Po kryzysie z 2008 r. banki ograniczyły elastyczną politykę kredytowania projektów na rynku nieruchomości. Przestały finansować przedsięwzięcia w 80-85 proc. ich wartości czy zakup działek inwestycyjnych, na których, co pokazywała praktyka, wiele projektów nie udało się zrealizować. Dziś poziom finansowania sięga z reguły 60-65 proc. LTV (ok. 97 proc. realizowanych projektów w Polsce).
— Można uzyskać finansowanie do 75 proc., ale to incydentalne sytuacje, na przykład gdy kredytobiorca od dawna współpracuje z bankiem, albo jest to znana i duża grupa kapitałowa, czy też w grę wchodzi nieruchomość „prime”, wynajęta na wiele lat — tłumaczy Piotr Piasecki, ekspert z JLL.
Dodaje, że podmioty finansowe znacznie staranniej niż dekadę temu, dokonują analizy kredytobiorcy, przyglądając się szczególnie uważnie jego doświadczeniu i wypłacalności.
Duża płynność
Jak przyznaje Michał Skotnicki, prezes zarządu BBI Development, deweloperom najbardziej opłaca się finansowanie kredytem, bo jest najtańszą formą pozyskania kapitału. Podkreśla, że polski rynek bankowy cały czas jest aktywny — nie zamknął się po upadku Lehman Brothers, czego przykładem był np. Plac Unii, inwestycja BBI Development.
— Projekt był finansowany w stosunku 30:70 proc. przez bank Pekao na 105 mln EUR, w 2012 r. Drugim takim projektem jest praski Koneser, któregowartość również przekracza 105 mln EUR. Inwestycja Centrum Marszałkowska Sezam to około 48 mln EUR. Mieliśmy kilku chętnych na udzielenie kredytu samodzielnie i kilku z udziałem konsorcjanta — mówi Michał Skotnicki. Za najmniej ryzykowny sektor uchodzi dziś jednak mieszkaniówka — deweloperzy notują ciągle wysokie wyniki sprzedaży, co jednak nie daje bankom szansy na zbyt duży zarobek, gdyż kredyty błyskawicznie się spłacają. Piotr Piasecki zauważa przy tym, że zmieniła się struktura wśród inwestorów prywatnych — podczas gdy pierwsza fala, rozkręcająca się mocno w ostatnich latach, opierała się na zakupach gotówkowych, teraz pojawia się coraz więcej „followersów”, osób inwestujących np. w mieszkania na wynajem, ale już za pomocą kredytu — mówi Piotr Piasecki.
Atrakcyjnym produktem na rynku finansowym są też projekty biurowe — duży popyt ze strony najemców pcha deweloperów do kolejnych budów. Mimo rosnących kosztów budowy, widać ruch i płynność inwestycyjną w wielu polskich miastach. Również i powierzchnia magazynowa, uznawana od wielu kwartałów eldorado, jest chętnie finansowana przez podmioty zewnętrzne.
— Powodów jest kilka — obiekty te są szybko budowane, dodatkowo najczęściej powstają pod konkretnego najemcę, a więc są zabezpieczone wieloletnimi umowami najmu.
Ponadto większość tego sektora znajduje się w rękach kilku głównych graczy, uchodzących za dobrego klienta w oczach banków. Ryzyko związane z tymi nieruchomościami jest więc niskie — tłumaczy Piotr Piasecki.
Z kolei w segmencie hotelowym chętnie finansowane są obiekty z długoterminowymi umowami najmu zawartymi ze znanymi operatorami.
— Pewnym wyzwaniem mogą być centra handlowe. Dzieje się tak ze względu na globalnie spadające zainteresowanie inwestorów tą kategorią nieruchomości. Na przychylność banków wpływają jednak spektakularne transakcje inwestycyjne, które świadczą o bardzo dobrej kondycji tego rynku w Polsce — tylko w 2018 r. łączna wartość umów kupna/ sprzedaży zawartych w sektorze powierzchni handlowych sięgnęła aż 2,47 mld EUR. Ponadto, sporym zainteresowaniem ze strony banków cieszą się mniejsze obiekty czyli tzw. convenience centre, umożliwiające podmiotom finansowym dywersyfikację portfela — opowiada Piotr Piasecki.
Bez nowego krachu
Analitycy w kolejnych latach nie spodziewają się dekoniunktury, chociaż możliwe, że w niektórych sektorach nastąpi pewne spowolnienie. Zdaniem przedstawicieli banku Pekao, może być ono najbardziej widoczne w sektorze centrów handlowych, gdzie ze względu na globalny trend e-commerce oraz ograniczenie handlu w niedziele centra handlowe o gorszej lokalizacji mogą odczuć spadek tzw. footfall oraz sprzedaży.
— Jesteśmy optymistami w przypadku sektora magazynowego, ze względu na wspominany trend e-commerce oraz duże inwestycje w tej branży obsługujące rynek niemiecki. Również optymistycznie patrzymy na nowe projekty biurowe, gdyż widzimy, że w bardzo szybkim tempie znajdują one najemców, m.in. dzięki walce pracodawców o młodych pracowników dla których atrakcyjne miejsce pracy jest istotnym czynnikiem przy wyborze pracy. Widzimy ryzyko wzrostu pustostanów w starych obiektach ze względu właśnie na dużą podaż nowych powierzchni biurowych. To zjawisko jest widoczne np. w Warszawie i Krakowie — opowiada Łukasz Białecki, dyrektor Biura Finansowania Nieruchomości Komercyjnych Banku Pekao.