Trzeci fundusz Newport Logistics Fund ma zebrać 300 mln EUR na budowę magazynów logistycznych w ramach paneuropejskiej strategii. Firma z grupy Panattoni działa jako luksemburski fundusz typu private equity real estate. Została założona w 2022 r. w celu finansowania pełnego cyklu inwestycyjnego (budowa, wynajem, sprzedaż) nowoczesnych magazynów logistycznych w Europie. Zarządzający funduszem podkreśla jednak, że nie można przesadzić z ambicjami.
— Gdybyśmy ogłosili, że zbieramy miliard, wyglądałoby to świetnie na okładkach gazet, ale z punktu widzenia inwestorów trwałoby zbyt długo — mówi Szymon Ostrowski, dyrektor zarządzający Newport Logistics Fund.
Pierwszy fundraising był ostrożny – stopy procentowe w 2022 r. strefie euro zaczęły rosnąć, sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych zrobiła się trudna, a firmie zależało na szybkim pokazaniu inwestorom, że jej pomysł działa. Odniosła sukces — w ciągu 10 miesięcy zebrała planowaną kwotę i zainwestowała w trzy obiekty logistyczne o wartości 100 mln EUR w Londynie, Amsterdamie i Łodzi.
Zbiórka na drugi fundusz rozpoczęła się w wakacje 2023 r., a dziś za te pieniądze — podwojonych dzięki finansowaniu bankowemu — powstają obiekty magazynowe i logistyczne w Austrii, Holandii, Francji, Polsce i Niemczech o wartości 200 mln EUR. Najnowszy fundraising zakłada zebranie 300 mln EUR na wybudowanie 10-12 obiektów w różnych lokalizacjach w Europie o łącznej wartości 600 mln EUR. Z analizowanych projektów fundusz wybrał już dwa — jeden na północ od Londynu w Wielkiej Brytanii, a drugi typu BTS w Maladze w Hiszpanii.
— Inwestujemy tylko w obiekty logistyczne i tylko budowane przez Panattoni, dywersyfikacja geograficzna jest więc sposobem na rozproszenie ryzyka. Choć należymy do grupy Panattoni, komitet inwestycyjny podejmuje decyzje w sposób niezależny, a każda inwestycja jest szczegółowo analizowana. Przed wybraniem pierwszych ośmiu inwestycji realizowanych w dwóch funduszach przejrzeliśmy ponad 50 projektów — mówi Szymon Ostrowski.
Zaufanie inwestorów ma wzmacniać uczestnictwo właścicieli i kadry zarządzającej Panattoni w funduszu — z takimi samymi prawami i obowiązkami jak pozostali inwestorzy. W każdym fundraisingu osoby te miały udział w wysokości 15 mln EUR, w trzecim oznacza to 5 proc. wartości kapitału.
Polityka alokacji funduszu ma na celu zapewnienie inwestorom 15-procentowej stopy zwrotu w euro oraz budowę magazynów w kluczowych centrach logistycznych w Europie. Perspektywę inwestycyjną określa na 2-3 lata — taki jest przeciętnie czas od zakupu działki do sprzedaży skomercjalizowanego obiektu.
Kapitał zebrany w dwóch pierwszych funduszach pochodził z Europy, Stanów Zjednoczonych i Dubaju. Inwestorami są głównie family office i osoby zamożne (tzw. HNWI) reprezentowane przez profesjonalne podmioty zarządzające ich inwestycjami. Przy trzecim funduszu Newport liczy również na inwestorów instytucjonalnych.
— Wśród naszych inwestorów mamy też Polaków. Nasz produkt jest jednak skierowany do inwestorów profesjonalnych, a nie klienta masowego, więc w naszym kraju jeszcze nie ma ich tak dużo. Nie mamy też zbyt wiele family office działających tak jak na Zachodzie — mówi Szymon Ostrowski.
W fundusze typu private equity takie jak Newport inwestują podmioty zarządzające profesjonalnie inwestycjami dla tzw. family office i zamożnych osób fizycznych lub mniejsi inwestorzy instytucjonalni. W perspektywie średnioterminowej inwestycje w tego rodzaju fundusze mogą przynieść wyższą stopę zwrotu, szczególnie gdy stopy bazowe banków centralnych są w trendzie spadkowym. Inwestycje w takie fundusze wiążą się z wyższym ryzykiem inwestycyjnym i wymagają znajomości rynku, dlatego nie jest to fundusz dla klienta masowego. W strategiach inwestorów podstawową zasadą jest dywersyfikacja portfela, dlatego fundusz Newport inwestujący w sektor magazynowy będzie istotniejszym składnikiem portfela dla wielu inwestorów.