Działka na ul. Nakielskiej 5 w Warszawie, na której spółka Profit Development wybudowała apartamentowiec, w którym zamieszkało już sto rodzin, została w grudniu 2022 r. obciążona ostrzeżeniem w księdze wieczystej. Do sądu trafił pozew Spółdzielni Wola z roszczeniem dotyczącym własności działki.
— Kiedy kupowaliśmy ten teren w 2019 r., w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości był wpisany podmiot, od którego ją kupiliśmy. Ponadto zlecony przez nas audyt w renomowanej kancelarii prawnej wykazał, że w historii nieruchomości brak jest jakichkolwiek wzmianek czy śladów jakichkolwiek potencjalnych problemów. Zapłaciliśmy za działkę kilkadziesiąt milionów złotych, kolejne dziesiątki milionów poszły na budowę — mówi Tomasz Stoga, prezes Profit Development.
Zamrożone dwa lata
Kiedy pod koniec 2022 r. zaczęły się przekazania mieszkań, połowa już była sprzedana. I wtedy w księdze wieczystej pojawił się wpis, że prawo do działki rości sobie Spółdzielnia Wola (dawniej Spółdzielnia Transportu Mleczarskiego Wola), a do sądu z tego tytułu wpłynęło roszczenie o wartości 40 mln zł.
— Podstawą był ujawniony właśnie przez spółdzielnię wyrok sprzed prawie 20 lat unieważniający sprzedaż tej działki pierwszemu nabywcy. Później nieruchomość przechodziła przez ręce kolejnych, a my kupiliśmy ją od trzeciego — mówi Tomasz Stoga.
Deweloper wstrzymał oferowanie mieszkań. Część klientów, którzy przed uzyskaniem informacji o roszczeniach spółdzielni zawarli umowy deweloperskie, zdecydowała się zawrzeć umowy przenoszące własność. Z pozostałymi nabywcami deweloper podpisał aneksy do umów deweloperskich przedłużające ich ważność do końca sporu. Profit Development wynajął dwie renomowane kancelarie do opieki prawnej i prowadzenia procesu oraz współpracował z prawnikami reprezentującymi nabywców mieszkań. Spośród 105 klientów 100 nie wycofało się z zakupu i postanowiło czekać na wyrok sądu.
Deweloper wykupił ponadto specjalną polisę zabezpieczającą ewentualne ryzyko prawne związane z postępowaniem.
— Ponad 100 mln zł zabezpieczenia w postaci poręczeń, które zostały objęte polisą ubezpieczeniową opłaconą przez Profit Development, zapewniało bezpieczeństwo naszych klientów. Nikt, kto zainwestował w nasze mieszkania, nie musiał martwić się o żadne czarne scenariusze. Prawomocny wyrok zapadł 17 marca tego roku. Sąd drugiej instancji orzekł, że pomysł przejęcia naszej nieruchomości jest bezpodstawny — mówi Tomasz Stoga.
Skarb w szufladzie
Wytłumaczeniem pojawienia się roszczenia spółdzielni po 20 latach mogła być zmiana właściciela dawnej Spółdzielni Transportu Mleczarskiego Wola w 2019 r. Nowa prezeska Spółdzielni Wola tłumaczyła potem w publikacji Onetu, że wyrok unieważniający sprzedaż sprzed 20 lat znalazła, robiąc remanent dokumentów pod koniec 2022 r. Nowy właściciel spółdzielni postanowił wykorzystać okazję i przejąć nieruchomość.
— Całą strategię przejęcia tej nieruchomości Spółdzielnia Wola oparła na twierdzeniu, że to nasza spółka powinna wiedzieć, iż sąd unieważnił pierwszą transakcję. Ciekawe skąd, skoro wyrok zawierający jedyną informację o tym jej poprzednicy schowali na dno szuflady. Każdy mając taki wyrok, natychmiast wpisałby go do ksiąg wieczystych, odzyskał nieruchomość i zwrócił pieniądze kontrahentowi — mówi Tomasz Stoga.
W efekcie trzy kolejne firmy nabywały tę samą działkę jedna od drugiej w dobrej wierze, bez jakichkolwiek informacji w księgach wieczystych, że ktokolwiek może mieć do niej roszczenia.
Prof. Andrzej Herbet, który reprezentował w sporze grupę nabywców mieszkań, zauważa, że „przyjęty modus procedendi [sposób postępowania — red.] nie wytrzymał jednak konfrontacji z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Prawomocne rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego otwiera możliwość wznowienia sprzedaży przez dewelopera mieszkań i z pewnością znacząco poprawia komfort psychiczny dotychczasowych nabywców lokali”.
— Prawomocnie oddalając roszczenie spółdzielni, sąd zwrócił uwagę, że pewność i bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami opiera się na sprawdzeniu w dniu nabycia, od kogo kupujemy. Nie wiem, czy z naszej historii wynika nauka na przyszłość dla innych. Takie sytuacje raczej się nie zdarzają, żeby mając wyrok unieważniający transakcję, ktoś czekał z windykacją 20 lat i wysuwał roszczenia wobec czwartego z kolei nabywcy — mówi Tomasz Stoga.
Firmie Profit Development tak niewiarygodna sytuacja jednak się zdarzyła — musiała wytrzymać stres, czekając dwa lata na wyrok, a wraz z nią setka nabywców mieszkań.
SWK Legal, kancelaria prawna reprezentująca dewelopera, podsumowała w oficjalnym komunikacie, że „sprawa była wyjątkowo bulwersująca zarówno w aspekcie procesowym, jak też działań pozaprocesowych (…). Czekamy z niecierpliwością na zapoznanie się z pisemnym uzasadnieniem sądu. Bez wątpienia wyrok pozytywnie wpłynie na ustabilizowanie praktyki rynkowej badania stanu prawnego nieruchomości przez deweloperów oraz poprawi bezpieczeństwo transakcji”.