Ceny transakcyjne mieszkań w styczniu malały w całym kraju. Wyjątkiem były duże miasta, gdzie średnia cena rosła. Oprócz stolicy, gdzie mieszkania taniały drugi miesiąc z rzędu.
Chociaż ceny mieszkań w ofertach dopasowane są do możliwości bardziej zasobnych klientów gotówkowych, to z umów notarialnych wynika, że w styczniu ceny transakcyjne kolejny miesiąc z rzędu leciały w dół. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce spadła w pierwszym miesiącu 2023 r. o 0,94 pkt i wynosiła 109,1 pkt – wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. W dużych miastach wartość indeksu urban.one wyniosła 119,74 pkt, co oznacza wzrost o 0,8 pkt w stosunku do grudnia 2022 r. Natomiast w Warszawie spadła w ciągu miesiąca o 0,3 pkt, osiągając wartość 118,7 pkt.
Jeszcze w 2022 r., porównując ceny w IV kwartale do III kwartału, widać było wzrosty we wszystkich badanych miastach.
Eksperci zmieniają zdanie
Ankietowani przez Cenatorium specjaliści nieruchomościowi w tej edycji raportu radykalnie zmienili poglądy. O ile jeszcze pod koniec stycznia pogorszenie sytuacji na rynku przez najbliższe sześć miesięcy przewidywało 56 proc. z nich, a utrzymanie się obecnych niekorzystnych warunków gospodarczych 38 proc., to pod koniec lutego już 60 proc. ankietowanych było zdania, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych pozostaną bez zmian, a tylko 20 proc. prognozowało pogorszenie sytuacji rynkowej. W ciągu miesiąca wzrósł też odsetek ekspertów zakładających poprawę sytuacji – miesiąc temu sądziło tak 6 proc. z nich, a obecnie mamy już 20 proc. optymistów.
Poprawa nastrojów wśród ekspertów dotyczy też cen mieszkań. W tej edycji raportu 53 proc. ekspertów uznało, że w nadchodzącym półroczu ceny mieszkań pozostaną na stabilnym poziomie (w poprzedniej edycji 38 proc.). Spadki cen przewidywało 34 proc. ankietowanych (miesiąc wcześniej 50 proc.). Natomiast opinię, że w najbliższych miesiącach na rynek powrócą wzrosty cen lokali mieszkalnych, wyrażało 13 proc. badanych (poprzednio 12 proc.).
Poprawiły się również prognozy ekspertów dotyczące liczby transakcji. Pod koniec lutego 74 proc. ankietowych specjalistów przewidywał, że ich liczba będzie kształtowała się na poziomie zbliżonym do obecnego, a po 13 proc. badanych sądziło, że dojdzie do spadków lub wzrostów. Miesiąc wcześniej 50 proc. przewidywało, że w najbliższym półroczu dojdzie do kolejnego spadku liczby transakcji sprzedaży mieszkań, a tylko 44 proc. uważało, że sprzedaż mieszkań utrzyma się na podobnym poziomie. Wzrostu liczby umów sprzedaży spodziewało się jedynie 6 proc.
– W 2022 r. weszliśmy z nadzieją na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dane dotyczące liczby sprzedanych mieszkań za grudzień i cały IV kw. 2022 r. mogą napawać optymizmem. Z danych portalu rynekpierwotny.pl wynika, że trend ten był kontynuowany również w styczniu – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Dla równowagi Małgorzata Wełnowska podkreśla, że sytuacja w sektorze kredytowym nadal jest trudna i w styczniu doszło do kolejnych spadków w kredytach mieszkaniowych w ujęciu liczbowym i wartościowym, co odbija się na popycie. Ponadto o ile ceny materiałów budowlanych nie drożeją już tak szybko jak dziewięć miesięcy temu, o tyle można obawiać się wzrostu cen usług budowlanych za sprawą wzrostu kosztów działalności przedsiębiorstw w kolejnych miesiącach.
Ceny ofertowe ujawniają niepewność
Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium pokazuje niepewność na rynku.
– Średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych już od dobrych kilku miesięcy wahają się raz w jedną, raz w druga stronę. W styczniu odnotowaliśmy spadki cen ofertowych w Łodzi. Średnie ceny mieszkań nowych spadły tam przez miesiąc o 2,8 proc., a tych z tzw. drugiej ręki o 1,4 proc. Wzrosty średnich cen odnotowaliśmy w Krakowie, Gdyni i Poznaniu. Na rynku pierwotnym było to ok. 3 proc., a na rynku wtórnym wzrosty nie przekroczyły 1 proc. – mówi Małgorzata Wełnowska.
We Wrocławiu i Gdańsku Cenatorium odnotowało spadki cen ofertowych na rynku pierwotnym i wzrosty na rynku wtórnym. We Wrocławiu mieszkania od deweloperów podrożały przez miesiąc o 1,1 proc., a w Gdańsku 6 proc. Na rynku wtórym doszło do wzrostów nieprzekraczających 2,5 proc.
Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie wzrosły w styczniu na rynku wtórnym o 3 proc., a na rynku pierwotnym o 9 proc. w stosunku do grudnia 2022 r.
– Silne wzrosty cen mieszkań deweloperskich są wynikiem zmiany struktury ofertowej. Obecnie więcej mieszkań najtańszych ubywa, a jednocześnie przybywa lokali droższych. Dodatkowo deweloperzy starają się przerzucić na klientów rosnące koszty budowy czy koszty prowadzenia działalności – tłumaczy Małgorzata Wełnowska.
Ziemia mocno staniała
Dla gruntów pod zabudowę indeks urban.one. osiągnął poziom 139,31 pkt w styczniu 2023 r. Oznacza to, że w porównaniu do grudnia wartość indeksu spadła aż o 1,49 pkt.
Aż 60 proc. specjalistów ankietowanych przez Cenatorium opowiada się za stabilizacją na rynku gruntów budowlanych. Co trzeci z nich jest zdania, że warunki ulegną pogorszeniu. W tej edycji ankiety pojawiły się jednak również głosy, które przewidują poprawę sytuacji na rynku gruntów.
Pod koniec 2022 r. prawie we wszystkich miastach ceny działek budowlanych taniały.
