Rynkowi nieruchomości grozi krach

Spadek zatrudnienia w firmach budowlanych, obniżenie wpływów podatkowych skarbu państwa oraz obniżenie standardów biurowców i centrów handlowych — to potencjalne konsekwencje zmniejszenia aktywności deweloperów specjalizujących się w budownictwie komercyjnym. Mogą zaniechać części projektów w wyniku wejścia w życie nowelizacji ustaw podatkowych wraz z początkiem 2017 r. U zarania problemu leży projekt złożony 31 października przez grupę posłów PiS, na czele z Sylwestrem Tułajewem. Zaproponowano w nim zniesienie zasady niepobierania podatku od funduszy inwestycyjnych zamkniętych (FIZ), dopóki inwestują i obracają pieniędzmi, i pobierania go, dopiero gdy inwestor realizuje zysk i wycofuje pieniądze z funduszu. To rozwiązanie znane na całym świecie. Z uzasadnienia projektu wynikało, że posłowie chcą walczyć z agresywną optymalizacją podatkową. Do jednego worka wrzucili jednak wszystkie FIZ-y. Po kilku dniach zrozumieli błąd i razem z urzędnikami Ministerstwa Finansów przygotowali poprawkę, która miała oddzielić fundusze realnie inwestujące od powołanych w celu optymalizacji podatkowej.

Zawód Skanskiej

Zaledwie 4 października 2016 r. Komisja Nadzoru Finansowego jednogłośnie udzieliła zezwolenia na utworzenie towarzystwa funduszy inwestycyjnych przez grupę Skanska. Ta nie ukrywała, że jej TFI będzie zarządzać zamkniętym funduszem inwestycyjnym, lokującym swoje aktywa bezpośrednio w nieruchomości. Wyłącznymi uczestnikami funduszu miały być podmioty z grupy Skanska. W listopadzie związane z tym korzyści podatkowe prysły jednak jak bańka mydlana.

Okazuje się jednak, że uchwalona w błyskawicznym tempie ustawa wciąż ma istotny feler. W praktyce, opodatkowuje FIZ-y działające na rynku nieruchomości.

— Wejście w życie omawianej ustawy spowoduje faktyczną likwidację tego typu funduszy, co będzie miało poważne konsekwencje dla całego rynku kapitałowego. Warto zaznaczyć, że ofiarą nowych przepisów padną przy tym zarówno fundusze z jednym inwestorem — często notowanym publicznie deweloperem — jak i z wieloma inwestorami — uważa Artur Rawski, prezes Forum TFI.

Kiełkujący problem

Według firmy doradczej Colliers International, w ostatniej dekadzie polski rynek biurowców, magazynów i centrów handlowych, przyciągnął 33 mld EUR. W 2015 r. zawarto na nim transakcjerekordowej wartości 4,1 mld EUR. W 90 proc. stał za nimi kapitał zagraniczny. Odkupywał od deweloperów ukończone obiekty, by czerpać zyski z ich najmu.

— Nie jest to kapitał spekulacyjny, który próbuje wykorzystać luki podatkowe. Za inwestycjami w nieruchomości stoją fundusze emerytalne czy firmy ubezpieczeniowe, które stawiają na rozwiązania nie najbardziej zyskowne, ale bezpieczne — podkreśla Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Jones Lang LaSalle.

Zdaniem naszego rozmówcy w połowie przypadków do inwestycji wykorzystywane są struktury wykorzystujące FIZ-y. Inne dane sugerują, że znaczenie FIZ-ów jest nawet większe. Według Colliersa, przez pierwsze 10 miesięcy 2016 r. zawarto w Polsce transakcje o wartości 2,6 mld EUR. W okresie listopadowych dyskusji nad zmianami prawa — żadnej.

— Kapitału zagranicznego nie jesteśmy w stanie zastąpić krajowym, bo jeszcze nie został zaktywizowany. Niewykluczone, że w długim okresie udział kapitału krajowego w rynku nieruchomości komercyjnych będzie rósł, ale w okresie kilkuletnim taka zmiana jest niemożliwa — uważa Piotr Mirowski, partner w polskim oddziale Colliers International.

Nie należy oczywiście przesadzać. Rynek całkowicie nie wygaśnie. 12 grudnia Skanska sprzedała niemieckiemu Hansainvest warszawski biurowiec Atrium 2 za 88 mln EUR. Kilka dni później Echo Investment sfinalizowałopaździernikową umowę przedwstępną sprzedaży warszawskiego biurowca Q22. Za 230-273 mln EUR przeszedł on w ręce funduszu Invesco Real Estate. Istnieje jednak ryzyko ograniczenia skali transakcji w wyniku zmian podatkowych.

