W kraju wydano już dużo pieniędzy na przejęcie dobrze prosperujących obiektów handlowych. A to dopiero początek.
Niewątpliwie branża centrów handlowych odnosi sukcesy w Polsce. Nasi rodacy wydają pieniądze w galeriach handlowych, znane marki zapełniają nowe obiekty, a deweloperzy nie narzekają na brak ofert kupna ich nieruchomości. Atrakcyjność nowoczesnych obiektów sprawiła, że jeśli właściciel decyduje się wystawić na sprzedaż taką nieruchomość, lista chętnych liczy nawet kilkanaście zainteresowanych instytucji finansowych. Taka sytuacja przyczyniła się do tego, że coraz więcej deweloperów, dla których budowa centrów handlowych nie jest głównym celem działania (np. sieci handlowe), decyduje się na transakcje typu sale & leaseback. Polegają one na tym, że po sprzedaży sklepu inwestorowi, dotychczasowy właściciel pozostaje w nim nadal, jednak tym razem jako wieloletni najemca.
Trzy warianty
Właściciel nieruchomości ma co najmniej trzy sposoby zdobycia kapitału.
— Można posłużyć się refinansowaniem przez bank, leasingiem finansowym lub transakcją typu sale & leaseback („sprzedaży i najmu zwrotnego”) — mówi Paweł Welo, dyrektor w departamencie inwestycji w firmie CB Richard Ellis.
Refinansowanie kredytem bankowym nie jest pozbawione wad. Największą z nich jest to, że bank narzuca właścicielowi swoje warunki, np. ustala maksymalną kwotę kredytu na podstawie tzw. wskaźnika LTV (loan to value/ wartość kredytu do wartości nieruchomości). Przeważnie jest to około 80 proc. wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Obliczona przez bank wartość niekoniecznie musi odpowiadać możliwej do osiągnięcia cenie sprzedaży nieruchomości. Bank z reguły nie uwzględnia szczególnych walorów danej nieruchomości, jak np. lokalizacja, aby podnieść jej wartość, a raczej stosuje ogólnorynkowe ceny nieruchomości i ewentualnie obniża wartość obiektu biorąc pod uwagę różnego rodzaju czynniki ryzyka z nim związane. Właścicielowi ta forma opłaca się wtedy, gdy rynkowe stawki czynszu są bardzo wysokie oraz kiedy chce zachować budynek na własność, a środki uzyskane z refinansowania są wystarczające do ich odpowiedniego ulokowania w działalności operacyjnej firmy.
Następnym sposobem pozyskania kapitału dla właściciela nieruchomości handlowej jest leasing (finansowy lub operacyjny), który pod wieloma względami jest bardzo zbliżony do kredytu. Zasadnicza różnica polega na tym, że w przypadku leasingu następuje sprzedaż nieruchomości. W tym przypadku obiekt nadal zarządzany jest przez sprzedającego (leasingobiorcę). Leasingobiorca, po zakończeniu umowy leasingu i po spełnieniu wszystkich jej warunków, ma prawo, a nawet obowiązek odkupienia nieruchomości za z góry ustaloną cenę. W wyniku tej transakcji, sprzedający (leasingobiorca) także raczej nie uzyska 100 proc. wartości rynkowej. Niższa kwota to „polisa” firmy leasingowej na wypadek niewypłacalności klienta i konieczności sprzedania jej na rynku. Transakcje tego typu są często stosowane w przypadku planowania podatkowego lub planowania przepływów pieniężnych (cash flow). Dają bowiem możliwość zaliczenia w koszty uzyskania przychodu dla celów podatkowych całej raty leasingowej (leasing operacyjny) lub rozłożenia rat leasingowych tak, aby jak najbardziej efektywnie dostosować je do poziomu planowanych przychodów w firmie. Leasing jednak ma także pewne ograniczenia określone w ustawie o podatku dochodowym, co nie zawsze daje możliwość pełnego wykorzystania możliwych oszczędności podatkowych, jak np. minimalny okres leasingu lub minimalna cena odkupu.
— Trzecia opcja dla właściciela nieruchomości to transakcja sale & leaseback (transakcja sprzedaży i najmu zwrotnego). Polega ona na sprzedaży inwestorowi nieruchomości za 100 proc. jej aktualnej wartości rynkowej. Nabywca przejmuje także wszystkie koszty związane z funkcjonowaniem obiektu oraz utrzymywaniem go w należytym stanie. Sprzedający zostaje w budynku, a uzyskane pieniądze może przeznaczyć np. na rozwój swojej działalności. W obecnej sytuacji, gdy na rynku popyt przewyższa podaż, właściciele mogą domagać się bardzo korzystnych dla siebie kwot — wyjaśnia przedstawiciel CB Richard Ellis.
Rynek sprzedającego
Każda z dużych sieci detalicznych, które działają w kraju, jest (lub była) właścicielem portfela nieruchomości handlowych.
— Budowały one od podstaw swoją obecną pozycję na rynku. Ponieważ w kraju nie było odpowiednich dla ich potrzeb sklepów — same je wznosiły. Skorzystały przy tym z „prawa pierwszeństwa” i pozajmowały najlepsze lokalizacje w miastach. Dlatego ich nieruchomości są tak atrakcyjne dla inwestorów — ocenia Marcin Jański z Cushman & Wakefield.
Kolejną przyczyną zainteresowania polskimi nieruchomościami handlowymi jest obecny stan prawny oraz podejście władz samorządowych do wydawania pozwoleń na realizację wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.
