Tłum inwestorów stanie pod Biedronką

opublikowano: 28-01-2019, 22:00

Na początku lutego ruszy platforma internetowa pozwalająca na inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Polsce

Uruchamiana 7 lutego platforma Social.Estate to produkt brokera nieruchomości handlowych Petram House. Podobnie jak inne platformy crowdfoundingowe służy inwestowaniu w internecie w spółki celowe powoływane do realizacji projektów — w tym przypadku na rynku nieruchomości handlowych. Platforma zamierza utrzymywać się z prowizji od deweloperów oraz zarabiać jako zarządca wynajmowanych obiektów.

Platforma Social.Estate ma łączyć inwestorów indywidualnych z
deweloperami powierzchni handlowych. Inwestorzy będą mieć udziały w zyskach z
czynszu — tłumaczy Marcin Pabijanek, dyrektor generalny Petram House.
Zobacz więcej

ZYSKI Z NAJMU:

Platforma Social.Estate ma łączyć inwestorów indywidualnych z deweloperami powierzchni handlowych. Inwestorzy będą mieć udziały w zyskach z czynszu — tłumaczy Marcin Pabijanek, dyrektor generalny Petram House. Fot. Marek Wiśniewski

Wszystko w sieci

Innowacja polega na przeniesieniu crowdinvestingu nieruchomości na platformę internetową. Co prawda w początkowym okresie będzie to hybryda — część czynności nie da się jeszcze całkowicie przenieść do internetu (niezbędne jest osobiste złożenie podpisów u notariusza), ale spodziewane zmiany prawne mogą sprawić, że w 2020 r. zakup części własności parku handlowego możliwy będzie online.

Docelowo platforma ma się stać narzędziem do inwestowania i budowania portfela nieruchomości komercyjnych dla osób indywidualnych z niezbyt zasobnym portfelem (udziały nawet od 5 tys. zł), ale dopóki nie jest możliwa obsługa klientów całkowicie online, Social.Estate chce zachować próg minimum 50 tys. zł. Jest to i tak kilkukrotnie niższy próg wejścia, niż kupno mieszkania czy małego lokalu usługowego na wynajem w dużym mieście.

Razem łatwiej

Grupowe inwestowanie w nieruchomości w modelu udziałowym ma już w Polsce praktyczne przykłady. W modelu tym działają np. spółki celowe CFI Mzuri (mieszkania na wynajem) czy Metropolitan Investment (m.in. nieruchomości handlowe i akademiki). Mzuri jest zarządcą mieszkań na wynajem, a Metropolitan Investment — zarówno deweloperem, jak i zarządcą nieruchomości. Istnieją co prawda również platformy online kojarzące inwestorów z projektami biznesowymi, ale dotyczą one udziałów w start-upach (beesfund.com czy findfunds.pl). Natomiast Social.Estate ma łączyć inwestorów indywidualnych z deweloperami powierzchni handlowych.

Inwestorzy z kolei będą czerpać regularne zyski wynikające z czynszu płaconego przez sieciowych najemców. Marcin Pabijanek, dyrektor generalny Petram House, zakłada, że stopa zwrotu przed opodatkowaniem wyniesie dla inwestorów 6-7 proc. rocznie. Jako przykłady dobrze prosperujących platform tego typu, Marcin Pabijanek wymienia amerykańskie www.crowdstreet.com (suma transakcji — 350 mln USD) czy www.realtyshares.com (suma transakcji 840 mln USD).

— Wybraliśmy jeden z najbardziej lukratywnych segmentów przynoszący przewidywalne zwroty z inwestycji, w którym mamy już doświadczenie i relacje z deweloperami jako broker — mówi Marcin Pabijanek.

Kierowana przez niego firma doradzała inwestorom instytucjonalnym przy inwestowaniu w nieruchomości handlowe wynajmowane sklepom Biedronka, Rossmann czy Hebe. Dotychczas były to głównie parki handlowe i obiekty wynajęte sieciom spożywczym. Petram House ten kierunek zamierza kontynuować na platformie Social.Estate, choć pierwsza inwestycja planowana na wiosnę 2019 r. ma być bardziej spektakularna: wolnostojący obiekt wynajęty dla operatora FMCG — Jeronimo Martins.