— Znam trzech inwestorów, którzy na dziś zawiesili działalność inwestycyjną w Polsce. Jestem jednak przekonany, że takich przypadków jest więcej. Zgadzam się, że należy zachęcać rodzimy kapitał do inwestowania w nieruchomości, np. przez wprowadzenie REIT-ów. Ale tego nie da się szybko zrobić. Nasz problem jest zaś taki, że gdy kapitału zagranicznego zabraknie, to w segmencie nieruchomości komercyjnych będziemy mieli absolutny dramat i kilka lat recesji — mówi Tomasz Trzósło.

Deweloperzy komercyjni dzielą się na dwie grupy. Jedni budują i potem czerpią zyski z najmu, sprzedając biurowce czy centra handlowe okazjonalnie (np. GTC). Dla nich zmiana prawa wydaje się mieć mniejsze znaczenie. Inni co do zasady starają się od razu sprzedać gotowe obiekty. Tak działają Skanska i Ghelamco. Ich komentarza nie udało nam się zdobyć. Przedstawiciele firm doradczych szkicują mniej więcej taki scenariusz. Jeśli większa grupa inwestorów wycofa się z naszego rynku ceny spadną, bo deweloperzy będą mieli mniej chętnych na kupno gotowych budynków. Przy mniejszej płynności rynku banki będą też ostrożniejsze w kredytowaniu inwestycji. W efekcie nowych projektów będzie coraz mniej. Firmy budowlane będą więc zwalniać pracowników. Wszystko to przełoży się na wpływy podatkowe budżetu państwa.

Realne zapotrzebowanie na biurowce czy centra handlowe będzie powodowało wydłużenie eksploatacji już użytkowanych. Ich średni standard będzie się jednak obniżał nie tylko przez samo wydłużenie czasu eksploatacji.

— Stare budynki będą musiały przejść jakieś formy remontów, by utrzymać swoją atrakcyjność. Ale przy słabym rynku inwestycyjnym trudniej będzie właścicielom zebrać pieniądze, by takie modernizacje prowadzić. Wzrośnie bowiem ryzyko finansowania takich przedsięwzięć przez banki — tłumaczy Tomasz Trzósło.

Co nagle, to po diable

Zdaniem naszych rozmówców, problemem jest nie tyle sama zmiana zasad opodatkowania, ale sposób jej wprowadzenia. Pierwszy projekt opodatkowania FIZ-ów pojawił się 31 października. Gotowa ustawa została opublikowana w „Dzienniku Ustaw” 29 listopada, a wchodzi w życie 1 stycznia 2017 r.

— Do podatków inwestorzy się dostosują. Problemem jest przewidywalność działań państwa. Inwestujący w nieruchomości mają wieloletnie biznesplany, uwzględniające stawki czynszów i podatki. Tak nagła zmiana burzy te założenia z dnia na dzień. Część inwestorów może dojść do wniosku, że Polska jest krajem zbyt ryzykownym, by tu inwestować — podkreśla Tomasz Trzósło.

— Zmiany zostały uchwalone w błyskawicznym tempie. To nigdy nie służy budowaniu zaufania do systemu. Powstaje więc ryzyko reputacyjne polegające na tym, że założenia, na podstawie których inwestorzy wchodzili do Polski, zmieniają się z dnia na dzień — wtóruje mu Piotr Mirowski.

REIT-y w poczekalni

Zagranicznych inwestorów na rynku nieruchomości mógłby zastąpić polski kapitał. Trzeba go jednak zaktywizować, co wymaga czasu i narzędzi. W wielu krajach narzędziem są wehikuły typu REIT. Korzystają one w zasadzie z takich samych zwolnień podatkowych, z jakich jeszcze przez cztery dni korzystają FIZ-y. W zamian są zobowiązane do regularnych wypłat zysków z najmu nieruchomości swoim udziałowcom. W Polsce właśnie trwają prace nad odpowiednią ustawą. Są jednak w powijakach i zapisany w projekcie termin wejścia w życie nowego prawa jest nierealny. A zgodnie z projektem REIT-y miały się pojawić w Polsce dokładnie wtedy, kiedy znikną preferencje podatkowe FIZ-ów.

5,5 proc. Na taką roczną stopę zwrotu z inwestycji w polskie biurowce mogli liczyć ich nabywcy w połowie 2016 r.

5,0 proc. Taka była wtedy rentowność zakupu centrów handlowych.

6,75 proc. A tyle rocznego zysku przyniosły obiekty magazynowe.