Prawnicy Prime Holdings Group (PHG) przygotowują pozew sądowy przeciwko Reino Capital o wykorzystanie informacji poufnych do storpedowania transakcji w celu uzyskania w ten sposób własnej korzyści. PHG negocjowała z luksemburskim funduszem Reino RF CEE Real Estate SCA zakup poznańskiego biurowca Malta House. Jej przedstawiciele twierdzą, że po podpisaniu listu intencyjnego, przeprowadzeniu badania nieruchomości oraz uzgodnieniu ceny sprzedający wycofał się z transakcji wskutek interwencji Reino.
Węgrzy podliczają straty...
Niedoszły sprzedający jest współwłasnością australijskiego funduszu RF CorVal, który jest większościowym udziałowcem, i nieruchomościowego holdingu Reino Capital, notowanego na GPW (struktura kapitałowa jest kilkupiętrowa - między biurowcem a luksemburskim funduszem znajduje się jeszcze m.in. spółka celowa).
PHG natomiast jest węgierskim funduszem inwestycyjnym, działającym głównie na rynku nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej (CEE). Niedoszły kupiec domaga się słonego odszkodowania. Na razie wezwał Reino Capital do zapłaty ponad 10 mln EUR, ale ostateczną wartość roszczenia dopiero ustala.
– Pozew chcemy złożyć jeszcze w marcu. Obecnie jesteśmy w trakcie szacowania ostatecznej kwoty roszczenia. Obejmuje ona zarówno rzeczywistą stratę poniesioną przez Prime, jak również utracone korzyści, w tym utratę dochodów z nieruchomości Malta House oraz stratę na przyszłym wzroście wartości – mówi radca prawny Marcin Asłanowicz, pełnomocnik PHG.
W szacunkach Prime uwzględnia m.in. pospieszną sprzedaż obiektu handlowego Suwałki Plaza z dużym dyskontem, żeby zdobyć pieniądze na zakup biurowca.
...zarzucają Reino nieuczciwą konkurencję...
Malta House jest jednym z najnowocześniejszych budynków biurowych klasy A w Poznaniu. Oferuje łączną powierzchnię biurowo-usługową 15,5 tys. m kw. Budynek jako pierwszy w mieście otrzymał certyfikat ekologiczny LEED na najwyższym poziomie. Poznański biurowiec to ostatni element łączący RF CorVal z Reino Capital. Wcześniej australijski fundusz był partnerem inwestycyjnym spółki z GPW, jednak z powodu pandemii wycofał się ze współpracy.
Dlaczego PHG obwinia polską firmę o fiasko transakcji? Według pełnomocników węgierskiego funduszu Reino Capital złożyło kontrofertę, wykorzystując informacje poufne (przede wszystkim o oferowanej cenie), i przekonało sprzedającego, by zrezygnował ze sprzedaży biurowca Węgrom. Gwoli ścisłości oferta Reino nie dotyczyła bezpośrednio Malty, lecz większościowego pakietu udziałów w luksemburskim funduszu, do którego należy biurowiec.
„Zarzuty i roszczenia Prime Holding Group (PHG) nie mają żadnej podstawy. Nie powstała żadna szkoda, a wszystkie nasze działania zawsze były i są zgodne z prawem i najlepszymi praktykami rynkowymi (z którymi jesteśmy od lat kojarzeni). Istnienie roszczeń, ich zasadność i jakiekolwiek kwoty stanowczo zanegowaliśmy przed kilkoma miesiącami w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty przesłane bezpośrednio do PHG. Co więcej, według naszej wiedzy oferta PHG, której dotyczyły prowadzone negocjacje, nie została odrzucona, a rozmowy wciąż trwają.
Naszym zadaniem jest ochrona interesów wszystkich inwestorów, w tym akcjonariuszy Reino, a także równe ich traktowanie. Grupa RF otrzymała naszą rekomendację i zna nasze zdanie na temat potencjalnej transakcji na warunkach przedstawionych przez PHG. Wyrazem tych intencji, a także realnej wartości aktywa jest nasza oferta wykupienia Grupy RF, która jest korzystniejsza dla wszystkich inwestorów. Decyzja nie należy jednak do nas.
Występowanie z nieistniejącymi roszczeniami oraz próby manipulacji mediami postrzegamy jako niezgodny ze standardami biznesowymi oraz prawem element strategii PHG”.
Radosław Świątkowski, prezes Reino Capital
Zdaniem Marcina Asłanowicza działanie Reino Capital nosi wszelkie znamiona nieuczciwej konkurencji. Jako dowód stosowania nieuczciwych praktyk prawnik przytacza treść mejla wysłanego przez Radosława Świątkowskiego, prezesa Reino Capital, do stron niedoszłej transakcji w przeddzień podpisania wiążącej umowy, planowanego na 23 grudnia 2021 r.
„Niniejszym informuję, że zgodnie ze stanowiskiem wielokrotnie przekazywanym RF CorVal (...) Grupa Kapitałowa REINO Capital (...) jest zdecydowanie przeciwna transakcji zbycia nieruchomości Malta House (...) na rzecz Prime Holdings Group (...) na ustalonych warunkach, w szczególności po cenie na poziomie ponad 2 mln EUR poniżej wartości wynikającej z ostatniego znanego GK RNC operatu szacunkowego opracowanego dla tej nieruchomości” - napisał Radosław Świątkowski.
