Pod koniec 2021 r. Polski Fundusz Rozwoju odkupił od Banku Gospodarstwa Krajowego certyfikaty dwóch funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. W najbliższych latach ma być realizowany program o wartości blisko 5 mld zł. Ta kwota ma wystarczyć PFR Nieruchomości na inwestycje do 2028 r., w ramach których w sumie powstanie 12 tys. mieszkań (5 tys. już powstało).
PFR Nieruchomości jest następcą BGK Nieruchomości, spółki powołanej do inwestowania w polski rynek najmu instytucjonalnego oraz realizacji rynkowej części flagowego rządowego programu Mieszkanie Plus. Prowadzi dwa fundusze zamknięte realizujące inwestycje w mieszkania na wynajem instytucjonalny. Jeden z nich to Fundusz Mieszkań dla Rozwoju (FSMdR), który kontynuuje wspomniany program rządowy, choć mocno zmodyfikowany. Drugi to Fundusz Mieszkań na Wynajem (FSMnW), działający na identycznych zasadach rynkowych, jak wchodzące do Polski zagraniczne fundusze z sektora mieszkań na wynajem instytucjonalny (tzw. private rented sector, w skrócie PRS).
– Chcemy rozwijać się w obu funduszach, obecna sytuacja bardziej jednak sprzyja inwestycjom poprzez Fundusz Mieszkań dla Rozwoju – mówi Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości.
Kierunek: średnie miasta
O obecnej przewadze inwestycji w ramach FSMdR zadecydowała przede wszystkim dostępność gruntów. Ponieważ fundusz ten realizuje misję społeczną zwiększając dostępność mieszkań dla rodzin, które nie mogą liczyć na ich zakup ani nawet na wynajem na zasadach komercyjnych, jego inwestycje oparte są na współpracy z samorządami terytorialnymi. Gminy uczestniczą z jednej strony w rekrutacji takich rodzin, a z drugiej oferują funduszowi działki pod budowę mieszkań.
Według prezesa PFR Nieruchomości robią to chętnie, widząc, że inwestycje FSMdR pomagają w realizacji ich polityki mieszkaniowej. Choć ceny tych gruntów są rynkowe, to jednak liczy się sama dostępność. To właśnie brak ziemi w miastach sprawia, że deweloperzy zaczynają coraz częściej swoje inwestycje na peryferiach lub w miejscowościach satelickich. Z tego samego powodu PFR Nieruchomości w większym wymiarze zamierza rozwijać ofertę społeczną realizowaną przez FSMdR.
Fundusz Mieszkań dla Rozwoju oferuje swoim najemcom takie możliwości, jak rządowe dopłaty do czynszów czy – w wybranych inwestycjach – najem z dojściem do własności. Dopłaty do czynszów – nawet w wysokości 800 zł miesięcznie i nawet przez 15 lat – są opcją dostępną dla wszystkich funduszy PRS, musiałyby jednak podjąć współpracę z samorządami w kwalifikowaniu najemców. Np. zdolność czynszowa dla rodziny 2+1 w standardowym mieszkaniu 50 m kw. oznacza miesięczny dochód na rodzinę w wysokości minimum 3,5 tys. zł netto. Z dopłat korzystało w mieszkaniach FSMdR w 2020 r. 338 rodzin (wypłacono łącznie 95 tys. zł mies.), a w 2021 r. – 544 rodziny (170 tys. zł mies.).
– Najem z opcją dojścia do własności zadeklarowaliśmy dotychczas w Wałbrzychu, Białej Podlaskiej, Katowicach i Gdyni. W Białej Podlaskiej ta opcja została już uruchomiona, co w praktyce oznacza, że klient płaci czynsz i dodatkowo ratę za dojście do własności, co podzielone jest najczęściej na około 25 lat. W Wałbrzychu prawie 50 proc. najemców jest zainteresowanych wykupem. Staramy się taką ofertę przedstawiać głównie w mniejszych miastach, gdzie widać największe zainteresowanie tą opcją – mówi Wojciech Caruk.
