Zwyliczeń pośredników działających na rynku nieruchomości wynika, że średnia rentowność netto najmu, czyli po uwzględnieniu znacznej części kosztów i podatku, sięga około 5 proc. i jest najwyższa od 5 lat. W porównaniu do spadającego od ponad 3 lat oprocentowania lokat bankowych i malejących odsetek od obligacji skarbowych oraz przy obecnej sytuacji na giełdzie atrakcyjność kupna nieruchomości na wynajem nie podlega dyskusji. Według danych NBP, średnie oprocentowanie brutto lokat bankowych spadło z 4,7 proc. w styczniu 2013 r. do 1,7 proc. w styczniu 2016 r., a z obligacji skarbowych można uzyskać od 2-2,5 proc. rocznie. Indeks największych spółek warszawskiej giełdy w 2015 r. spadł o prawie 20 proc., rok wcześniej o 3,5 proc., zaś w 2013 r. zniżkował o 7 proc.
Z danych NBP wynika, że średnie miesięczne stawki najmu w dziesięciu największych miastach od 2006 do 2010 r. wzrosły natomiast z 20 do 27-28 zł za mkw., czyli o 35-40 proc. Od 4 lat niezmiennie jednak wynoszą około 25 zł. W Warszawie zatrzymały się w okolicach 45 zł za mkw. od 2009 r. Oznacza to, że przychody z najmu w dłuższym czasie nie zwiększają się zauważalnie. Rentowność najmu odnoszona jest do bieżących cen nieruchomości i jej wahania wynikają głównie ze zmian cen mieszkań, nie zaś ze zmian stawek najmu, które pozostają stabilne. Według tej samej zasady zmienia się też względna atrakcyjność najmu wobec innych rodzajów inwestycji. Od 2012-13 r. zwiększa się ona w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych, osiągając ich dwukrotność w pierwszych miesiącach 2013 r., a obecnie przekracza ich wysokość ponad trzyipółkrotnie. Od 2012 r. zdecydowanie poprawia się relacja stawek najmu do kosztu kredytu hipotecznego, co działa na korzyść inwestujących w mieszkania na wynajem.
Jeśli jednak prześledzimy historię inwestora, który, skuszony przekraczającą 2,5-krotnie przewagą rentowności najmu nad opłacalnością lokaty bankowej, kupił mieszkanie na wynajem na początku 2006 r., okaże się, że jego zadowolenie z tej decyzji wystawione było na nie lada próbę. Przez pierwsze trzy lata względna atrakcyjność jego inwestycji w porównaniu do średniego oprocentowania lokat systematycznie topniała, niemal się z nim zrównując na początku 2009 r. Kolejne 24 miesiące przyniosły jej wzrost sięgający dwukrotności odsetek bankowych w pierwszych miesiącach 2011 r., po czym znów nastąpił trwający dwa lata okres pogarszania się tej relacji. Na jej powrót do punktu, w którym rozpoczynał inwestycję, musiał czekać aż do początku 2013 r., czyli 7 lat. Dopiero przez ostatnie trzy lata może mówić o rosnącej satysfakcji ze swej decyzji. W trwającej 10 lat inwestycji jedynie przez cztery lata osiągał dochód ponaddwukrotnie przewyższający wysokość odsetek z lokaty, przy czym przeprowadzone przez NBP porównanie nie uwzględnia kosztów utrzymania mieszkania, ryzyka związanego z wynajmem nieuczciwemu lokatorowi, niskiej płynności inwestycji oraz wysokiego progu jej wartości. Nawet pomijając te czynniki i koncentrując się na obejmującej poprzednie dziesięć lat względnej atrakcyjności najmu, potencjalny inwestor, planujący mieszkaniową inwestycję na wynajem, powinien oprócz oceny wyjątkowo korzystnej bieżącej sytuacji rynkowej liczyć się z wystąpieniem podobnych wahań. © Ⓟ