Deweloperzy zmienili kurs swojej działalności na rynku biurowym. Jak wynika z danych JLL wolumen powierzchni biurowych w budowie w Warszawie uległ znacznemu obniżeniu. W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 tys. m kw. do 800 tys. m kw. Aktualnie jest to jedynie 420 tys. m kw.
W pierwszym kwartale tego roku, jak podaje biuro nieruchomości Walter Herz, na rynek warszawski wprowadzono do tej pory blisko 170 tys. m kw. Jednocześnie w ciągu kilku ostatnich miesięcy na terenie Warszawy uruchomiono tylko jedną nową inwestycję. Ghelamco rozpoczęło przy placu Europejskim budowę wieżowca The Bridge.
W pozostałej części Polski, w której łączne zaplecze biurowe jest bliskie zasobom warszawskim, według firmy Walter Herz, w pierwszym kwartale tego roku oddane zostało ponad 46 tys. m kw. powierzchni.
Wysoka sprzedaż nowych inwestycji
Wbrew mniejszej podaży zainteresowanie inwestorów nieruchomościami biurowymi jest bardzo wysokie. JLL informuje, że w I kwartale 2021 r. całkowite obroty w tym segmencie przekroczyły 605 mln EUR (z czego 247 mln EUR przypadało na rynek warszawski). Doliczając do tego sfinalizowaną na początku kwietnia sprzedaż czterech biurowców przez Immofinanz, mamy do czynienia z jednym z najlepszych początków roku w historii.
Największą transakcją w Warszawie była sprzedaż przez Echo Investment Biur przy Willi za 86,7 mln EUR. Znaczące było także przejęcie budynku Spark B przez Stena Realty oraz portfel budynków Immofinanz kupiony przez Indotek. Największą transakcją na Mokotowie było nabycie przez Amundi Real Estate kompleksu Neopark.
Jednocześnie, jak donosi Walter Herz w raporcie “Pozwolenia na budowę obiektów biurowych Warszawa 2016-2020”, w minionym roku liczba złożonych w Warszawie wniosków o pozwolenie na budowę budynków oferujących powierzchnie biurowe wzrosła o ponad 40 proc. r/r.
- Najwięcej wniosków, jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wpłynęło w IV kwartale 2020 r. W 2020 roku także wystartowało znacząco mniej projektów. Istnieje więc szansa, że podaż powierzchni w trakcie realizacji, która ostatnio wyraźnie się obniżała, ponownie wzrośnie – ocenia Krzysztof Foks, analityk w Walter Herz.
Podkreśla, że jeśli deweloperzy i inwestorzy rozpoczną budowę zaplanowanych projektów, będzie można spodziewać się zwiększonej podaży na warszawskim rynku biurowym.
Najemcy chcą wymienić stare na nowe
W I kwartale 2021 r. firmy podpisały tradycyjne umowy najmu na łącznie 109,3 tys. m kw., co było wynikiem o 20 proc. niższym niż w tym samym okresie 2020 r. Jednocześnie badania przeprowadzone przez JLL pokazują, że 50 proc. firm planuje przenieść się z budynków klasy B do nowszych obiektów. Na znaczeniu nabiorą przede wszystkim atrakcyjna lokalizacja i jakość. Obecnie, jak podaje JLL, najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych biurowców są stabilne i wynoszą od 18 do 24 EUR/m kw./ miesiąc w ścisłym centrum i do 16 EUR/m kw./miesiąc poza nim.
„W perspektywie najbliższych miesięcy, możemy spodziewać się utrzymania aktualnych stawek bazowych za najlepsze przestrzenie biurowe. Czynsze w niektórych nieruchomościach klasy B pozostaną pod presją zniżkową” – czytamy w raporcie JLL.
- Bardzo widoczną tendencją, charakterystyczną dla całego rynku, jest na pewno zainteresowanie najemców przede wszystkim powierzchnią w najlepszych obiektach znajdujących się w centrach miast. Firmy rezygnują z biur w starszych budynkach o niższej klasie. Decydują się natomiast na powierzchnie w najlepszych biurowcach najatrakcyjniej zlokalizowanych – zauważa Mateusz Strzelecki, partner w firmie Walter Herz.
Wysoki standard będzie miał znaczenie
Premier Mateusz Morawiecki ogłosił niedawno harmonogram odmrażania gospodarki. Z końcem maja dzieci powrócą do szkół, rodzice będą mogli więc wrócić do biur.
Mateusz Strzelecki zauważa zmianę oczekiwań ze strony firm. Przestrzeń do pracy przede wszystkim będzie musiała spełniać aktualne wymogi sanitarne. Najemcy oczekują też bardziej elastycznych rozwiązań, zarówno w kwestii powierzchni, jak i warunków umowy. Zarządcy biur będą musieli sprostać hybrydowemu systemowi pracy w rotacyjnym podziale na home office i pracę w biurze
– Firmy poszukują powierzchni dającej możliwość szybkiego wprowadzania zmian w poszczególnych strefach pracy. Dodatkowo także chcą zabezpieczyć sobie dostęp do elastycznych rozwiązań, jak przestrzenie coworkingowe, z których mogłyby skorzystać, jeśli zaistniałaby taka potrzeba – dodaje Mateusz Strzelecki.
JLL zaznacza jednak, że spowolnienie dynamiki popytu na biura w ujęciu kwartalnym nie oznacza, że takie samo tempo utrzyma się w skali roku. Trwające procesy, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach.
Pierwszy kwartał jest kontynuacją nieśmiałej zapowiedzi pozytywnych trendów z końca 2020 r., gdy mogliśmy zaobserwować m.in. odbudowywanie popytu na nowe powierzchnie biurowe oraz odmrażanie planów inwestycyjnych wśród deweloperów.
Zauważalne jest dostosowywanie się do „nowej normalności” zarówno wśród właścicieli biurowców, jak i najemców. W praktyce oznacza to konieczność uwzględnienia potrzeb pracodawców stosujących hybrydowy tryb pracy (część tygodnia pracujemy z biura, część z domu). Odpowiedzią na to jest m.in. oferta bardziej elastycznych powierzchni w ramach biurowców.
Wydaje się, że stabilizacja rynku biurowego jest na wyciągnięcie ręki i będzie następowała równolegle do odmrażania gospodarki, co w naszej opinii przełoży się na wzrost popytu wśród najemców i w rezultacie spadek pustostanów. Nadal jest dużo do nadrobienia w porównaniu do rekordowych lat sprzed pandemii, ale widzimy rosnący optymizm wśród wszystkich uczestników rynku.
Długoterminowo postrzegamy polski rynek biurowy niezmiennie jako bardzo rozwojowy, który z pewnością pozostanie atrakcyjny dla inwestorów, tak jak to miało miejsce dotychczas.
Jednym z głównych czynników przemawiających za tym jest silna pozycja Polski na rynku SSC/BPO, która w wyniku pandemii ulegnie dalszemu wzmocnieniu.