Instytucje finansowe dobiorą sposób finansowania do każdej inwestycji
Koniunktura koniunkturą, ale deweloperzy i tak zmagają się z problemem zapewnienia źródeł finansowania. Banki zaś stawiają warunki…
Niezależnie od rodzaju budowanego obiektu, przed przystąpieniem do jego realizacji deweloper musi oprócz lokalizacji i projektu zapewnić sobie fundusze.
Najtańszym sposobem finansowania jest wykorzystanie przez dewelopera środków własnych. W przypadku nieruchomości mieszkalnych popularne i tanie jest oczywiście finansowanie kapitałem ze sprzedaży, często jeszcze niewybudowanych lokali. To jednak wiąże się z dużym ryzykiem dla klientów, którzy nie mają pewności, że wpłacone na rachunek dewelopera pieniądze rzeczywiście zostaną przeznaczone na budowę.
Na budowę mieszkań
W sytuacji, gdy koszty budowy znacząco poszły w górę, deweloperzy zostali zmuszeni do poszukiwania innych źródeł finansowania. Z pomocą przyszły banki, oferując kredyty przeznaczone na inwestycje mieszkaniowe. W przypadku pozytywnej oceny projektu przez bank deweloper jest zobowiązany do współfinansowania budowy poprzez wniesienie tzw. wkładu własnego, który, zależnie od oceny ryzyka, wynosi zwykle przynajmniej 20 proc.
— Rynek nieruchomości mieszkaniowych zmienił się znacznie w ostatnim roku. Dlatego też — dbając o bezpieczeństwo nie tylko klientów indywidualnych, lecz także samych deweloperów — promujemy zamknięte projekty finansowe na każdą inwestycję. Oznacza to m.in. dostosowanie wysokości finansowania do wszystkich kosztów ponoszonych przez dewelopera, zakładanie spółek celowych pod każdą inwestycję czy wybór rzetelnego generalnego wykonawcy i uwzględnienie wszystkich kosztów budowy w jednej umowie. W połączeniu z instytucją coraz bardziej popularnego rachunku zastrzeżonego, taka konstrukcja zwiększa bezpieczeństwo transakcji na niestabilnym obecnie rynku mieszkaniowym — mówi Marcin Kościński, dyrektor regionalny ds. korporacyjnych ING Banku Śląskiego w Gdańsku.
Rachunek zastrzeżony to konto, na które wpływają pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań. Zwykle zostaje on zablokowany przez bank kredytujący dewelopera, a zgromadzone fundusze wypłaca się dopiero po ukończeniu budowy. W jej trakcie wszystkie koszty realizacji inwestycji pokrywane są w całości z kredytu. Jednocześnie środki zgromadzone na zablokowanym rachunku mogą być zwrócone nabywcom mieszkań w razie rozwiązania umowy.
— Bank pośredniczący między deweloperem, a kupującym mieszkanie zabezpiecza przede wszystkim interes nabywcy lokalu. Deweloper musi zapewnić sobie pełne finansowanie inwestycji — tłumaczy Andrzej Nizio, wiceprezes firmy Marvipol.
Oprócz standardowego, deweloperzy mogą zaciągnąć także tzw. kredyt rewolwingowy. Umożliwia on wykorzystanie pieniędzy z rachunku zastrzeżonego, na częściowe sfinansowanie kosztów budowy. Ponieważ kwota kredytu rewolwingowego jest niższa od standardowego, korzystanie z niego pociąga za sobą niższe koszty. To z kolei przekłada się ostatecznie na rentowność przedsięwzięcia.
Kredyt rewolwingowy jest więc rozwiązaniem pośrednim między swobodnym rozporządzaniem pieniędzmi wpłacanymi przez nabywców mieszkań i sytuacją, w której wpłacane środki zamraża się na cały okres realizacji inwestycji. Stanowi on elastyczny i relatywnie tani instrument finansowy.
Obecnie rachunek zastrzeżony wykorzystywany jest coraz rzadziej. Stosują go zwłaszcza deweloperzy o mało znanej marce, którzy, oferując bezpieczeństwo rozliczenia transakcji, zachęcają klientów do zakupu mieszkania.
— Bardziej popularnym rozwiązaniem, dającym dość wysoki poziom bezpieczeństwa klientom, jest stosowanie systemu płatności, w którym przed wybudowaniem lokalu wymaga się wpłacenia jedynie niewielkiej zaliczki, stanowiącej 10 lub 15 proc. ceny. Reszta trafia na konto dewelopera dopiero przed podpisaniem aktu notarialnego — informuje Marcin Prusak, dyrektor Departamentu finansowania nieruchomości banku DnB Nord.
Dla deweloperów taki system jest korzystny, gdyż kredytujące ich banki często godzą się, aby zaliczki wpłacone przez klientów zostały wykorzystane na finansowanie inwestycji.
Na obiekty komercyjne
Jednak boom budowlany nie ogranicza się wyłącznie do obiektów mieszkaniowych. Wielu deweloperów realizuje obiekty biurowe, handlowe i magazynowo-logistyczne. W ich przypadku zastosowanie znajdują nieco odmienne formy finansowania.
— Od roku 2006 obserwujemy wyjątkowy wzrost działalności inwestycyjnej w segmencie nieruchomości komercyjnych w całej Polsce. Jako instrumenty finansowania coraz większym zainteresowaniem cieszą się — oferowane także przez ING Bank Hipoteczny — kilkunastoletnie kredyty hipoteczne, spłacane zazwyczaj z przychodów, które przynosi sama nieruchomość — mówi Marcin Kościński.
Coraz większą popularnością cieszy się także leasing zwrotny wybudowanej nieruchomości z prefinansowaniem samej budowy. Instrument ten ma swoją specyfikę. Jedną z jej cech jest zapewnienie większej tarczy podatkowej, co przekonuje do niego coraz więcej inwestorów.
— Niezależnie od typu finansowania, szczególną uwagę należy zwrócić na lokalizację nieruchomości oraz na jej najemców. W interesie właścicieli nieruchomości jest zawieranie z najemcami długoletnich umów — istotnie zwiększa to bezpieczeństwo transakcji. Przy tak długiej perspektywie finansowania warto także zabezpieczyć poziom stopy procentowej, aby uniezależnić rentowność projektu od jej bieżącej rynkowej wyceny — zwraca uwagę Marcin Kościński.