Prawny chaos utrudnia sprzedaż

29-11-2016, 22:00

Po roku obowiązywania ustawy o rewitalizacji gminy nie ułatwiają przedsiębiorcom formalności związanych z handlem gruntami.

Miały być jednolite zasady opracowywania i prowadzenia gminnych programów rewitalizacyjnych, a jest chaos. Po roku obowiązywania ustawy o rewitalizacji pracownicy urzędów gmin często nie potrafią wskazać przedsiębiorcom procedur uzyskiwania zaświadczeń związanych ze sprzedażą gruntów i wymaganych przez notariuszy. Niedopełnienie tych procedur przez przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami może doprowadzić nawet do nieważności umowy sprzedaży zawartej z pominięciem nowej zasady ustawowej, czyli prawa gminy do pierwokupu. Agnieszka Ścięgosz, radca prawny w kancelarii GSW Legal, przypomina, że ustawa przyznała im takie prawo w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą gminy lub w tzw. Specjalnej Strefie Rewitalizacji (SSR). Od 18 listopada 2015 r. transakcja obejmująca nieruchomość położoną na obszarze przeznaczonym do rewitalizacji dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Dlatego trzeba uzyskać zaświadczenie o położeniu zbywanego gruntu.

Zobacz więcej

USTALIĆ PRAWO PIERWOKUPU: — Trzeba uzyskać zaświadczenie o położeniu zbywanego gruntu. Z dokumentu powinno wynikać nieist-nienie bądź istnienie ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, co pozwoli notariuszowi wykluczyć lub wziąć pod uwagę konieczność sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży — zwraca uwagę Agnieszka Ścięgosz, radca prawny w kancelarii GSW Legal. ARC

Dokument dla notariusza

— Powinno z niego wynikać nieistnienie bądź istnienie ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, co pozwoli notariuszowi wykluczyć lub wziąć pod uwagę konieczność sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży. Zawarcie transakcji bez dokumentów, z których wynika aktualne przeznaczenie nieruchomości, jest obarczone wysokim ryzykiem — wyjaśnia radca z GSW Legal. Prawo pierwokupu wykonuje organ wykonawczy gminy w ciągu miesiąca od dnia, gdy notariusz powiadomił go o umowie sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu. Jeżeli gmina wyrazi zamiar zakupu, jej organ składa u notariusza oświadczenie w tej sprawie, a do transakcji dochodzi według zasad określonych w warunkowej umowie sprzedaży.

— Konsekwencją nowej ustawy jest konieczność weryfikacji, czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, a także potwierdzenia, czy nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji lub SSR, przy czym w pierwszym przypadku uchwała rady gminy może, ale nie musi, przewidywać pierwokup. Warto pamiętać, że jeżeli na etapie umowy przedwstępnej jeszcze nie ma uchwały, to na etapie umowy przyrzeczonej może już ona zostać wydana i wówczas niezbędne jest uwzględnienie w strukturze transakcji pierwokupu gminy z tego tytułu. Trzeba trzymać rękę na pulsie, mając na uwadze, że pominięcie prawa pierwokupu gminy kończy się nieważnością sprzedaży — mówi Justyna Milewska, lider zespołu Real Estate w Deloitte Legal.

Od okienka do okienka

Dopełnienie formalności do łatwych nie należy. Do końca grudnia 2023 r. stosowanie ustawy o rewitalizacji nie jest dla gmin obowiązkowe — i 80 proc. miast na prawach powiatu nie wyznaczyło jeszcze wprowadzonych przez ustawę obszarów do rewitalizacji ani obszarów zdegradowanych. Kłopot jest też z uzyskaniem wspomnianych zaświadczeń. W miastach na prawach powiatu ich wydawaniem zajmują się m.in. wydziały ds. promocji lub rozwoju miast, wydziały ds. gospodarki przestrzennej, biura rewitalizacji, wydziały architektoniczno-budowlane, wydziały ds. polityki przestrzennej, wydziały ds. funduszy europejskich i programów pomocowych, spółki prawa handlowego, a nawet biura miejskiego konserwatora zabytków.

— Chaos informacyjny powoduje, że wydłuża się czas na przygotowanie i przeprowadzenie transakcji. Może to stanowić dobry przykład tzw. bariery dla biznesu — mówi Agnieszka Ścięgosz. Jej zdaniem, w tej sytuacji o potwierdzenie stanu prawnego zbywanej nieruchomości, a także o dokumenty wymagane do sporządzenia czynności notarialnej należy zadbać na jak najwcześniejszym etapie przygotowywania transakcji.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Iwona Jackowska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu