Mennica Legacy Tower (MLT) to wynajęty i dochodowy wieżowiec w ścisłym centrum Warszawy wart co najmniej 1,8 mld zł, którego właścicielami po połowie są balansująca na granicy bankructwa grupa Golub Gethouse (GG) oraz giełdowa Mennica Polska, kontrolowana przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków. Ta druga od wielu miesięcy chce odkupić połowę MLT za 135 mln EUR (590 mln zł) plus dług, ale do transakcji wciąż nie dochodzi. Zdaniem inwestorów GG jedynym hamulcowym jest Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik grupy. Po ostatnich wydarzeniach trudno się z tymi opiniami nie zgodzić…
Układy jednomyślne. Prawie
Budowę MLT finansowało konsorcjum banków z mBankiem na czele, a także wielu inwestorów grupy GG (Mennica Polska wniosła do interesu działkę) – mająca arystokratyczne korzenie rodzina Radziwiłłów, fundusze zarządzane przez CVI Dom Maklerski, amerykańska firma Golub, a także kilkuset inwestorów indywidualnych.
Ci ostatni nabywali obligacje trzech spółek stworzonych przez Cezarego Jarząbka: Golub Gethouse MLT (GG MLT), GGH MLT i MLT GGH, które w związku z kłopotami finansowymi grupy znajdują się w restrukturyzacji. Wszystkie trzy dążyły do zawarcia układów z wierzycielami, co miało przyspieszyć finalizację transakcji sprzedaży połowy MLT Mennicy Polskiej, a tym samym umożliwić spłatę obligatariuszy, którym trzy spółki szefa GG są winne na dziś około 125 mln zł.
I układy, oparte na propozycjach przygotowanych przez obsługującą obligatariuszy kancelarię KKF i zakładające ustanowienie zarządcy przymusowego, który wyrazi zgodę na sprzedaż akcji w połowie wieżowca, udało się zawrzeć. Za zagłosowało aż 99,9 proc. wierzycieli GG MLT, 99,1 proc. GGH MLT i 100 proc. MLT GGH. Nikt nie głosował przeciw. Zastrzeżenia do przyjętych układów zgłosił jednak Cezary Jarząbek, któremu już wcześniej sąd zdążył odebrać zarząd własny w dwóch z trzech firm.
Krzywda? 100 proc. plus odsetki
Co nie podoba się szefowi GG? Zapis mówiący o tym, że jeśli zarządca zdecyduje się na sprzedaż akcji w spółce GGH PF3, która ma połowię MLT (możliwe są też inne konstrukcje transakcji), to nabywców powinien szukać wśród innych akcjonariuszy tej spółki. Zdaniem Cezarego Jarząbka to postanowienie ogranicza pulę potencjalnych oferentów, a tym samym może negatywnie wpływać na cenę, za jaką akcje będzie można sprzedać.
Robert Fluder i Marek Kochański z kancelarii KKF zwracają jednak uwagę, że zapis, na który powołuje się szef GG nie limituje zarządcy, bo jedynie wskazuje co „powinien mieć na względzie”. I zapewniają, że zarządca może sprzedać akcje w GGH PF3 również zewnętrznemu inwestorowi. Jednocześnie pełnomocnicy obligatariuszy uważają taki scenariusz za nierealny w warunkach ujawnionego przez „PB” i trwającego już 2,5 roku ostrego sporu o kontrolę nad MLT, jaki Cezary Jarząbek toczy z jednym z największych inwestorów grupy GG, czyli rodziną Radziwiłłów.
Podobne zdanie w tej sprawie ma Paweł Janda ze spółki Janda Możdzeń Restrukturyzacje, która dziś jest zarządcą GG MLT i GGH MLT oraz nadzorcą MLT GGH, a zgodnie z propozycjami układowymi ma też być zarządcą przymusowym wszystkich trzech firm.
- Krąg potencjalnych nabywców połowy MLT jest ograniczony, ale to nie powoduje braku możliwości wykonania układów. Przeciwnie – ich wykonanie jest realne i dlatego wnosimy do sądu o zatwierdzenie układów – mówi Paweł Janda.