Dla ostrożnych

Według Rafała Kroczaka, dyrektora biura analiz firmy Metropolitan Investment, która od lat pomaga inwestować klientom indywidualnym w galerie, parki handlowe, outlety i powierzchnie handlowe, udziały w spółkach celowych są idealne dla tych, którzy nie chcą poświęcać czasu na osobiste zajmowanie się najmem i szukają stosunkowo bezpiecznych inwestycji. Metropolitan Investment może pochwalić się jedenastoma projektami już zrealizowanymi (25 tys. mkw. powierzchni) i kilkunastoma będącymi w trakcie realizacji (100 tys. mkw. powierzchni).

— Alternatywą dla kupna lokalu na wynajem o powierzchni np. 100 mkw. będą tu udziały w kilku naszych retail parkach, w różnych lokalizacjach i wielkościach, gromadzących przeróżnych najemców, o wielorakim czasie trwania umowy najmu. Nie ma ryzyka koncentracji na jednym najemcy. W dużych i dobrze zlokalizowanych obiektach chętniej wynajmują powierzchnie najemcy sieciowi, którzy w przeciwieństwie do najemców lokalnych wiążą się umową średnio- bądź długoterminową — mówi Rafał Kroczak.

Dotychczas przeciętny Kowalski nie miał możliwości inwestowania w większe nieruchomości, głównie za sprawą wysokich nakładów inwestycyjnych. Dodatkowo liczenie zwrotu z takiej inwestycji wymaga uwzględnienia dużo większej liczby pozycji, niż ROI (Return on Investment) z mieszkania na wynajem. Samo prowadzenie spółki celowej wiąże się z zatrudnieniem obsługi, czyli kosztami w postaci wynagrodzeń, rozliczeniami podatkowymi jak np. VAT czy CIT. Co więcej, pod uwagę należy wziąć również różnice wynikające z faktu występowania finansowania dłużnego w postaci kredytu bądź leasingu, a także kosztów z tym związanych.

— Metropolitan Investment daje możliwość udziału w dużych projektach nieruchomościowych właśnie indywidualnym inwestorom, a kalkulacje dotyczące poszczególnych nieruchomości są przedstawiane w sposób przejrzysty, zawierają wszystkie niezbędne informacje, uwidaczniając możliwe do osiągnięcia przepływy z inwestycji — zapewnia Rafał Kroczak.

Było trudno

W internecie znaleźć można też założoną kilka lat temu, ale od roku nieaktualizowaną stronę shareVestors, mająca ambicje być podobną platformą inwestycyjną w nieruchomości — umożliwiała ich trzy rodzaje: deweloperskie, w grunty i rentierskie. — Nasza platforma jest uśpiona, bo gdy ją zakładaliśmy 5 lat temu, zainteresowanie zarabianiem na crowdfoundingu w sektorze nieruchomości okazało się zbyt małe. Nie mogła utrzymać się z powodu zbyt małej liczby transakcji. Dziś to zainteresowanie i świadomość rynku są dużo wyższe i chcemy wrócić do naszego pomysłu — mówi Przemysław Róziecki, założyciel shareVestors. © Ⓟ

OKIEM EKSPERTA

Potrzebne jest zaufanie

MARCIN KRASOŃ, Home Broker

Takie formy inwestowania w nieruchomości, jak spółki celowe, pozwalają rozproszyć ryzyko — wiele osób inwestuje wspólnie w wiele nieruchomości. Nawet jeśli któraś chwilowo nie przynosi dochodów, pozostałe w tym czasie pracują na zyski udziałowców. W tym modelu potrzebne jest jednak zaufanie do osoby zarządzającej — jeśli popełni błąd, to uderzy też po kieszeni udziałowców. Wehikuły takie pojawiły się jednak jako rozwiązanie ad hoc, bo wiele osób chce bezobsługowych inwestycji, a w Polsce nie ma jeszcze REIT-ów. W przypadku inwestycji w mieszkania na wynajem takie fundusze mają powstać (jest już projekt ustawy o FINN-ach, czyli firmach inwestujących w najem nieruchomości). Po ich powstaniu udziałowcy spółek crowdfoundingowych prawdopodobnie przeniosą się do tych notowanych na giełdzie funduszy, które będą dawały większe zabezpieczenie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu