Unidevelopment ma strategię na chude lata

opublikowano: 27-11-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

W trzech kwartałach 2022 r. firma uzyskała rekordowe przychody, co było efektem sprzedaży z 2021 r. Obecne schłodzenie rynku odczuje w wynikach w latach 2024-25. Ma jednak plan na gorsze czasy.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • jakie mieszkania deweloper chce budować w czasie obecnego schłodzenia rynku
  • w czym widzi swoje mocne strony
  • co zmienił w strategii po załamaniu sprzedaży mieszkań w tym roku

Przychody Unidevelopmentu ze sprzedaży mieszkań od stycznia do września 2022 r. wyniosły 258,9 mln zł, o 318 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2021 r. Również marża brutto jest dużo wyższa — wyniosła 33,4 proc., co oznacza wzrost o blisko 19 pkt proc.

Unidevelopment sprzedał 318 lokali, co oznacza jednak 59,6-procentowy spadek rok do roku. Choć spółka zakłada wzrost sprzedaży w IV kw., z czego część stanowić będzie inwestycja z segmentu PRS, to kolejne lata wymagają nowego podejścia do strategii sprzedaży. Zdaniem prezesa Zbigniewa Gościckiego kupujących jest mniej, więc firma będzie musiała działać w warunkach przejściowych, z niższymi marżami i niższym tempem sprzedaży.

Już tak było:
Już tak było:
Wracamy do starej dobrej deweloperki. Jeszcze kilkanaście lat temu celem było 60 proc. mieszkań sprzedanych do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a nie 100 proc. jak ostatnio — mówi Zbigniew Gościcki, prezes Unidevelopmentu.
Marek Wiśniewski

— Mamy okres przejściowy i nie wiemy, jak długo potrwa. Obecnie 80 proc. naszych klientów to klienci gotówkowi. Jest też duża rzesza tych, którym banki odmawiają udzielenia kredytu. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania wciąż jest jednak niezaspokojone, więc wraz z normowaniem sytuacji makro i spowolnieniem inflacji powinniśmy wrócić do stopniowej stabilizacji w branży — mówi Zbigniew Gościcki, prezes Unidevelopment.

Mniej projektów, mniejsze lokale

W związku z wolniejszą sprzedażą Unidevelopment opóźni wprowadzanie na rynek nowych inwestycji. W przypadku większych spółka zwykle rozpoczynała nowy etap po zdobyciu klientów na 50 proc. lokali w poprzednim. Teraz osiągnięcie tego pułapu będzie trwało dłużej.

— Dziś marketing i sprzedaż muszą mocniej walczyć o klienta, którego do zakupu może przekonać jakość i dobra lokalizacja, co wyróżnia nasze inwestycje — twierdzi Zbigniew Gościcki.

Mimo wolniejszego tempa sprzedaży i sytuacji w branży firma czuje się bezpiecznie pod względem wiarygodności wobec instytucji finansowych i możliwości zdobycia finansowania. Ostatnio uzyskała na bardzo dobrych warunkach kredyt na dużą inwestycję — 121 mln zł.

— Bieżąca sytuacja wpłynie na nasze podejście do projektowania osiedli. Nie będziemy wprowadzać na rynek tak dużych projektów, jak trzeci etap osiedla Fama w Poznaniu, gdzie powstaje 369 mieszkań — mówi Zbigniew Gościcki.

Istotną zmianą jest również dostosowywanie projektowanych lokali do możliwości nabywczych klientów, których zdolność kredytowa zmalała po podwyżkach stóp procentowych — w najbliższym czasie na rynek będą więc trafiały mieszkania mniejsze.

— Pojawiła się luka między grupą klientów mniej zamożnych, których zdolność kredytowa spadła do 300-400 tys. zł, a grupą klientów, którzy nigdy nie mieli problemu z uzyskaniem zdolności kredytowej i kupują lokale za więcej niż 700 tys. zł. Umożliwienie zakupu nieruchomości osobom, dla których istotny jest łatwiejszy dostęp do kredytów, jest ważne dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, ale też dla interesów całego sektora budowlanego oraz wielu powiązanych z nim gałęzi gospodarki — mówi Zbigniew Gościcki.