— Wraz z wprowadzeniem nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2003 r. wprowadzono dużo obostrzeń dotyczących uzyskania zgody władz samorządowych na lokalizację sklepów wielkopowierzchniowych. Wydłużyły się procedury administracyjne, wygasły tzw. plany ogólne oraz zwiększył się wpływ samorządu. Tymczasem istniejące już obiekty zawsze będą działały. Gdy nastąpi dekapitalizacja budynku, będzie można go zmodernizować tak, aby odpowiadał coraz wyższym wymaganiom — podkreśla przedstawiciel C&W.
Wzmożony popyt na tego typu nieruchomości wynika także z bezpieczeństwa transakcji zawieranych w Polsce po naszym przystąpieniu do UE.
— Spowodowało to wprawdzie spadek stóp zwrotu zainwestowanego kapitału, ale nie zaskoczyło naprawdę dużych graczy, czyli takich, których stać na kupno nieruchomości handlowych. Byli oni na to przygotowani, a wybierając nasz kraj zakładają, że są to inwestycje wieloletnie — podkreśla Paweł Welo.
Zmienia się także profil inwestorów. Spadek stóp spowodował, że zamiast funduszy wysokiego ryzyka nieruchomości w Polsce kupują np. instytucje związane z funduszami emerytalnymi lub bankami i innymi instytucjami finansowymi itp.
Kawa na ławę
W działających już obiektach, zwłaszcza tych „zasiedziałych” w danej lokalizacji, łatwo sprawdzić, jaka jest kondycja finansowa najemców, ilu przychodzi klientów, jaki jest prawdziwy, a nie tylko deklarowany obszar oddziaływania. Z dobrym efektem przeprowadza się badania dotyczące możliwości szybkiego wyeliminowania czynników, które uniemożliwiają osiąganie jeszcze większych zysków.
Inwestując w taką nieruchomość, zyskuje się obiekt, którego najemcy są dobrze znani w okolicy i nie opłaca im się przenosić w inne miejsce, bo tam musieliby budować od podstaw lojalność klientów.
W taki sposób eliminuje się część ryzyka ponoszonego w chwili kupna obiektu w budowie lub planowanego.
Duży wpływ na atrakcyjność tego segmentu ma także bardzo niski procent pustostanów w obiektach handlowych oraz stabilne czynsze.
Koszty ponoszone przez inwestorów związane z wchodzeniem na przewidywalny rynek, na którym ustawia się kolejka chętnych po atrakcyjne obiekty, oznacza spadek stóp z 10-11 proc. przed 1 maja 2004 do 6 proc. (a nawet niżej) w 2006 roku. I to za dobre obiekty.
Lista ze sklepami
Jedną z pierwszych transakcji typu sale & leaseback w branży handlowej była umowa zawarta w 2004 r. między Apollo Rida Poland i niemieckim koncernem Metro Group. Dotyczyła nabycia 28 centrów handlowych należących do Metro. Wartość transakcji przekroczyła 700 mln EUR. W ubiegłym roku wśród takich umów można wskazać m.in.: kupno przez ING dwóch obiektów Auchan, transakcje zawarte przez Dawnay Day (przejęcie za 64,5 mln EUR 4 centrów handlowych, w których głównym najemcą jest hipermarket Geant) czy sprzedaż czterech obiektów Carrefour (Kraków-Czyżyny, Łódź, Wrocław Borek i Gdańsk Morena). Nowym właścicielem jest fundusz Aerium. W 2006 r. inwestorzy również nie zasypiają gruszek w popiele. Amerykański fundusz WP Carey kupił 18 hipermarketów budowlanych OBI, w tym: 15 istniejących, dwa w budowie oraz jeden projekt. Wartość transakcji wyniosła 200 mln USD.
— Obecnie do wzięcia jest portfel grupy Casino. Grupa zapowiada, że chce sprzedać swoje nieruchomości i wynająć je na 10 lat — dodaje Paweł Welo.
Partnerzy w biznesie
W Polsce budzi się rynek wtórny obrotu nieruchomościami handlowymi. Coraz więcej firm widzi szansę na zarobek — zwłaszcza te, które kupowały je przy stopach kapitalizacji wynoszących 10-11 proc.
— Wzmożone zainteresowanie inwestorów może spowodować, że zysk z transakcji zechce zrealizować także Apollo Rida. To byłaby bardzo ciekawa transakcja — podkreśla Paweł Welo.
Sale & leaseback przynosi korzyści obu stronom.
— Właściciele budynków nie muszą ponosić kosztów związanych z ich obsługą, mogą skoncentrować się na swojej podstawowej działalności gospodarczej, a uzyskana gotówka umożliwia im realizację planów inwestycyjnych lub operacyjnych w podstawową działalność firmy, z której osiągają dużo wyższe stopy zwrotu niż te które są obecnie do uzyskania na rynku nieruchomości. Dla inwestora zawarcie takiej umowy to zapewnienie sobie wieloletniego dochodu w postaci czynszów oraz opłat za zarządzanie. Zawsze istnieje też możliwość sprzedania obiektu z zyskiem po przeprowadzeniu w nim prac modernizacyjnych, zmian umów najmu lub części najemców lub w przypadku wzrostu czynszów — podsumowuje Paweł Welo.
Na pewno największe sukcesy na rynku inwestycyjnym nieruchomości będą odnosiły firmy lub fundusze, które będą w stanie łączyć różne formy transakcji, jak na przykład: typowy zakup wynajętych budynków przynoszących stabilny dochód, transakcje typu sale & lease back, forward funding, leasing lub finansowanie projektów budowlanych.