Branża deweloperska przeżywa trudne dni. Kursy akcji większości spółek są na historycznie niskich poziomach, a inwestorów niepokoją doniesienia o problemach z utrzymaniem płynności przez takie firmy jak Gant. Skrajne zniechęcenie to często paradoksalnie najlepszy moment do kupna. Analitycy śpiewają jednak raczej w chórze pesymistów.
2— Obecnie trudno powiedzieć, czy wyceny deweloperów są okazyjne. Kursy największych, skoncentrowanych na segmencie komercyjnym, jak Echo i GTC, wzrosły w ciągu ostatnich miesięcy o kilkadziesiąt procent i spółki te notowane są blisko wartości księgowej. Deweloperzy mieszkaniowi wyceniani są średnio znacznie niżej, ale w pewnym stopniu wynika to z obecnej sytuacji płynnościowej niektórych spółek — mówi Stanisław Ozga, analityk Domu Maklerskiego PKO BP.
— To jeszcze nie jest czas, by inwestować w spółki deweloperskie. Są oczywiście deweloperzy lepsi i gorsi, ale jest to branża, która ostatnia reaguje na polepszenie, jak i pogorszenie sytuacji gospodarczej. Deweloperzy komercyjni generują przychód z najmu, więc jeśli miałbym wybierać jakąś spółkę, to raczej z tego segmentu — dodaje Marcin Bogusz, analityk Domu Maklerskiego Amerbrokers.
Handel ze spalarniami
Właśnie w segmencie nieruchomości komercyjnych działa jedyny deweloper, w którym kilku pytanych przez nas analityków upatrujeobecnie szansy na dobrą inwestycję w perspektywie 12 miesięcy. Tą spółką jest Rank Progress. W jej potencjał wierzą Maciej Krefta z Millennium DM, Michał Sztabler z Trigon DM, Maciej Wewiórski z DM IDMSA i Piotr Zybała z DI BRE Banku.
— Spółka udowadnia, że nie tylko potrafi budować centra handlowe, ale również je sprzedawać — zaznacza Maciej Wewiórski.
— Rank Progress buduje parki handlowe w mniejszych miastach i ma spore plany inwestycyjne w tym segmencie rynku, który nie jest tak nasycony, jak rynek centrów handlowych w dużych miastach. Ponadto zadłużenie spółki jest rozsądne — twierdzi Piotr Zybała.
Maciej Krefta przypomina, że spółka wypłaca dywidendę (przed rokiem 1,35 zł na akcję, co dało 8-procentową stopę dywidendy) i wchodzi w deweloperkę spalarni śmieci z partnerem kanadyjskim. Inni zwolennicy Rank Progressu są jednak w kwestii spalarni dość wstrzemięźliwi.
— Spalarnie są jakąś opcją, ale na razie ich nie wyceniam. O śmieciach w Polsce wiemy tylko tyle, że jako mieszkańcy będziemy za nie sporo płacić — komentuje Maciej Wewiórski. Michał Sztabler podkreśla, że spalarnia jest obok elektrowni atomowej najbardziej nielubianym sąsiedztwem. Uważa jednak, że nie należy przeceniać ryzyka, jakie dla spółki niosą potencjalne protesty związane z budową spalarni.
— Odkupując od prezesa udziały w biznesie związanym ze spalarniami, spółka nie wyłożyła dużych pieniędzy. Jeśli te plany się nie zmaterializują, strata będzie niewielka. Gros nakładów będzie bowiem ponoszone na etapie realizacji inwestycji, a do tego nie dojdzie, jeśli firma nie uzyska wszystkich pozwoleń wymaganych prawem — tłumaczy Michał Sztabler.
Najwcześniej za rok
Rank Progress nie jest jednak deweloperem, którego biznes ma najwięcej zwolennikówwśród pytanych przez nas analityków. Za najlepiej poukładaną spółkę uważają oni mieszkaniowy Robyg. Tak sądzą Cezary Bernatek z KBC Securities, Marcin Bogusz, Maciej Kreft, Stanisław Ozga i Michał Sztabler. Żaden z nich nie uważa jednak, że byłaby to dobra inwestycja na najbliższe 12 miesięcy.
— Robyg realizuje prognozy i wypłaca dywidendę. Ale przy obecnych poziomach cenowych jest adekwatnie wyceniany — zaznacza Cezary Bernatek. Analitycy obawiają się przy tym, że marża spółki będzie pod silną presją.
— Są czynniki, które pchają rynek mieszkaniowy w stronę równowagi, ale dziś do tej równowagi daleko. Rozładowanie istniejącego poziomu nadpodaży mieszkań będzie bardzo trudne — uważa Piotr Zybała. Analitycy zwracają przede wszystkim uwagę na to, że część deweloperów ma problemy płynnościowe. To zaś może powodować działania, które odbiją się na tych o zdrowych fundamentach.
— Zanim wypadną z rynku, mogą działać w myśl zasady „tonący brzytwy się chwyta” i wyprzedawać mieszkania po każdej cenie, byle tylko nie stracić płynności. Zresztą nieważne, czy mieszkania będzie sprzedawała firma, syndyk czy bank, który przejmie je za długi. Jeśli ktoś będzie sprzedawał po cenie 20 proc. niższej od wyjściowej, to deweloper budujący obok nie będzie mógł się trzymać obecnego poziomu cen.
W przypadku upadłości, z zakupami mogą też wstrzymać się klienci. To znów obniży zyski deweloperów mieszkaniowych. Solidni fundamentalnie deweloperzy mieszkaniowi będą więc dobrą inwestycją, ale dopiero za rok — uważa Michał Sztabler.