Nie każdy mały i średni przedsiębiorca dysponuje wolnymi środkami, które może przeznaczyć na nowe inwestycje – dla wielu jedynym rozwiązaniem jest pozyskanie kapitału z zewnętrznego źródła. Naturalnym sprzymierzeńcem w takiej sytuacji wydaje się być bank, ale doświadczenie wielu przedsiębiorców pokazuje, że nie jest wcale łatwo otrzymać kredyt.
Problemem może być niska zdolność kredytowa firmy lub jej całkowity brak (niejeden przedsiębiorca ucieka do szarej strefy ze względu na wysokie obciążenia podatkowe, niejasne, zawiłe prawo i nieufność do państwa, a więc formalnie nie ma dochodów), ale zwykle on lub jego bliscy mają na własność mieszkanie, dom czy inną posiadłość – w tej sytuacji pożyczka pod zastaw nieruchomości może być rozwiązaniem.
Kredyt bankowy pod zastaw
Polscy mali przedsiębiorcy niezbyt chętnie korzystają z bankowych kredytów, a wielu z nich w ogóle nigdy nie zaciągało zobowiązania w banku[1]. Wydaje się, że banki bardziej dbają o interesy dużych firm niż o sektor MŚP[2]. Nic dziwnego – rozpatrywanie wniosków kredytowych firm to konieczność dokładnej analizy biznes planów, skomplikowanej dokumentacji oraz ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Banki łatwiej i szybciej zarabiają na kredytach konsumpcyjnych i kartach kredytowych.
Źródło: NBP
Kredyt w banku to przede wszystkim długotrwałe procedury, a przecież w biznesie czas odgrywa często kluczową rolę. Wielu przedsiębiorców zwraca uwagę, że proces decyzyjny w przypadku przyznawania kredytu trwa zbyt długo. Tymczasem koniunktura może się zmienić, a biznes, który miał przynieść zysk, przestanie się już opłacać.
Niezwykle istotne znaczenie dla banku ma zdolność kredytowa. W wielu przypadkach instytucje finansowe żądają dodatkowego zabezpieczenia pożyczki hipoteką nieruchomości mieszkalnej lub użytkowej. Nie jest to jednak gwarantem przyśpieszenia czasu realizacji procedur bankowych. Kolejnym przykładem firm obciążonych niepewną zdolnością kredytową są te, które mają problemy finansowe lub toczy się wobec nich egzekucja komornicza. Takie podmioty nie mają szans na pozytywną weryfikację w banku, nawet gdy dysponują atrakcyjnymi nieruchomościami. Na szczęście, kredyt bankowy nie jest jedynym dostępnym na rynku rozwiązaniem.
Dobre zasady to jasne zasady
Dla bezpieczeństwa finansowego firmy ważne jest nie tylko samo pozyskanie kapitału, ale również wiarygodne źródło takiego finansowania. Banki są nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, dlatego są najpewniejsze, ale nie oznacza to, że na rynku firm pożyczkowych nie można znaleźć wiarygodnych partnerów. Należy tylko poświęcić temu więcej uwagi i stawiać na renomowane firmy pożyczkowe, które dysponują kapitałem z legalnego źródła. Jak mówi Dawid Malantowicz, prezes Property Secured Fund SA firmy udzielającej pożyczki pod zastaw nieruchomości: „Pożyczek udzielają nieraz małe firmy, dysponujące niewielkim własnym kapitałem, bardzo drogo, na niejasnych warunkach, na podstawie wątpliwych prawnie umów, niepłacące podatków. Każdy z nas słyszał o wywłaszczeniu ludzi z ich majątku na podstawie umowy, która miała być pożyczką, a była umową sprzedaży nieruchomości. Tych spraw wbrew pozorom nie ma wiele, ale psują opinię o całym rynku”. Wiadomo, że aby uniknąć wpadnięcia w płatniczą matnię i ustrzec się przed oszustwem, trzeba zawsze czytać tekst umowy napisany małym drukiem i dokładnie zwracać uwagę na wszystkie koszty transakcji, nawet te, które pozornie nie mają z nią nic wspólnego. To podstawa, ale nie każdy o niej pamięta.
Na co zatem należy zwracać uwagę? Umowa powinna być skonstruowana jasno i przejrzyście. Jeśli formą zabezpieczenia jest przewłaszczenie nieruchomości, należy zadbać o to, żeby w dziale III Księgi Wieczystej nieruchomości wpisać roszczenie kredytobiorcy o zwrotne przeniesienie prawa własności po spłacie pożyczki.
Korzystne dla przedsiębiorców jest rozwiązanie polegające na zwrocie pożyczonego kapitału wraz z ostatnią ratą. W okresie finansowania, pożyczkobiorca spłaca jedynie odsetki, a kapitałem może swobodnie dysponować przez cały okres umowy. W tej sytuacji nie jest obciążany wysokimi ratami miesięcznymi. Dzięki temu może działać elastycznie.
Warto dodać, że firmy udzielające pożyczek pod zastaw nieruchomości nie odrzucają wniosków przedsiębiorstw znajdujących się w złej kondycji finansowej, a nawet zadłużonych, ponieważ skupiają się głównie na analizowaniu zabezpieczenia wierzytelności. Między innymi to właśnie sprawia, że ich oferta jest konkurencyjna w stosunku do kredytów bankowych, w wielu przypadkach nieosiągalnych dla małych firm, i może być ważnym czynnikiem w finansowym zabezpieczeniu niejednego podmiotu z sektora MŚP.
[1] Badania NBP wskazują na niską skłonność małych i średnich przedsiębiorstw do korzystania z kredytów. 41,7% firm z sektora MŚP nigdy nie ubiegało się o kredyt bankowy, jako przyczyny najczęściej podając trudność wykazania zdolności kredytowej, niekorzystne warunki kredytowe i obawę o odrzucenie wniosku przez bank (źródło: http://www.nbp.pl/publikacje/materialy_i_studia/ms310.pdf).
[2] Z danych NBP wynika, że w 2015 roku banki złagodziły wymogi kredytowe wobec dużych przedsiębiorstw, a zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów dla małych i średnich firm (źródło: http://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2015_3.pdf).