Segro zakupiło w pierwszej połowie tego roku 20-hektarową działkę na warszawskich Młocinach. Firma nie ujawnia wartości transakcji, ale przy obecnych cenach gruntów przemysłowych, które w granicach stolicy wahają się w przedziale 850-1200 zł za m kw., można szacować ją na około 200 mln zł.
Inwestor planuje zbudować tu małe magazyny miejskie, tzw. SBU, oraz centra danych. W tym ostatnim przypadku to nie pomyłka – firma znana dotychczas w Polsce z powierzchni magazynowo-przemysłowych ma również duże doświadczenie w budowaniu przestrzeni pod duże serwerownie.
Potentat data center
– W naszym najstarszym parku w Slough w Wielkiej Brytanii posiadamy 29 budynków o łącznej powierzchni 210 tys. m kw. przeznaczonych pod centra danych i kolejne dwa budynki liczące 36 tys. m kw. w budowie. Tym samym Slough jest obecnie drugim największym globalnym klastrem centrów danych po Ashburn w stanie Wirginia w USA. Naszymi klientami w Slough są m.in. Iron Mountain, Equinix czy NTT – mówi Magdalena Szulc, dyrektor zarządzający w Segro na Europę Centralną.
Segro nie określa jeszcze, jaką część nowego terenu inwestycyjnego znajdującego się w Warszawie przeznaczy na obiekty o konkretnym charakterze. Przewiduje, że może powstać na nim w sumie ok. 60-70 tys. m kw. powierzchni najmu. Obecnie trwają procedury administracyjne związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, które mogą zająć 12-18 miesięcy.
W przypadku centrów danych oprócz zgód administracyjnych podstawą jest też zapewnienie odpowiedniej mocy przyłącza energii elektrycznej, jakiej potrzebują serwery, a ta lokalizacja to zapewnia. Już dziś na innej działce w pobliżu powstał pierwszy etap inwestycji Vantage, operatora data center, dwa centra danych o łącznej powierzchni 36 tys. m kw. na 5 ha.
Zapotrzebowanie na powierzchnie tego typu w Polsce bardzo wzrosło. W ciągu ostatnich kilku lat swoje serwerownie otwarły w Polsce m.in. Equinix, Vantage, Data4. Sam Microsoft – po trzech latach od zapowiedzi zainwestowania miliarda dolarów – uruchomił pierwszy w Europie Środkowo-Wschodniej region przetwarzania danych w chmurze, w skład którego wchodzą trzy centra danych w Warszawie i okolicach.
Z raportu PMR pt. Rynek centrów danych w Polsce 2023 wynika, że w 2022 r. w porównaniu do 2021 dwie trzecie polskich przedsiębiorstw zwiększyło wydatki na usługi data center, a w 2023 r. odsetek ten jeszcze wzrośnie. Tylko 4 proc. przedsiębiorstw planuje wydać mniej niż w 2022 r. na te usługi, natomiast aż 70 proc. przedsiębiorstw planuje ponownie zwiększyć wydatki, z czego 24 proc. chce je zwiększyć o więcej niż 10 proc.
Segment centrów danych jest na tyle lukratywną niszą, że mogą na niej zarabiać zarówno operatorzy serwerowni z branży informatycznej, wyspecjalizowani deweloperzy budujący takie obiekty na sprzedaż lub wynajem, jak i land deweloperzy, czyli firmy przygotowujące tereny pod takie nietypowe inwestycje. W Polsce są już przedstawiciele wszystkich tych biznesów i kiedy pojawia się pytanie ofertowe od dużego operatora, to zaczyna się wyścig o kontrakty. Nawet wybuch wojny w Ukrainie tylko na krótko zamroził zainteresowanie inwestorów. Obecnie powrócili na rynek i mam wrażenie, że ze zdwojoną energią poszukują odpowiednich gruntów.
W świecie magazynów
Firma jest właścicielem i deweloperem powierzchni magazynowych w pięciu głównych lokalizacjach w Polsce: na Śląsku, we Wrocławiu, w Polsce Centralnej, Poznaniu i Warszawie. Powierzchnia najmu wszystkich nieruchomości w całym kraju sięga 1,7 mln m kw.
