W pierwszym półroczu 2021 liczba rozpoczętych przez deweloperów budów była o 64 proc. większa niż rok wcześniej. W wyniku tych inwestycji ma powstać prawie 88 tys. nowych mieszkań - wynika ze wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego. Mimo to coraz częściej mówi się o niedoborze podaży.
Kilka lat temu, w momencie rozwoju obecnego byczego rynku, głównym czynnikiem powstrzymującym inwestorów przed kupnem nowego mieszkania były relatywnie mało atrakcyjne warunki kredytowania. Obecnie przy reflacji i niskich stopach procentowych zdolność inwestycyjna obywateli jest wyższa, więc popyt na nieruchomości stale rośnie. Istnieje jednak zagrożenie przeszacowania go, co - w połączeniu z innymi czynnikami - mogłoby doprowadzić do przegrzania rynku deweloperskiego i nieadekwatnego do popytu wzrostu cen.
- Symptomów potencjalnego przegrzania rynku jest dość dużo. Jednym z nich jest niepokojące zachowanie cen. Koszt mieszkania w stanie deweloperskim jest wyższy niż w pełni umeblowanego w podobnym standardzie, znajdującego się w okolicy. Ten przykład nie dotyczy wybranych miast, dzielnic czy projektów, to tendencja widoczna w wielu aglomeracjach - mówi Michał Wewiórski, analityk DM BOŚ.
Zachowanie cen może jednak wynikać z charakterystyki popytu oraz preferencji inwestycyjnych bogatych w kapitał inwestorów.
- Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce bez wątpienia jest rozgrzany. Świadczy o tym wzrost wolumenu sprzedaży występujący pomimo wyraźnego wzrostu cen. Wskaźnik wyprzedaży oferty obniżył się do nieco ponad dwóch kwartałów, co świadczy o klarownej przewadze popytu nad podażą. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce rosną regularnie począwszy od 2018 r. Jest to odpowiedź na rosnące koszty budowy, gruntów oraz solidny i stabilny popyt w połączeniu z umiarkowaną podażą produktu - mówi Cezary Bernatek, analityk Erste Securities.
Czy grozi nam powtórka z kryzysu 2008 r.?
Poprzednia hossa na rynku nieruchomości zakończyła się ogólnoświatowym kryzysem, więc analitycy ze znacznie większą uwagą przypatrują się segmentowi deweloperskiemu w poszukiwaniu niepokojących symptomów, mogących świadczyć o jakimkolwiek zagrożeniu stabilności rynku.
- Deweloperzy zwlekają z wprowadzeniem mieszkań do sprzedaży, ponieważ ceny tak galopują, że trzymiesięczne opóźnienie może wiązać się ze znacznie wyższym zyskiem. Jest to dość niepokojący sygnał. Podobne sytuacje zdarzały się u schyłku poprzedniej hossy, zakończonej w 2008 r. Deweloperzy zamykali projekty, wstrzymywali sprzedaż w obawie, że pozbędą się mieszkań zbyt tanio - mówi Michał Wewiórski.
Głównym powodem kryzysu sprzed 13 lat była nadpodaż związana z przeszacowaniem popytu. Deweloperzy, którzy rozpoczęli pracę nad kolejnymi projektami, spotkali się z brakiem zainteresowania, czego wynikiem były opóźnienia w budowie, które skutkowały obarczeniem branży wysokim ryzykiem kredytowania.
- Obecny wzrost nie jest skokowy, o naturze stricte spekulacyjnej, jak to miało miejsce chociażby w 2007 r. Podczas kryzysu w 2008 r. popyt uległ nagłemu załamaniu, czemu towarzyszyła bardzo szeroka oferta - mówi Cezary Bernatek
Niejednoznaczne objawy
Mimo rekordowego pod względem sprzedaży półrocza liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów na koniec czerwca 2021 r. zmalała do 37,8 tys., co jest najniższym poziomem oferty od III kwartału 2010 r. Sprzedaż znacznie przewyższyła podaż, co potwierdza duże problemy deweloperów z zaspokojeniem popytu.
Dane z ankiety NBP jednoznacznie wskazują, że kredyty hipoteczne są najtańsze w historii – za każde pożyczone 100 tys. zł kredytobiorca zobowiązany jest zapłacić średnio 190 zł odsetek miesięcznie. Według analizy HRE Investment oprocentowanie przeciętnego kredytu na poziomie około 2,5 proc. jest niższe niż prognozowana na lata 2021-2022 inflacja. To oznacza, że realne oprocentowanie kredytu jest ujemne.
