Rentierzy muszą jeszcze poczekać

Opóźnienie wprowadzenia ustawy o REIT-ach daje czas do lobbowania, by uwzględnić w niej nieruchomości komercyjne

Ustawa o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (SRWN), nazywanych także REIT-ami, początkowo miała wejść w życie 1 stycznia 2018 r., jednak konieczność przeanalizowania wielu uwag zgłoszonych do projektu Ministerstwa Finansów przez różne instytucje i środowiska spowodowała opóźnienie. Może ono martwić, bo przez kolejny rok nie mamy na polskim rynku papierów wartościowych produktu inwestycyjnego o charakterze rentierskim. Z drugiej strony, środowisko skupione w Stowarzyszeniu REIT-Polska liczy, że dzięki dodatkowym miesiącom konsultacji zdoła przedstawić więcej argumentów za zmianą zapisów ustawy ograniczających REIT-om możliwość inwestowania do nieruchomości mieszkaniowych na wynajem. O takich planach poinformowali 19 września przedstawiciele Ministerstwa Finansów podczas konferencji zorganizowanej przez Stowarzyszenie REIT-Polska. Potwierdzili także, że trwają prace nad kolejną wersją ustawy.

Zobacz więcej

DO ZMIANY: Uważaliśmy, że nie ma powodu, by z góry wykluczać pewne obszary rynku nieruchomości z działania ustawy. Wykluczenie całych sektorów — po zmianach są to nieruchomości komercyjne — jest ograniczeniem dla inwestorów indywidualnych — mówi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT-Polska. Fot. Marek Wiśniewski

Ograniczanie inwestorów

Dla Stowarzyszenia REIT-Polska obecne stanowisko ustawodawcy jest niezrozumiałe. Tym bardziej, że pierwsza wersja ustawy wykluczała lokowanie kapitału w nieruchomości mieszkaniowe i to właśnie Stowarzyszenie było zwolennikiem rozszerzenia możliwości inwestycyjnych o sektor mieszkaniowy.

— Uważaliśmy, że nie ma powodu, by z góry wykluczać pewne obszary rynku nieruchomości z działania ustawy. Wykluczenie całych sektorów — po zmianach są to dla odmiany nieruchomości komercyjne — jest ograniczeniem dla inwestorów indywidualnych, emerytów i funduszy inwestycyjnychi. Obecnie polscy inwestorzy indywidualni z uwagi na wymagane progi zaangażowania finansowego są niemal całkowicie wykluczeni z możliwości czerpania zysków z polskiego sektora nieruchomości komercyjnych w przeciwieństwie do indywidualnych inwestorów zagranicznych, działających za pośrednictwem zagranicznych struktur typu REIT. Polska charakteryzuje się najniższym zaangażowaniem rodzimego kapitału na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Europie i regionie. Wynosi on od 3 do 7 proc. rynku w zależności od źródła informacji. U naszych południowych sąsiadów zaangażowanie rodzimego kapitału wynosi około 30 proc. Ostatnio widzimy wzrost zainteresowania polskim rynkiem kapitału czeskiego, słowackiego a ostatnio estońskiego. Szkoda, że polski inwestor ma ograniczony dostęp do tego rynku — tłumaczy Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT-Polska.

Uwagi do projektu

Według niej indywidualni i instytucjonalni członkowie Stowarzyszenia nadal poszukują pomysłów, jak zrealizować ideę wspólnego inwestowania w nieruchomości. Eksperci REIT-Polska od początku przedstawiają autorom ustawy o SRWN swoje uwagi do powstającego projektu. Wiele z nich już uwzględniono, jednak zważywszy na zmiany, jakie trzeba jeszcze wprowadzić, by uwzględnić specyfikę nieruchomości mieszkaniowych, na kolejną wersję poczekamy kilka miesięcy. Jeszcze do drugiej wersji projektu Stowarzyszenie REIT-Polska wniosło kilkadziesiąt propozycji zmian z obszernymi uzasadnieniami. Na przykład definicja nieruchomości w projekcie tej ustawy różni się od używanej w kodeksie cywilnym. Najprościej oczywiście byłoby używać definicji, która już jest w polskim prawie, szczególnie w akcie o charakterze ogólnym, jakim jest kodeks.

Ograniczenie definicji nieruchomości do „budynków trwale związanych z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (projekt z 19 maja 2017) zdaniem Stowarzyszenia wyłącza z definicji zarówno budowle, jak i grunt. Być może celem ustawodawcy jest ograniczenie możliwości inwestowania przez REIT-y w nieruchomości niezabudowane. Taki zapis wykluczałby inwestowanie w nieruchomości, których częścią składową byłyby działki z możliwością rozbudowy, bo ustawa przewiduje, że 70 proc. wartości aktywa REIT-u powinny stanowić budynki, a tu wartość terenu mogłaby być wyższa niż 30 proc. Zdaniem ekspertów Stowarzyszenia, ograniczałoby to znacznie możliwości rozwoju tych funduszy. Inna uwaga dotyczy zapisu, zgodnie z którym REIT-y mogłyby „nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji. Spółka może nabywać nieruchomości obciążone wyłącznie takimi prawami osób trzecich, których realizacja nie spowoduje ryzyka utraty własności nieruchomości”. Zdaniem Stowarzyszenia proponowana regulacja sugeruje, że spółki typu REIT nie mogłyby nabywać nieruchomości, na których ustanowiono hipotekę. Byłoby to sprzeczne z praktyką rynkową. Zgodnie z takim zapisem REIT mógłby nabywać nieruchomości tylko po wcześniejszym wykreśleniu z księgi wieczystej takich nieruchomości wszystkich hipotek, na co w praktyce rynkowej trudno byłoby uzyskać zgodę banków, na rzecz których były ustanowione hipoteki. Na razie trzeba poczekać na kolejną wersję projektu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Rentierzy muszą jeszcze poczekać