Przyzwyczailiśmy się już do tego, że w Polsce ceny mieszkań z miesiąca na miesiąc szybują coraz wyżej. Mimo to na tle innych europejskich państw uwzględnionych przez Deloitte’a w raporcie Property index Polska ma jedną z najniższych średnich cen transakcyjnych za nowe mieszkanie. Przeciętnie za 1 m kw. płacimy nad Wisłą 1,3 tys. EUR, gdy w Wielkiej Brytanii trzeba zapłacić 4,3 tys. EUR, w Niemczech — 3,2 tys. EUR, a w Czechach — 2,1 tys. EUR. Z czternastu przeanalizowanych krajów tańsze są tylko Węgry, gdzie 1 m kw. mieszkania kosztuje ok. 1,1 tys. EUR. Czy relatywnie niskie ceny w Polsce kuszą obcokrajowców? Mniej, niż można by się spodziewać. W najnowszym raporcie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji odnotowało w 2018 r. ponad 16,5 tys. tego typu transakcji. Najwięcej cudzoziemców kupiło mieszkanie w Warszawie — 2,9 tys. Kolejne były Kraków i Wrocław, gdzie liczba transakcji wyniosła odpowiednio 1,2 tys. i 987. Najwięcej gruntów pod zabudowę kupiono natomiast w województwach: śląskim, mazowieckim i łódzkim.
2Wschodni przypływ
W przypadku działek wśród osób fizycznych dominowali Niemcy, Austriacy i Francuzi, a w przypadku mieszkań — Ukraińcy, którzy łącznie kupili 109,6 tys. m kw. (Niemcy — 50,3 tys. m kw., a Białorusini — blisko 20 tys. m kw.). Liczby z raportu potwierdzają spostrzeżenia deweloperów.
— Zauważamy rosnącą tendencję zakupu mieszkań przez obcokrajowców — przede wszystkim Ukraińców.
Zwiększoną liczbę transakcji notujemy w Warszawie, gdzie rynek pracy jest duży i pojemny. Daje on doskonałe warunki do życia i zachęca do osiedlenia — mówi Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Robygu, firmy deweloperskiej działającej na rynku warszawskim, gdańskim i wrocławskim.
Zagraniczne zainteresowanie ofertą mieszkaniową widzi też Murapol, deweloper obecny w 17 miastach, który w 2018 r. sprzedał 3,5 tys. mieszkań w całym kraju.
— Cudzoziemcy kupujacy mieszkania to głównie obywatele Ukrainy, Rosji i Indii. Warto jednak dodać, że stanowią oni wciąż niewielki odsetek wszystkich naszych klientów. Najczęściej decydują się na zakup małych i średnich mieszkań, o powierzchni ok. 50 m kw., w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto — mówi Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu.
Sporą popularnością wśród osób legitymujących się obcym paszportem cieszy się oferta Atalu, działającego w siedmiu miastach, m.in. w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.
— W niektórych miesiącach transakcje realizowane przez cudzoziemców stanowią blisko 20 proc. W Warszawie kupują przede wszystkim Ukraińcy, na północy głównie Niemcy i Skandynawowie — mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
Podkreśla, że liczba kupujących zza wschodniej granicy wzrosła na tyle, że w obsłudze klienta dewelopera pojawili się pracownicy mówiący w języku ukraińskim i rosyjskim. Ukraińcy podobnie jak Polacy zazwyczaj decydują się na mieszkania o powierzchni do 50-60 m kw.
— Nasi dotychczasowi klienci wybierali lokale dwu-, trzypokojowe. Transakcji jest jednak zbyt mało, by mówić o prawidłowości. Uważamy natomiast, że kupujący z Ukrainy — jak i innych krajów — będą konsekwentnie powiększająca się grupą klientów — twierdzi prezes Robygu.
W przypadku warszawskich deweloperów Victorii Dom i Domu Development odsetek kupujących Ukraińców jest nieznaczny.
— Od 15 lat natomiast nasza oferta cieszy się uznaniem Wietnamczyków, którzy kupują luksusowe apartamenty w atrakcyjnych warszawskich lokalizacjach — mówi Jarosław Szanajca, prezes Domu Development.
Twarde prawo
Zgodnie z obowiązującym prawem cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), którzy chcą kupić w Polsce nieruchomość, na ogół muszą uzyskać zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA). Dotyczy to także obywateli Ukrainy i Białorusi.
— To atrakcyjna i obiecująca grupa klientów, ale obowiązuje ich ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która jest dość rygorystyczna. Wynikają z niej np. ograniczenia w nabywaniu gruntów w strefie przygranicznej, m.in. na Wybrzeżu. Warto zauważyć, że ustawa została uchwalona bardzo dawno temu, bo w 1920 r., więc nie w każdym obszarze odpowiada dzisiejszym realiom i celom gospodarczym — mówi Artur Pietraszewski, p.o. dyrektora biura marketingu i sprzedaży w Polnordzie.
Zezwolenie na zakup nieruchomości wydawane jest m.in. pod warunkiem, że „nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności (…)” oraz wykaże on, „że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską”. Zdaniem ekspertów to jedna z głównych barier powodujących, że tego rodzaju transakcji jest mniej, niż mogłoby być.
— Cudzoziemcy spoza EOG w przypadku kupna nieruchomości [domu lub gruntu — red.] muszą uzyskać zezwolenie MSWiA. W praktyce czeka się na nie od 10 do 12 miesięcy, co sprawia, że taka transakcja przestaje być atrakcyjna dla dewelopera. O ile nabycie mieszkania w bloku nie jest tak czasochłonne, o tyle już kupno mieszkania, w przypadku którego oprócz tytułu do lokalu niezbędne jest nabycie np. udziału w działce drogowej, jest skomplikowane i wymaga zgody z ministerstwa — a to dość powszechne w przypadku osiedli wieloetapowych, przez które przebiega droga osiedlowa — wyjaśnia Artur Pietraszewski.
16,5 tys. Tylu transakcji zakupu nieruchomości dokonali w Polsce cudzoziemcy w 2018 r.