Obligatariusze będą protestować
Cezary Jarząbek podtrzymuje jednak, że układ w obecnym brzmieniu może „mieć negatywny wpływ na ilość pieniędzy, jaka trafi do spółek emitujących obligacje, a zatem i do samych obligatariuszy”, którzy tym samym mogą zostać pokrzywdzeni. Te słowa mogą jednak zaskakiwać, gdy uwzględni się fakt, że zgodnie z układem obligatariusze mają być spłaceni… w 100 proc., łącznie z odsetkami do dnia spłaty.
Działania szefa GG wzbudzają u nich ogromną irytację. To dlatego posiadacze przeterminowanych papierów spółek z grupy GG na najbliższy wtorek, 28 listopada 2023 r., zaplanowali protest. Najpierw milczący – w sądzie, który będzie decydował, czy zatwierdzić przyjęte przez nich układy, a potem już głośny – przed budynkiem MLT. W ostatnich dniach przeprowadzili też akcję masowego wysyłania do sądu mejli o tej samej treści.
Można w nich przeczytać m.in.: „Od początku 2021 r. walczę (ponosząc koszty obsługi prawnej) o zwrot swojej inwestycji w nieruchomość Mennica Legacy Tower. Okazały budynek stoi w centrum Warszawy, jest praktycznie w całości wynajęty, przynosi z tego tytułu czynsze, a ja od ponad dwóch lat nie mogę odzyskać swoich pieniędzy. Sytuacja ta jest spowodowana postawą prezesa zarządu Dłużnika, który najpierw twierdził, że ktoś mu ukradł spółkę, a później, że cały świat jest przeciwko niemu – łącznie ze mną.”
Mejle kończą się prośbami o zatwierdzenie układów i sugerują, że przeciwna decyzja najpewniej doprowadzi do upadłości trzech spółek, co byłoby dla obligatariuszy najgorszym scenariuszem. Nawet jednak decyzja o zatwierdzeniu układów może być zaskarżona przez Cezarego Jarząbka, co oznaczałoby kolejne odwleczenie sprawy o co najmniej kilka miesięcy. Czy szef GG zamierza się odwoływać? Na to pytanie nie odpowiedział.
Spór z kolejnym inwestorem
Tymczasem na drodze do sfinalizowania transakcji z Mennicą stoi jeszcze coś. Okazuje się, że Cezary Jarząbek, który do tej pory walczył głównie z rodziną Radziwiłłów, obecnie toczy spór z kolejnym inwestorem grupy GG, Domem Maklerskim CVI, zarządzającym funduszami Noble Funds TFI i Ipopema TFI. I w tym wypadku, podobnie jak poprzednio, chodzi m.in. o tzw. waterfall, czyli podział wpływów ze sprzedaży połowy MLT.
Cezary Jarząbek uważa, że fundusze reprezentowane przez CVI powinny dostać nie 40 mln EUR, wynikające z udziałów funduszy w projekcie, a około 34 mln EUR. Czyli tyle, na ile Ipopema TFI i Noble Funds TFI wyceniają w swoich sprawozdaniach aktywa, związane z MLT. A różnica, czyli około 6 mln EUR, powinna trafić do niego (i pójść na m.in. spłatę obligacji innej związanej z nim spółki)
Marcin Leja, prezes CVI, odpowiada że Cezary Jarząbek domaga się pieniędzy, do których nie jest w żaden sposób uprawniony. Jego zdaniem wycena w portfelach funduszy jest wypadkową wielu możliwych scenariuszy i nie ma znaczenia w kontekście potencjalnej transakcji z Mennicą.
- Jeśli jakaś spółka jest wyceniana na giełdzie po 10 zł za walor, a ktoś ogłasza wezwanie po 13 zł, to mam sprzedać akcje po 13 zł, a 3 zł komuś oddać nie wiadomo za co? Przecież to absurd – ocenia Marcin Leja.