Z mejla wynika również, że zdaniem Reino Capital sprzedaż Malta House „na warunkach ustalonych przez przedstawicieli RF CorVal stanowi działanie na szkodę Spółki Celowej [bezpośrednio kontrolującej biurowiec, a pośrednio należącej do Reino Capital i RF CorVal - red.]” i polskich inwestorów giełdowych, akcjonariuszy Reino.
Radosław Świątkowski przywołał też informację z raportu spółki z 17 grudnia, w którym poinformowała o złożeniu oferty „odkupienia wszystkich udziałów funduszu” [Reino RF CEE Real Estate SCA — red.] „na warunkach zapewniających udziałowcowi większościowemu wpływy na poziomie istotnie wyższym” niż z transakcji z PHG. Zapowiedział także „wykorzystanie wszelkich dostępnych środków prawnych do wyciągnięcia konsekwencji wobec osób odpowiedzialnych za wyrządzenie lub przyczynienie się do wyrządzonej (...) szkody” w przypadku zawarcia przez Australijczyków wiążącej umowy z Węgrami.
Według Marcina Asłanowicza Reino złożyło ofertę odkupienia udziałów RF CorVal (około 90 proc.) w spółce celowej posiadającej Maltę za 13,3 mln EUR, a oferta kupna Malty przez PHG opiewała na 12,6 mln EUR.
...i insider trading
Skoro Reino złożyło korzystniejszą ofertę, dlaczego RF CorVal miałby sprzedać biurowiec PHG? Prawnicy węgierskiego funduszu odpowiadają, że „cena została wynegocjowana przez Prime oraz sprzedającego i odpowiadała oczekiwaniom sprzedającego oraz warunkom rynkowym”. Ich zdaniem ze względu na klauzulę wyłączności zawartą w umowie Reino Capital nie miało prawa włączyć się do negocjacji, „a co więcej, nie miało prawa wykorzystać informacji poufnych, aby skonstruować własną ofertę”.
Marcin Asłanowicz twierdzi, że polska spółka naruszyła przepisy dotyczące tzw. insider tradingu. Dotychczas w polskiej praktyce stosowano je w przypadku działań mających wpływ na operacje giełdowe. Prawnik reprezentujący PHG uważa jednak, że w tym przypadku zakaz również ma zastosowanie. Nie wyklucza, że na pozwie przeciwko Reino Capital się nie skończy. Roszczenia mogą też objąć Reino RF CEE Real Estate i jego większościowego akcjonariusza.
Trzy pytania do... Andrzeja Tokaja, senior partnera w kancelarii Penteris
Jak często zdarzają się roszczenia w związku z niezawarciem transakcji zakupu nieruchomości po podpisaniu listu intencyjnego (LOI)?
Nieczęsto, szczególnie w obrocie z udziałem instytucjonalnych podmiotów. Transakcje są przygotowywane starannie, pamiętajmy też, że badania due diligence to dla kupującego duże koszty. Oczywiście zdarza się, że nabycie nie dochodzi do skutku. LOI ma ograniczoną moc wiążącą i strony najczęściej mogą nie zawrzeć transakcji, jeśli nie porozumieją się co do jej warunków. Nie są to jednak sprawy nagłaśniane, bo kupujący nie chcą się chwalić, że ponieśli duże koszty na darmo, a sprzedający, że zainteresowany kupiec odstąpił od transakcji. Po wybuchu pandemii zrywano negocjacje z powodów niezależnych od woli stron, np. niemożności podróżowania w celu obejrzenia nieruchomości. Elementy wiążące w LOI to najczęściej klauzule wyłączności dla kupującego na określony czas. Zerwanie negocjacji przez sprzedającego i rozpoczęcie nowych z innym podmiotem mogłoby stanowić naruszenie takiej wyłączności. O ile jednak umowa (LOI) wyraźnie nie reguluje tego inaczej, w przypadku roszczeń za zerwane negocjacje trudno byłoby liczyć na wyższe odszkodowanie niż za faktycznie poniesione koszty związane z obsługą transakcji.
Czy w sytuacji wykorzystania przez wspólnika informacji poufnej do złożenia kontroferty, odrzucony oferent może powoływać się na przepisy dotyczące insider tradingu?
Choć pewne podobieństwo można wysnuć, instytucja ta w Polsce dotyczy publicznego obrotu akcjami, gdzie nie ma żadnej ochrony umownej i dlatego musi być ochrona ustawowa. Na ogół umowa przedwstępna – albo list intencyjny (LOI) – zawiera takie zabezpieczenia stron, na jakie się one umówiły.
Czy rzeczywiście prawo nie pozwala przedstawić lepszej oferty, jeśli mniejszościowy udziałowiec uważa, że negocjowana cena jest za niska?
Istotne jest, czy oferta wspólnika mniejszościowego została złożona w trakcie obowiązywania listu intencyjnego oraz jaki był stan porozumienia między sprzedającym a kupującym w momencie, gdy mniejszościowy udziałowiec zaczął ingerować w transakcję. Gdyby działo się to w trakcie obowiązywania LOI, a szczególnie w okresie obowiązywania klauzuli wyłączności dla kupującego, to faktycznie nakłanianie do zaniechania transakcji w celu przysporzenia korzyści sobie byłoby czynem nieuczciwej konkurencji. Natomiast jeśli doszłoby do sytuacji patowej, strony nie mogły się porozumieć i negocjacje zostałyby zakończone, sprzedający mógłby skorzystać z oferty mniejszościowego udziałowca, która się w takim momencie pojawiła. Nie mógłby jednak ujawnić mu treści pierwszej oferty, jeśli została złożona z zastrzeżeniem poufności.