Zamiast konkurować na nasyconym warszawskim rynku, operatorzy elastycznych powierzchni biurowych coraz śmielej inwestują w innych dużych miastach. Ta nisza w segmencie biurowym ma dzisiaj swoje pięć minut. Oferujące krótkie umowy najmu biura serwisowane i coworkingi wydają się dobrą alternatywą w czasach, kiedy trudno ocenić, jakie będą potrzeby lokalowe firm w najbliższej przyszłości. Udział powierzchni elastycznej w całkowitej podaży biurowej w głównych miastach w Polsce podąża za rynkiem nieruchomości biurowych, utrzymując w czołówce rankingu tę samą kolejność: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto. Najbardziej nasycone są rynki warszawski (udział 3,1-proc. w całkowitej powierzchni biurowej stolicy) i krakowski (2,7 proc.).
— Dojrzałe pod tym względem rynki europejskie osiągają średnio około 4-procentowy udział powierzchni elastycznej. Na ich tle wyróżniają się takie miasta, jak Londyn czy Amsterdam, gdzie osiąga on nawet 7 proc., przy czym jest to rezultat braku dostępnych powierzchni biurowych w centrach tych miast. Firmy, które chcą mieć biuro w centrum, nie mają innego wyboru, jak wykorzystanie oferty biur serwisowanych lub podnajmu — mówi Adam Lis, doradca ds. elastycznych rozwiązań biurowych w JLL.
Poza Warszawą i Krakowem dostępność coworkingów i biur serwisowanych jest dużo mniejsza. Pozycja Warszawy w rankingu wydaje się oczywista, bo większość inwestycji zagranicznych zaczyna się w stolicy. Z kolei Kraków to tradycyjnie duży rynek biurowy, dodatkowo ze znaczącym udziałem inwestycji z branży nowoczesnych usług biznesowych, będącej istotnym katalizatorem rozwoju nieruchomości biurowych. O ile całkowita warszawskapowierzchnia biurowa liczy dziś tyle samo co suma powierzchni w ośmiu największych miastach regionalnych, o tyle liczba centrów BPO/SSC w samym Krakowie (234) niemal dorównuje ich liczbie w Warszawie (270).
— Duża część usług dla biznesu związana jest z branżą IT, która jest naturalnym najemcą powierzchni elastycznych. Te firmy często traktują je jako powierzchnie tymczasowe, pozwalające dostosować działalność do zmieniającej się sytuacji na rynku pracy — tłumaczy Adam Lis.
Specyfika Warszawy
Rozwój coworkingów i biur serwisowanych w stolicy ma źródło nie tylko w największych łącznych zasobach powierzchni biurowej, lecz także w wyzwaniach, przed jakimi stają międzynarodowi operatorzy takich przestrzeni. Mając pierwsze biuro w Warszawie i myśląc o ekspansji, w naturalny sposób wybierają adresy warszawskie na kolejne biura, ponieważ do ich obsługi nie muszą rekrutować większych zespołów — część pracowników obsługuje różne biura tego samego operatora w tym samym mieście.
— Ponadto rynek warszawski jest już wyedukowany. Dzięki dużym i głośnym inwestycjom globalnych operatorów, takich jak IWG czy WeWork, najemcy wiedzą, jak działają powierzchnie elastyczne i jakie mogą im zaoferować korzyści. W regionach taka świadomość jest jeszcze względnie niska — mówi Adam Lis.
Dojrzałość warszawskiego rynku oznacza też jednak duże nasycenie powierzchnią elastyczną i konkurencję cenową między operatorami, utrudniającą debiut nowych podmiotów.
Regiony gonią stolicę
Ostatnio coraz częściej słyszymy o ekspansji operatorów powierzchni elastycznych na rynki regionalne. Z jednej strony są to firmy międzynarodowe, np. IWG (Regus, Spaces) czy ostatnio węgierski New Work, które dostrzegły potencjał polskich miast, z drugiej — operatorzy związani z firmami deweloperskimi.
— Marki deweloperów, np. Business Link firmy Skanska czy CitySpace należące do Echo Investment, mają ułatwioną ekspansję, bo mogą korzystać z zasobów kadrowych dewelopera w danej lokalizacji — mówi Adam Lis.
Zdaniem eksperta JLL regionalne rynki powierzchni elastycznej rozpoczęły już pościg za stolicą. Co prawda przewaga Warszawy nad regionami na koniec II kwartału 2020 r. wzrosła — udział stolicy w łącznej powierzchni flex zwiększył się z 66 do 69 proc. — ale stało się tak przede wszystkim dzięki jednej wyjątkowej inwestycji: otwarciu Cambridge Innovation Center w warszawskim kompleksie Varso Place budowanym przez HB Reavis.
Tymczasem węgierski operator New Work chce mieć jeszcze w tym roku 17 biur coworkingowych — nowe powstaną m.in. w Gdańsku, Łodzi, Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Katowicach i we Wrocławiu — a w przyszłym roku zamierza zwiększyć ich liczbę do 27. Z kolei krakowska firma Rise.pl zapowiada ekspansję do końca 2020 r. swoich elastycznych biur pod marką Chillispaces. com do Łodzi, Bydgoszczy, Rzeszowa i Gdańska. W 2021 r. zamierza prowadzić biura na 24 tys. m kw. w 11 lokalizacjach w Polsce.
Poczuć charakter
— Powierzchnie elastyczne w miastach poza Warszawą nie tyle konkurują z powierzchniami tradycyjnymi, ile z mieszkaniami. Inny jest tam profil najemcy. Zamiast korporacji poszukujących biur na krótsze terminy czy atrakcyjnych przestrzeni stanowiących przewagę rekrutacyjną biura serwisowane wynajmują start-upy i freelancerzy. Dlatego np. trudno w miastach regionalnych konkurować dużym operatorom, którzy niejednokrotnie usiłują tam przenieść warszawskie ceny — mówi Adam Lis.
Zdaniem eksperta JLL duży potencjał ma Łódź, która — będąc na końcu rankingu siedmiu największych miast regionalnych pod względem powierzchni biurowej — jest na czwartym miejscu pod względem udziału w niej powierzchni elastycznych.
— Swoją pozycję miasto zawdzięcza bliskości stolicy i polepszeniu dojazdu do niej w ostatnich latach. Ciekawym miejscem do rozwoju mogą się też okazać miasta okalające Katowice, stolicę biurową Śląska. Elastyczne powierzchnie biurowe w innych ośrodkach konurbacji górnośląskiej mogłyby się stać doskonałym rozwiązaniem dla ich mieszkańców, dojeżdżających codziennie do biur w Katowicach — mówi Adam Lis.
Ekspert JLL widzi obecnie dodatkową szansę rozwoju powierzchni elastycznych w związku z kryzysem wywołanym przez pandemię. Wobec niepewnej sytuacji gospodarczej liczne firmy starają się odwlec podejmowanie długofalowych decyzji, a do takich należy podpisanie umowy najmu tradycyjnego biura.