Wiąże się to z niespotykaną dotychczas siłą nabywczą obywateli. Rynek wtórny znakomicie to wykorzystuje, a wolumen sprzedaży mieszkań gotowych jest wyższy niż kiedykolwiek. Na rynku deweloperskim widać niedobór podaży, co może jeszcze bardziej pobudzać popyt. Wątpliwości dotyczą głównie powodów tej sytuacji oraz ewentualnej celowości mniejszej dostępności nowych mieszkań. Przy tak szybko rosnących cenach strategia deweloperów mogła zostać nakierowana na możliwie największy zysk wygenerowany na jednej transakcji. Przy małej dostępności dobrze zlokalizowanych gruntów i rosnących cenach surowców może to być zrozumiałe.
- Spadła liczba mieszkań w ofercie większości deweloperów. Czas sprzedaży również uległ znacznemu skróceniu, mieszkania są w ofercie bardzo krótko. Obecnie deweloper jest w stanie sprzedać w pół roku całą ofertę, która jeszcze niedawno przewidziana by była na rok. Marvipol sprzedaje mieszkania w pakietach, a to o czymś świadczy - dodaje Michał Wewiórski.
Rosnące aktualnie ceny mogą być również pokłosiem ich wcześniejszej stabilności, utrzymującej się przy rosnących płacach i bogaceniu się społeczeństwa. Dostępność mieszkań w Polsce na tle innych państw europejskich wypada dość dobrze, natomiast różnica między tempem wzrostu cen i płac zaczyna się powiększać.
- W latach 2012-2017 ceny mieszkań w kraju w zasadzie były płaskie, zaś płace rosły z roku na rok, co w konsekwencji powoduje, że pomimo ostatnich zwyżek cen mieszkań, wskaźnik dostępności oferty jest nadal na stosunkowo wysokim poziomie. Patrząc na zagadnienie z szerszej perspektywy: wykwalifikowany pracownik w Warszawie musi pracować obecnie około sześciu lat, aby móc nabyć mieszkanie o powierzchni 60 m kw. w pobliżu centrum miasta, w porównaniu z 17 latami w Paryżu, 14 w Londynie, czy dziewięcioma w Monachium - wymienia Cezary Bernatek.
Ostrożnie optymistyczna diagnoza
Od początku pandemii mówi się o niepewności sytuacji gospodarczej, zarówno w Polsce jak i na świecie. W związku z tym trudno o jakiekolwiek przewidywania kondycji poszczególnych segmentów w kolejnych kwartałach, gdyż przy dynamicznej polityce państw w zwalczaniu i zapobieganiu rozprzestrzeniania się COVID-19 mogą one być nietrafione. Hossa na rynku nieruchomości trwa jednak nieprzerwanie od kilku dobrych kwartałów niezależnie od zagrożeń pandemicznych.
- Hossa na rynku deweloperskim trwa od 2013 r. i utrzyma się jeszcze kilka kwartałów. W wyniku inflacji nawet podwyższone stopy realne nie zniechęcą inwestorów do kupna mieszkań - mówi Michał Wewiórski.
Obecna polityka fiskalna wspiera wręcz popyt na mieszkania gotowe i z rynku pierwotnego, podaż zdaje się odbudowywać, a rynek normalizować.
- Oczekuję, że wraz z dalszym uspokojeniem sytuacji pandemicznej w Polsce podaż mieszkań będzie kontynuować stopniowe odbicie w kolejnych kwartałach, jak to ma miejsce począwszy od I kw. 2021. Świadczą o tym ostatnie odczyty liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż bądź wynajem - w górę blisko 50 proc. r/r w I połowie 2021 r.. Niskie stopy procentowe, stosunkowo wysoka inflacja oraz zdrowe perspektywy makroekonomiczne kraju w połączeniu z dużą ilością pieniądza skumulowanego na rachunkach bankowych wpłyną na kontynuację solidnego popytu – dodaje Cezary Bernatek.
Mimo podobnej prognozy dla segmentu deweloperskiego analitycy różnie oceniają atrakcyjność inwestycyjną notowanych na giełdzie deweloperów. Michał Wewiórski z DM BOŚ uważa, że obecny moment nie jest atrakcyjny do kupna akcji i podtrzymuje neutralną ocenę sektora. Cezary Bernatek z Erste Securities rekomenduje zaś akcje Develii oraz Lokum Developer. Podoba mu się również Atal i Dom Development, mniej natomiast Ronson i Archicom.