży po 1 lipca na rynku kredytów mieszkaniowych nie będzie trzęsienia ziemi. Sytuacja osób mniej zamożnych może się nieznacznie pogorszyć, ale z drugiej strony część banków ma rezerwę w sposobie wyliczania zdolności kredytowej, którą będzie mogła wykorzystać, by nie utracić klientów. Jednak czarne chmury nad rynek kredytów walutowych dopiero nadciągają. Do końca 2006 r. wykonana zostanie analiza, a wraz z nią mogą się pojawić uregulowania zmierzające do ograniczenia ilości udzielanych kredytów walutowych. Jednym z nich może być zmniejszenie wielkości kredytu do 70 proc. wartości nieruchomości. Obowiązek wniesienia aż 30 proc. wartości lokalu dla wielu osób byłby tamą na drodze do własnego mieszkania. Jednak wówczas na pewno liczyć będzie można na inwencję banków w znajdywaniu metod obejścia przepisów. Najprostszym rozwiązaniem będzie miks kredytowy, gdzie część kwoty kredytu jest w walucie obcej, a część w złotych.
Nie należy się spodziewać inwazji banków z Europy Zachodniej na nasz rynek, bo jego konkurencyjność sprawia, że marże banków są niskie, więc nowy gracz nie może liczyć na wysoką opłacalność.
Jednak to nie kolejne ograniczenia dotyczące kredytów mogą być przeszkodą dla myślących o zakupie mieszkania. Jeśli utrzyma się obecna tendencja wzrostu cen nieruchomości, za kilka lat poziom dochodów, wymagany do uzyskania kredytu na zakup przyzwoitego mieszkania, może być dla wielu Polaków nieosiągalny.