– W 2022 r. uzupełniliśmy nasz bank ziemi. Możemy wybudować na nim prawie pół miliona m kw. powierzchni magazynowych. Mamy możliwość rozbudowy na każdym z rynków, na którym jesteśmy obecni. Jednak zapas gruntów nie przekracza 5 proc. wartości naszego portfela. Przy obecnych wysokich kosztach finansowania uważamy, że jest to bezpieczny udział – mówi Magdalena Szulc.
Obecnie firma prowadzi trzy budowy na terenie Polski. Do użytkowania wprowadzi w niedługim czasie niespełna 50 tys. m kw.
– W ciągu ostatniego roku nasz rozwój przebiegał spokojnie. Nie prowadziliśmy budów spekulacyjnych, wszystkie realizowane inwestycje były zabezpieczone umowami z najemcami. Nasz portfel charakteryzuje mała liczba wolnych powierzchni, podczas gdy w ostatnim czasie na rynek napłynęło dużo powierzchni spekulacyjnej – mówi Magdalena Szulc.
Stan powierzchni wolnych do wynajęcia ogranicza się w Segro do zaledwie 3 proc. rozproszonych we wszystkich lokalizacjach. Na rynku wskaźnik pustostanów jest dwa razy większy, dochodzi do 6 proc. To wynik pojawienia się powierzchni spekulacyjnych realizowanych przez deweloperów w Polsce w ubiegłym roku.
To się opłaca
Wyniki finansowe Segro w Polsce oraz w skali międzynarodowej są stabilne, choć sytuacja na rynku jest trudna.
– Inflacja nie odpuszcza, firmy zmagają się z wysokimi kosztami energii elektrycznej i innych mediów, a rekordowo niskie bezrobocie sprawia, że rosną koszty pracownicze obsługi technicznej i ochrony budynków. Wzrosły również podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczeń. Podwyżki opłat serwisowych dorównują inflacji – mówi Magdalena Szulc.
W lipcu firma podała dane globalne za I półrocze 2023 r., z których wynika, że w skali międzynarodowej skorygowany zysk przed opodatkowaniem wyniósł 198 mln GBP, co oznacza wzrost o 2,6 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim (I półrocze 2022r – 193 mln GBP), a dywidenda dla udziałowców wzrosła o 7,4 proc. (do 8,7 pensa z 8,1 pensa w 2022 r.).
Jeżeli tak poważna firma z dużym doświadczeniem w budowaniu centrów danych za granicą inwestuje w tym sektorze w Warszawie, to pokazuje, że nasze prognozy mówiące o dominacji stolicy na rynku data center się potwierdzają. Już dziś na czterdzieści największych polskich centrów danych dwadzieścia pięć zlokalizowanych jest w stolicy.
Model biznesowy polegający na budowaniu i długoterminowym dzierżawieniu obiektów operatorom data center ma już w Polsce swoich realizatorów – na trzy centra danych Microsoftu dwa wybudował Edge Connex. Przygotowanie nieruchomości z myślą o tego typu dużym graczu może być strzałem w dziesiątkę, bo wiele globalnych firm nie pojawiło się jeszcze w Polsce. Po ogłoszeniu inwestycji Google’a i Microsoftu w Polsce rynek czeka na ruch AWS, czyli firmy Amazon. Są poza tym jeszcze inni duzi gracze, jak choćby wymieniany przez Segro wśród klientów w Slough w Anglii Iron Mountain czy NTT. Warszawa zaczyna już przyciągać największe firmy z tej branży.
Z uwagi na brak nowych inwestycji od tysiąca m kw. powierzchni magazynowej o wysokim standardzie, lokalizacja przy północno-wschodniej części Warszawy, bezpośrednio przy projektowanej trasie S7 Bemowo-Czosnów, jest dobrym pomysłem.
Obserwujemy w dużych aglomeracjach trend polegający na przechodzeniu części najemców z big boxów do mniejszych powierzchni, bardziej reprezentatywnych często z pomieszczeniem showroomu, gdzie najemcy mogą mieć bliższy, a często bezpośredni kontakt z klientem.
Lokalni najemcy nie mogący konkurować z korporacyjnymi wspieranymi przez fundusze, mogą w SBU znaleźć swoją przestrzeń i przy tak topowej lokalizacji dodatkowo zapewnić krótszy czas dostawy do odbiorców.