Przedsiębiorcy mający sklepy w centrach handlowych przygotowali pozew zbiorowy przeciw skarbowi państwa, ale wolą skorzystać z ustawy ratunkowej.
Wszystko wskazuje na to, że państwo w ostatniej chwili uniknęło potencjalnie kosztownego sporu. Przedsiębiorstwa mające sklepy w galeriach handlowych miały już przygotowany pozew zbiorowy (z setką podpisów) z roszczeniami za lockdown wobec skarbu państwa. Planowały go złożyć w połowie kwietnia. Patronował im Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), organizacja zrzeszająca 150 firm prowadzących sklepy w centrach handlowych. Wszystko zmieniła wiadomość, że rząd przygotuje ustawę zwalniającą najemców z 80 proc. czynszu za czas zakazu działalności w galeriach i z 50 proc. przez trzy miesiące po wygaśnięciu blokady. Tomasz Ciąpała, prezes Lancerto i członek zarządu ZPPHiU, zapewnia, że jego spółka nie przystąpi do pozwu i będzie przekonywać pozostałe firmy, aby zrezygnowały z tych roszczeń.
Skazani na sąd
To, że nie będzie pozwu zbiorowego, nie oznacza, że wszystkie i sklepy unikną sporu przed sądem. Choć niektórzy detaliści nie palili się do pozywania państwa, okazało się, że jeśli tego nie zrobią... sami mogą stać się celem pozwu. W marcu ZPPHiU uzyskał opinię prawną prof. Michała Romanowskiego z kancelarii M. Romanowski i Wspólnicy, zgodnie z którą „przedsiębiorcy, którym w sposób sprzeczny z prawem ograniczono wolność działalności gospodarczej, mogą (a w przypadku zarządu spółek kapitałowych wręcz muszą) wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do skarbu państwa w związku ze szkodą spowodowaną stosowaniem się do ograniczeń (zakazów) wdrożonych w bezprawny sposób.”
Jak czytamy w opinii, najnowsze orzecznictwo sądowe potwierdza, że bez wprowadzenia stanu nadzwyczajnego rządowe zakazy wprowadzane w drodze rozporządzeń były niezgodne z konstytucją, a więc wierzytelność przedsiębiorców jest wysoce uprawdopodobniona. Zaniechanie przez zarządy spółek kapitałowych wystąpienia z roszczeniem byłoby więc działaniem na szkodę spółki, zagrożonym odpowiedzialnością cywilną i karną.
Tomasz Ciąpała wskazuje, że nie tylko zarządy spółek giełdowych są narażone na odpowiedzialność wobec akcjonariuszy za niedochodzenie roszczeń wobec skarbu państwa. W podobnej sytuacji są też zarządy spółek w restrukturyzacji czy sanacji. W ich przypadku to wierzyciele mogą postawić zarzut, że przez takie zaniechanie nie odzyskają pieniędzy.
– Prawdopodobnie niektórzy członkowie naszego związku nie mogą z tego powodu zrezygnować z dochodzenia tych roszczeń, ale w ZPPHiU są bardzo różne firmy i część skorzystała z pomocy rządowej. Naszej spółce na przykład bardzo pomogły tarcze antykryzysowe, więc choć w pandemii cierpimy jak większość firm, nie będziemy domagać się odszkodowania za lockdown – mówi Tomasz Ciąpała.
Potyczki z galeriami
Niezależnie od dylematu, czy żądać odszkodowania od państwa za czas zakazu handlu, czy nie, najemcy w galeriach stanęli też wobec decyzji o sądowym dochodzeniu od ich właścicieli obniżki czynszów za okres, gdy centra handlowe mogły już działać.
Ustawa z 2 marca 2020 r., przewidziała całkowite zwolnienie najemców z opłat na rzecz galerii podczas lockdownu, ale w ramach równowagi uzależniała je od przedłużenia umów najmu o czas zamknięcia i dodatkowe sześć miesięcy. Choć doraźnie pomogła przedsiębiorcom przetrwać pierwsze miesiące, w efekcie spowodowała przedłużenie umów o czas zamknięcia handlu o pół roku z każdym lockdownem, przy czym czynsze w tych umowach były określane przed pandemią. Obecnie trwa już czwarty lockdown, co oznacza przedłużenie niekorzystnych umów łącznie o ponad dwa lata. Część najemców postanowiła walczyć w sądzie o zmianę stawek.