Jego zdaniem likwidacja luki zależy w dużej mierze od złagodzenia dyrektywy S przez Komisję Nadzoru Finansowego, która nakazuje doliczanie przez banki dodatkowych 5 proc. przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta.

PRS zaproszą, ale na gotowe

Mniejszych lokali nie oczekują natomiast fundusze mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS (private rented sector).

— Z branżą PRS prowadzimy dużo rozmów. Właśnie oddajemy drugi projekt dla partnera z tego sektora i bardzo dobrze znamy oczekiwania funduszy co do struktury lokali. Projekty, które będziemy kierować do PRS, będą więc przygotowane zgodnie z ich preferencjami — mówi Zbigniew Gościcki.

Firma zamierza wziąć na siebie ryzyko deweloperskie związane z przygotowaniem w wybranych inwestycjach etapów przeznaczonych dla PRS, ale umowy będzie podpisywać dopiero po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i oszacowaniu kosztów realizacji inwestycji przez generalnego wykonawcę, czyli Unibep.

— Mając w portfelu projekty wieloetapowe, jesteśmy w stanie przekazać pojedynczy etap funduszowi PRS, nie robiąc tego kosztem sprzedaży kierowanej do klientów indywidualnych — mówi Zbigniew Gościcki.

Poznaj program konferencji “S&OP * Integrated Business Planning”, 9 lutego 2023 >>

Zmiany w strategii

Jeszcze rok temu Unidevelopment był otwarty na ekspansję do innych miast. Dziś strategia ma ostrożniejszą — zamierza umacniać się na rynkach, na których już działa, i czekać na okazje.

— Decyzję o rozszerzeniu działalności na inne rynki trzeba odłożyć. Ekspansja w Trójmieście, o której informowaliśmy rok temu, rozszerzyła się z Gdańska na Gdynię, gdzie wcześniej nabyliśmy umowami przedwstępnymi dwa etapy, dzięki czemu cena gruntów była jeszcze rozsądna. To będzie projekt 5-6 etapowy, prawie na 40 tys. m kw. PUM — mówi Zbigniew Gościcki.

Unidevelopment kończy projekt w Warszawie, a w Radomiu jest największym deweloperem, wprowadzając stopniowo nowe projekty na posiadanych tam 26 ha. W sumie ma w Warszawie, Poznaniu, Radomiu i Trójmieście bank ziemi na ponad 5 tys. mieszkań.

Na razie firma odłożyła sygnalizowane kilka miesięcy temu plany debiutu na giełdzie.

— Unidevelopment ma dobrą pozycję, ale duża niepewność i brak stabilizacji w sektorze nie daje pewności uzyskania dobrej ceny podczas debiutu — mówi Zbigniew Gościcki.

Okiem eksperta
Minimalizm zwiększa szansę na sukces
Mateusz Mucha
ekspert rynku nieruchomości

Ograniczanie nowych inwestycji, brak wejść na nowe rynki i niewielkie zakupy parceli ziemskich to dzisiaj strategia większości podmiotów. Budowa mniejszych lokali, łatwiejszych do zbycia, jest słusznym podejściem w trudniejszych czasach. Wyzwaniem będą miejsca parkingowe, więc być może działki nie będą pozwalały na tak gęstą zabudowę, jak zakładano.

Ta strategia pozwoli też na akumulację większych kapitałów, które obecnie są niezbędne do realizacji nowych inwestycji. Jest to konieczne ze względu na zdecydowanie niższy poziom sprzedaży. Atutem są przetarte szlaki z funduszami PRS i znajomość ich oczekiwań, ponieważ w najbliższym czasie będą to jedni z głównych odbiorców nowych inwestycji.

Kluczowy będzie koszt nabycia gruntu — podmiotom, które dysponują tanio nabytym bankiem ziemi oraz własnym generalnym wykonawstwem, będzie łatwiej porozumieć się z instytucjonalnym nabywcą ze względu na większą przestrzeń do zejścia z ceny, a jednocześnie uzyskania satysfakcjonującej marży.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane