Zapotrzebowanie firm na finansowanie private debt w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekracza 10 mld EUR – wynika z szacunków CVI Dom Maklerski.
Nieruchomości górą
Nieruchomości jako pojedyncza branża od początku działalności CVI w Polsce, czyli od 2012 r., były jego największym klientem w segmencie finansowania dłużnego (obok przemysłu i usług, w tym finansowych).
– W tym czasie zrealizowaliśmy ponad 340 transakcji finansowania dłużnego z deweloperami mieszkaniowymi i komercyjnymi na kwotę ponad 6 mld zł. Powstawały biurowce, magazyny i obiekty handlowe – mówi Rafał Lis, partner zarządzający CVI Dom Maklerski.
Większość funduszy, których portfelami zarządza CVI, zarówno polskich, jak i luksemburskich, operuje na rynku nieruchomości.
– Ponieważ ten rynek ma ogromny potencjał, wspólnie z Ipopema TFI powołaliśmy specjalny wehikuł, który zajmuje się tylko finansowaniem dłużnym projektów nieruchomościowych: CVI Ipopema RE Debt FIZAN. Zaczęliśmy praktycznie od zera 3,5 roku temu, a do dziś fundusz zgromadził ponad 400 mln zł aktywów i zapewnia inwestorom dobre, powtarzalne stopy zwrotu, co potwierdza, że można na tym rynku inwestować w sporej skali i na tym zarabiać. Oczywiście ryzyko takiego wehikułu jest podwyższone ze względu na brak dywersyfikacji branżowej, tym niemniej uważamy, że jest to segment rynku oferujący skuteczne narzędzia zarządzania ryzykiem kredytowym – mówi Rafał Lis.
Banki oddają pola
Dlaczego deweloperzy szukają pieniędzy poza bankami? Mariusz Mikulski, prokurent i dyrektor ds. inwestycji w TYR TFI, wyjaśnia, że są segmenty rynku wykluczone przez banki. Bywa też, że deweloperom się spieszy, a bankowe procedury trwają zbyt długo.
– Na przykład banki z zasady nie dają kredytów na zakup gruntu czy jego refinansowanie, tymczasem klient chce uwolnić kapitał – mówi Mariusz Mikulski.
Niektórzy klienci potrzebują finansowania pomostowego. Jako przykład podaje dewelopera parku handlowego, który miał grunt i pozwolenie na budowę, obiekt był częściowo skomercjalizowany, ale bank oczekiwał większej komercjalizacji i spełnienia jeszcze kilku dodatkowych warunków.
– Oceniliśmy projekt pod kątem ryzyka ekonomiczno-finansowego i prawnego. Pieniądze wypłaciliśmy w kilku transzach. Powstał obiekt o kilkunasty tysiącach metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. W międzyczasie został w pełni skomercjalizowany, a następnie uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Wtedy bank podjął decyzję o udzieleniu firmie długoterminowego kredytu, który był źródłem spłaty dla funduszu – mówi Mariusz Mikulski.
Różne źródła, różne koszty
Kredyt bankowy jest najtańszą formą finansowania inwestycyjnego, jednak z uwagi na wymogi jest on trudny do uzyskania. Koszt kredytu określony wysokością marży plus WIBOR wynosi obecnie 7-9 proc. Alternatywne finansowanie w formule długu prywatnego kosztuje natomiast 13-18 proc.
– Tego typu podmioty udzielające finansowania pod zabezpieczenie na nieruchomościach także biorą pod uwagę liczne kryteria. Poziom finansowania może mieć np. ograniczenie do 65 proc. wartości nieruchomości, która oczywiście musi zostać wiarygodnie oszacowania i zweryfikowana. Duże znaczenie ma też lokalizacja, od której zależy płynność. Wymogiem jest posiadanie pozwolenia na budowę lub przynajmniej istnienie miejscowego planu zagospodarowania dla tej nieruchomości, a także brak wad prawnych. Bardzo ważne są też: jakość projektu, odpowiednio skonstruowany budżet, przeznaczenie nieruchomości i precyzyjnie określone źródło spłaty oraz doświadczenie pożyczkobiorcy i brak problemów z płynnością – mówi Mariusz Mikulski.
Ofertę dla deweloperów mają też domy maklerskie plasujące na rynku obligacje. Koszt takiego finansowania waha się w zależności od emitenta od 9 do 15 proc. Do tego trzeba doliczyć m.in. koszty związane z agentem emisji i wyceną zabezpieczeń.
– Na rynku pozabankowym funkcjonują jeszcze firmy pożyczkowe udzielające finansowania przy największym ryzyku. Muszą jednak tak kalkulować oprocentowanie, by osiągnąć zysk nawet wtedy, gdy zwrotu części pożyczek nie da się wyegzekwować – wyjaśnia Mariusz Mikulski.