– Kiedy podpisywaliśmy umowy najmu z galeriami, nikt nie mówił o limitach odwiedzających, maseczkach, lęku przed przebywaniem w centrach handlowych. To nie wina galerii, ale też trudno wymagać od przedsiębiorców, by przy zerowych lub drastycznie zmniejszonych obrotach stać ich było na nieprzystające do obecnej sytuacji opłaty – tłumaczy Tomasz Ciąpała.
Nadzwyczajna zmiana
Według informacji ZPPHiU tylko w warszawskim sądzie już w lutym było prawie 200 pozwów w sprawie sporów o czynsze. Większość odwoływała się do klauzuli rebus sic stantibus (art. 3571 Kodeksu cywilnego). Stanowi ona: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy”.
Choć droga sądowa często jest długa, zapadły już pierwsze wiążące decyzje.
– Dostaliśmy dla naszego klienta postanowienie sądu drugiej instancji o zabezpieczeniu, obniżające czynsz do 40 proc. kwoty ustalonej przed wybuchem pandemii. Sąd potwierdził, że najemca jest mocniej pokrzywdzony pandemią niż galeria. To pokazuje, że nawet jeśli sąd pierwszej instancji oddali wniosek o zabezpieczenie z „rebusa”, to nie oznacza, że druga instancja nie dostrzeże konieczności zabezpieczenia roszczenia o zmianę warunków umowy – mówi radca prawny Maciej Stasiewicz z Kancelarii M. Romanowski i Wspólnicy.
Przyznaje, że część najemców obawia się wkraczać na drogę sądową przeciw galeriom. Przyczyną są, jego zdaniem, niekorzystne dla przedsiębiorców zapisy z umów najmu, zgodnie z którymi galerie dysponują zabezpieczeniami umownymi, tytułami egzekucyjnymi, gwarancjami bankowymi.
– Zdarza się, że już podczas rozpatrywania wniosku najemcy przez sąd galeria występuje do banku o wypłatę gwarancji. To działa odstraszająco na innych – mówi Maciej Stasiewicz.
Brak zrównoważenia pozycji prawnej stron umów między galeriami handlowymi a najemcami to także jeden z problemów, którymi ZPPHiU stara się zainteresować rząd.
Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH), reprezentująca interesy galerii, wyraziła w swoim stanowisku oburzenie ogłoszonymi przez rząd planami wsparcia najemców kosztem wynajmujących. Zażądała wycofania się z tych propozycji lub uruchomienia pomocy również dla wynajmujących, która pozwoli udzielić najemcom ogłoszonych rabatów.
Nie wiemy jeszcze, jak będą wyglądały przepisy, ale według zapowiedzi to wynajmujący mają znowu sfinansować lockdown. To sytuacja bez precedensu, bo tam, gdzie rządy narzucały galeriom obniżki czynszów, równocześnie dofinansowywały najemców i wynajmujących – tak było np. na Litwie, Słowacji i w Czechach. W Polsce rząd nie zaproponował wynajmującym żadnej formy wsparcia, np. obniżki podatku od nieruchomości czy innych kosztów stałych, ponoszonych pomimo wprowadzonych ograniczeń. Tymczasem nieruchomości to branża bardzo kapitałochłonna, większość centrów handlowych ma ogromne kredyty do spłacania.
Propozycja obniżki czynszu o 50 proc. w trzech pierwszych miesiącach po ustaniu zakazu działalności, jak się domyślam, oznacza odejście od obowiązującego dziś zapisu o konieczności przedłużenia najmu o pół roku w zamian za całkowite zwolnienie z płatności. Ustawodawca chce w ten sposób poprawić ustawę sprzed roku, bo nie przewidział, że będą cztery lockdowny, a nie jeden. Od początku przestrzegaliśmy, żeby nie regulować ustawą dwustronnych stosunków najemców z galeriami, i nadal uważamy, że takie odgórne decyzje rodzą tylko olbrzymie napięcia. Nowa propozycja prowadzi do kolejnych nieporozumień i polaryzacji w branży.