Projekt musi być zamknięty i rozliczony, aby fundusz mógł przeprowadzić symulacje finansowe i podjąć decyzję o oferowaniu dojścia do własności. Oferta taka nie pojawia się standardowo we wszystkich osiedlach budowanych przez FSMdR. Ważne są też inne plany funduszu związane z daną nieruchomością. Np. w inwestycji na ul. Ratuszowej na warszawskiej Pradze opcja taka nie jest rozważana z powodu lokalizacji w bardzo atrakcyjnej części miasta.
Różnica w czynszach FSMdR i FSMnW jest znaczna. Na przykład czynsze w dwóch inwestycjach w Katowicach – FSMdR (Nowy Nikiszowiec) i FSMnW (ul. Pułaskiego) w porównywalnych lokalach (M2 z metrażem ok. 50 m kw.) wynoszą: w tym pierwszym – 1533 zł./mies. (a maksymalna dopłata do czynszu to 280 zł), a w tym drugim na zasadach w pełni rynkowych trzeba zapłacić 2263 zł/mies. Należy przy tym pamiętać, że mieszkania FSMnW są wyposażone w sprzęt AGD oraz meble kuchenne. W FSMdR są to mieszkania wykończone, ale wymagające urządzenia kuchni.
W obu funduszach łącznie jest 7469 mieszkań wybudowanych i w budowie w 43 lokalizacjach.
Liczenie zwrotów z inwestycji
Dla PFR Nieruchomości najlepszym potwierdzeniem, że inwestycje FSMdR są potrzebne jest fakt, że gminy, które już raz uczestniczyły w partnerstwie z PFR Nieruchomości, zgłaszają się ponownie z propozycją wniesienia do spółki działek na budowę mieszkań. Nie zawsze jest to jednak możliwe.
– Mimo społecznej misji, jaką realizuje FSMdR, działamy całkowicie na zasadach komercyjnych. Kupujemy działki po cenach rynkowych, płacimy rynkowe stawki generalnym wykonawcom i na koniec czynsze również muszą być zbliżone do rynkowych. Charakter społeczny mają dopłaty do czynszów czy możliwość stopniowego dojścia do własności. Musimy więc tak kalkulować nasze inwestycje, aby uzyskać z nich odpowiednie oczekiwane przez fundusz zwroty – tłumaczy Wojciech Caruk.
Z tego powodu w lokalizacjach, gdzie rynek najmu jest bardzo nasycony, kolejna inwestycja wiąże się z większym ryzykiem. Specjaliści funduszu oceniają przy tym wiele zmiennych – aktualne i prognozowane dane demograficzne, obecny i przewidywany rozwój przedsiębiorczości, średnie ceny na rynku najmu. Firma nie może sobie pozwolić na poniesienie kosztów, które w efekcie wywindują czynsze na poziom przekraczający zdolność czynszową na lokalnym rynku.
– Inwestujemy w lokalizacjach, gdzie możemy uzyskać atrakcyjną cenę najmu, czyli trochę niższą niż średnia na rynku prywatnych mieszkań na wynajem. Czasami trudno określić jaka jest średnia, bo rynek najmu w danej lokalizacji jest słabo rozwinięty. Wyzwaniem jest też samo porównanie ofert – my mamy mieszkania nowe, wyposażone w nowe sprzęty, oferujemy bogatszy i profesjonalny serwis – mówi Wojciech Caruk.
PRS jak prywatne
Według prezesa PFR Nieruchomości podstawowym partnerem spółki przy realizacji inwestycji FSMdR są jednostki samorządu terytorialnego które odpowiadają za ok. 60 proc. łącznego wolumenu funduszu, ok. 30 proc. to spółki skarbu państwa, a 10 proc. – deweloperzy. Ci ostatni sprzedają przeważnie obiekty na niezaawansowanym etapie w inwestycjach wieloetapowych w formule forward, aby wzmocnić swoją płynność finansową.
– Kupujemy też działki od Poczty Polskiej. Przykładem może być inwestycja przy ul. Kolejowej w centrum Wrocławia – wielofunkcyjna, połączona z rewitalizacją. Marzymy o uzupełnieniu mieszkań nie tylko funkcją handlowo-usługową, ale też kulturalno-wystawienniczą – mówi Wojciech Caruk.
