Umowy najmu powinny być elastyczne
Inwestorzy poszukują budynków o przeciętnej wielkości 20 tys. mkw., w średniej cenie do 70 milionów USD. Jednoznaczne umowy najmu są jedną z podstaw zainteresowania się inwestorów zakupem budynku. Nowoczesność i funkcjonalność nieruchomości zwiększa szanse sprzedaży.
Działanie dewelopera zmierza do czerpania zysku z organizowania strony finansowej, budowy i wynajmu budynku. Jedną z możliwości zarobienia na nieruchomości jest jej sprzedaż. Mała ilość transakcji kupna-sprzedaży na warszawskim rynku nieruchomości jest spowodowana m.in. niewielką liczbą naprawdę nadających się do sprzedaży obiektów.
Umowa murowana
Aby budynek mógł znaleźć nabywcę — najczęściej jest to fundusz inwestycyjny bankowy lub ubezpieczeniowy — musi spełniać kilka kryteriów. Przede wszystkim powinien być wynajęty, najlepiej w całości, firmom na podstawie ważnych umów prawnych.
Jedną z najważniejszych rzeczy dla inwestora jest stały dochód z zakupionego obiektu. Takim dochodem w tym przypadku jest czynsz płacony regularnie przez firmy wynajmujące powierzchnie. Gwarantem ciągłości w opłatach jest umowa zawarta między właścicielem obiektu a najemcami. Każda umowa jest więc wnikliwie analizowana przez potencjalnego nabywcę nieruchomości.
— Inwestorzy instytucjonalni cenią umowy, w których wszystko jest jednoznaczne od strony prawnej. Szczególnie takie, które nie stwarzają możliwości stosowania różnych wybiegów prawnych. Powinny być w nich dokładnie opisane m.in.: gwarancje bankowe opłat czynszowych, sposób i terminy ich uiszczania, warunki zerwania umowy oraz wypłaty odszkodowania w takim przypadku —podkreśla Christopher Grzesik, szef firmy King Sturge.
Dobra umowa dokładnie precyzuje, kto i za co odpowiada. Nie stwarza sytuacji nakładania się na siebie obowiązków i kompetencji: właściciela, najemcy i zarządcy, albo, co gorsza, sytuacji, w której nie wiadomo, kto za co odpowiada.
Najemcy uciekają głównie z dwóch powodów: zaczyna im brakować powierzchni lub muszą płacić za duży czynsz w stosunku do tego, co można znaleźć na rynku. Umowy powinny przewidywać takie sytuacje i starać się do nich nie dopuścić. Aby zapobiec pierwszej z nich, niektórzy deweloperzy wpisują w umowę możliwość przeniesienia firmy do nowego budynku dewelopera na aktualnych zasadach najmu. Wpisanie klauzuli możliwości renegocjacji stawek czynszowych np. po 3 latach umowy z jednoczesnym nałożeniem obowiązku podpisania umowy na kolejne 5 lat może zaś być dobrym gwarantem ciągłości wynajmu.
— Konstrukcja umowy powinna tworzyć partnerską relację w stosunkach najemca-właściciel. Umowa nie może tylko nakładać na najemcę obowiązków i rygorystycznie pilnować płacenia czynszu, ale także stwarzać mu komfortowe warunki pracy, zwalniać z wielu działań koniecznych przy zarządzaniu powierzchnią, umożliwiać dalszy rozwój firmy oraz powiększanie zajmowanej powierzchni. Tylko wtedy można liczyć na przedłużanie umowy, przywiązanie firmy do zajmowanej siedziby, a co za tym idzie — stały dochód i dobrą współpracę z najemcami — wyjaśnia Maja Biesiekierska z King Sturge.
Korzystne dla inwestora jest też, aby stawki czynszu podawane były w euro, choć obecnie przeważają stawki w dolarach amerykańskich. Istotne jest, wyraźne określenie indeksacji opłat.
Wnikliwa analiza
Dobre umowy najmu nie są jedynym kryterium podjęcia decyzji zakupu. Wnikliwej ocenie poddana zostaje przede wszystkim sama nieruchomość. Analizowany jest standard wykonania i wykończenia, jego nowoczesność i solidność, jakość oferowanej powierzchni oraz jej atrakcyjność dla najemców.
— Głównie inwestorzy zainteresowani są biurowcami klasy A rozsądnej wielkości, najlepiej do 20 tys. mkw. w cenie rzędu 70 mln USD. Budynek powinien mieć mały współczynnik powierzchni wspólnych, ponieważ żaden najemca nie lubi płacić np. za korytarze. Zbyt duża ilość takiej powierzchni przeważnie świadczy o błędach architektonicznych. Najlepiej, aby budynek nie był głęboki, umożliwiał dotarcie światła dziennego do każdego pokoju, a układ zaprojektowany był według standardów kancelarii prawniczej: korytarz i gabinety naprzeciwko siebie — wyjaśnia Marcin Morawiecki, doradca inwestycyjny w Healey & Baker.
Inwestorzy zwracają baczną uwagę na położenie nieruchomości w układzie przestrzennym miasta, jego połączenia komunikacyjne. Przykładają wagę do wielkości parkingów, a nawet do liczby i jakości wind znajdujących się w budynku.
Powinien być wyposażony w systemy umożliwiające zmniejszanie kosztów utrzymania i eksploatacji, np. zewnętrzne żaluzje słoneczne czy system automatycznie wyłączający klimatyzację w przypadku otwarcia okna.
Zainteresowanie
Pracownicy agencji nieruchomości przyznają, że obecnie są w trakcie prowadzenia rozmów dotyczących sprzedaży kilku budynków w Warszawie. Ponieważ prawie wszystkie wymogi kupców mogą być spełnione przez interesujące je nieruchomości — trwają negocjacje dotyczące cen zakupu.
Marcin Morawiecki spodziewa się, że do końca roku zostanie sprzedanych w Warszawie co najmniej kilka budynków biurowych. Także Christopher Grzesik przyznaje, że jego agencja jest w trakcie negocjowania umów i finalizowania kilku umów sprzedaży budynków, w tym także budynków magazynowych, w których specjalizuje się King Sturge. Oceniając zainteresowanie przedstawicieli funduszy inwestycyjnych w Warszawie współpracujących z nimi, przewidują, że w obecnym roku sprzedawane będą głównie, choć nie jedynie, budynki biurowe i magazynowe.