Szwedzki operator mieszkań na wynajem zapłacił Marvipolowi 380,9 mln zł za projekty deweloperskie na Woli, Służewcu i we Włochach. Dwa pierwsze są już w budowie. Pierwsze lokale w standardzie pod klucz mają być gotowe w tych inwestycjach na jesieni 2021 r., pozostałe w 2022 r. Transakcja opiewa na 647 lokali z opcją dokupienia 60 kolejnych na Służewcu.
Już w grudniu 2020 r. Heimstaden zawarł pierwszą tego typu transakcję w Polsce z Eiffage (640 mieszkań) i zapowiedział zakupy kolejnych 3 tys. mieszkań na wynajem instytucjonalny w 2021 r.
– Dziś realizujemy tę obietnicę. Polska jawi nam się jako bardzo atrakcyjny rynek. Obecnie mamy tu prawie 1350 mieszkań w budowie przeznaczonych na wynajem i rozglądamy się za kolejnymi okazjami. W naszym podejściu ważne jest, aby mieć kontrolę nad projektem i wyposażeniem lokali oraz powierzchni wspólnych, dlatego też wolimy inwestować w całe budynki przeznaczone na wynajem – mówi Stanislav Kubáček, który kieruje w Heimstaden zespołem odpowiedzialnym za przejęcia w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i w Niemczech.
Heimstaden Bostad zyska na przestrzeni najbliższych dwóch lat w projektach Marvipolu ponad 647 nowoczesnych mieszkań i 11 lokali usługowych o łącznej powierzchni do wynajęcia przekraczającej 30 tys. m kw., a także 591 miejsc parkingowych. Przyszli najemcy będą mogli wynająć mieszkania o różnej powierzchni – od kawalerek po mieszkania trzypokojowe.
Firma zaczęła ekspansję w Europie Środkowo-Wschodniej od Czech, gdzie ma już 43 tys. mieszkań na wynajem.
Z perspektywy dewelopera
Dla Marvipolu to pierwsza transakcja sprzedaży mieszkań na wynajem instytucjonalny. Głównym odbiorcą budowanych przez dewelopera mieszkań są klienci inywidualni.
– Zawarcie umowy z Heimstaden wpisuje się w strategię rozwoju Grupy Marvipol Development, zakładającą m.in. dywersyfikację grona klientów naszych projektów. Heimstaden jest jednym z wiodących operatorów nieruchomości na wynajem w Europie, a ich wyjątkowe podejście stawiające na doświadczenie mieszkańców przynosi inspirujące perspektywy rozwoju w segmencie build-to-rent – komentuje Mariusz Ksiażek, prezes Marvipol Development.
Narodziny rynku
Portfele mieszkań zarządzane przez instytucjonalnych inwestorów powstają w Polsce dopiero od kilku lat. Według raportu JLL, łączna wartość transakcji w segmencie living (mieszkania na wynajem, akademiki, budownictwo senioralne) wyniosła w 2020 r. 260 mln EUR. Łączne zasoby tego segmentu to 4,5 tys. mieszkań (17 tys. jest też planowanych i w budowie) oraz 6 tys. miejsc w prywatnych domach studenckich (8,5 tys. miejsc w planach i w trakcie budowy). Najbardziej aktywnym inwestorem w sektorze living w 2020 r. był TAG Immobilien, który ogłosił na koniec III kwartału, że nabył lub zabezpieczył nabycie terenów i projektów we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi na 4,1 tys. mieszkań i zadeklarował w planach kolejne 5,8 tys.
Według Toma Leacha, partnera w Leach&McGuire, który wspierał operacyjnie transakcje firmy Heimstaden, obecnie w Polsce analizowanych jest kolejne kilka dużych portfeli mieszkań.
– Zaangażowanie w nowe transakcje PRS [sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny - Private Rented Sector – red.], uwzględniając nowych graczy gotowych do wejścia na polski rynek, może przekroczyć w 2021 roku barierę 10 tys. mieszkań – mówi Tom Leach.
Według Leach&McGuire, do inwestorów, którzy już działają w Polsce w segmencie PRS, należy dodać kilkunastu, którzy jeszcze nie ogłosili ofert.
Sektorem PRS interesują się wszystkie najważniejsze międzynarodowe firmy zarządzające funduszami inwestycyjnymi współpracujące z funduszami emerytalnymi, towarzystwa ubezpieczeniowe oraz fundusze państwowe pochodzące z Europy i USA, a także niektóre fundusze z regionu Azji i Pacyfiku. Nie wiemy jednak, ile z nich faktycznie zainwestuje w Polsce w ramach alokowania kapitału w Europie. W najbliższych trzech-pięciu latach sektor PRS będzie się rozwijał w ramach zakupów bezpośrednich i większych przedsięwzięć typu joint venture. Poziom cen będzie uzależniony od sukcesu pierwszych transakcji, rynku mieszkań kupowanych na własność, kosztów operacyjnych i zabezpieczeń przed ryzykiem kursowym. Warto dodać, że jak dotąd żaden fundusz inwestycyjny nie sfinalizował transakcji dotyczącej w pełni skomercjalizowanego czy wynajętego obiektu lub portfela budynków z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem instytucjonalny.