Rosnące stopy procentowe wypychają obecnie część osób marzących o własnym M na rynek najmu. To szansa dla PRS nie tylko z powodu wzrostu popytu na wynajem, ale też dostępności projektów oferowanych przez deweloperów. Według prezesa PFR Nieruchomości już teraz zaczynają się oni interesować współpracą z funduszami i w ciągu najbliższego roku lub półtora może zmienić się ich obecne podejście, preferujące sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym.
Konkurencja to pieśń przyszłości
Dla FSMnW naturalnym rynkiem do porównań powinny być mieszkania na wynajem instytucjonalny gromadzone przez zagraniczne fundusze PRS. Zdaniem prezesa PFR Nieruchomości trudno mówić o konkurencji na rynku, który dopiero powstaje. Na 1,2 mln mieszkań na wynajem w Polsce do funduszy należy kilka tysięcy, a pod koniec trwającej dekady na 1,5 mln wszystkich wynajmowanych lokali, do PRS będzie należało prawdopodobnie ponad 100 tys. mieszkań. Np. jedna z inwestycji PFR Nieruchomości na wrocławskich Popowicach powstanie obok mieszkań Vantage, tworząc swoistą enklawę PRS.
– Obecnie sytuacja związana z uchodźcami zmieniła rynek diametralnie w porównaniu z czasem jego normalizacji po pandemii. Myślę, że jeszcze długo popyt będzie przewyższał podaż nie pozwalając odczuć konkurencji na polskim rynku PRS – mówi Wojciech Caruk.
Mimo to PFR Nieruchomości stara się tak inwestować, by oferowane mieszkania były konkurencyjne rynkowo. Im bardziej odpowiadają na potrzeby najemców, tym łatwiej skomercjalizować nowe projekty i tym mniejsza jest rotacja najemców, a rotacja to koszty pustostanów i dodatkowych remontów.
Wojna i uchodźcy wpływają na rynek nie tylko wzmacniając popyt. Przerwane łańcuchy dostaw niektórych materiałów, niemożliwe do przewidzenia skoki ich cen spowodowały, że kalkulowanie zwrotów z inwestycji w najem instytucjonalny stało się prawie niemożliwe. Zdaniem Wojciecha Caruka nie oznacza to jednak, że PRS wstrzymają się od inwestycji, dopóki sytuacja z kosztami budowy się nie uspokoi. Sektor patrzy na inwestowanie w perspektywie 30 czy 50 lat, więc z góry zakłada, że w tak długiej perspektywie będą różne momenty cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowy. PFR Nieruchomości nie wstrzymuje więc dziś inwestycji. Obecnie w budowie znajdują się mieszkania w Katowicach, Poznaniu, Zgorzelcu i w Nakle nad Notecią.
Popyt na rynku najmu rośnie bezprecedensowo i wzrost ten będzie miał długoterminowy charakter. Dzisiejsza oferta mieszkań na wynajem to jedynie kilkanaście procent liczby mieszkań dostępnych na rynku w kwietniu 2021 roku. Deficyt mieszkaniowy istniał w Polsce jeszcze przed wojną w Ukrainie i wynosił kilkaset tysięcy mieszkań w największych miastach, a dodatkową falę popytu wynikającą z wojennej migracji szacujemy na ok. 250 – 300 tys. mieszkań potrzebnych w Polsce w średnio i długofalowej perspektywie. Najem instytucjonalny niewątpliwie jest odpowiedzią na potrzeby nie tylko obywateli Ukrainy, którzy zdecydują się pozostać w Polsce, ale również dla Polaków wchodzących na rynek mieszkaniowy w warunkach drastycznie rosnących stóp procentowych. Czynnikiem sprzyjającym dynamicznemu rozwojowi rynku najmu instytucjonalnego jest zdecydowanie większa skłonność deweloperów do dywersyfikacji sprzedaży i zaoferowania budynków mieszkaniowych inwestorom PRS, zwłaszcza wobec wyraźnego spadku liczby mieszkań sprzedawanych nabywcom indywidualnym.