Chociaż niektóre banki potrafią udzielić kredytu hipotecznego w kilka dni, warto poświęcić kilka tygodni, by samemu określić parametry, jakie kredyt powinien spełniać.
Praktycznie każdy działający w Polsce bank ma w ofercie produkt kredytujący zakup nieruchomości bądź budowę domu. Dodatkowo są kredyty na zakup działki, remont, modernizację, renowację domu lub mieszkania, na przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności oraz inne cele akceptowane przez bank. Praktycznie wszystkie banki pozwalają na finansowanie nawet 100 proc. inwestycji, bez wkładu własnego. Jak to możliwe?
Banki przyjmują założenie, że po budowie domu klient będzie jeszcze chciał go urządzić, może kupić samochód itd., toteż jeśli na rynku pojawia się oferta kredytowania nawet 120 proc. wartości nieruchomości, nie powinno to nikogo dziwić.
Bierz, w czym zarabiasz
„Polski” kredyt hipoteczny zazwyczaj dostępny jest w czterech walutach: w złotych, dolarze amerykańskim, euro i franku szwajcarskim. Choć to wciąż jeden kredyt, jego oprocentowanie jest różne, w zależności od waluty. Zwykle najniższe jest we frankach szwajcarskich z powodu relatywnie korzystnej dla klienta i stabilnej relacji franka do złotego i euro. Najwyżej oprocentowane będą zawsze kredyty w złotych, jednak jest to waluta, w której praktycznie wszyscy klienci banków osiągają dochody, toteż łatwo jest przewidzieć później, jakie miesięczne obciążenia czekają kredytobiorcę.
Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie możemy zapominać o największym ryzyku — ryzyku walutowym.
Banki kuszą niskim oprocentowaniem w złotych. Kredyt za jedyne 5,49 proc., a jeszcze lepiej 4,99 proc. brzmi bardzo kusząco. Tu jednak bardzo latwo wpaść w pułapkę naiwności. Często okazuje się, że takie oprocentowanie obowiązuje... tylko w pierwszym roku kredytowania.
Cena cenie nierówna
Zaciągając wieloletni kredyt hipoteczny, należy zwrócić uwagę, w jaki sposób bank konstruuje jego oprocentowanie. Dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców jest sposób oparty na stawce bazowej pożyczek na rynku międzybankowym (np. WIBOR 3-miesięczny) plus stała marża banku. W takim przypadku będziemy mieli pewność, że kredyt nie zdrożeje, a przynajmniej nie w skali, która sprawi, że klient zacznie mieć kłopoty z jego spłatą.
Koszty leżą gdzie indziej
Jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej warto spisać sobie, na jakie koszty należy być przygotowanym. Rozpatrzenie samego wniosku, przygotowanie kredytu, wypłata poszczególnych jego ewentualnych transz czy jego uruchomienie często wiąże się z dodatkowymi opłatami przygotowawczymi i prowizjami. Tego rodzaju obciążenia mogą być naliczne od kwoty całego kredytu lub istnieć jako stała suma. Ostatnio jednak trwa sezon promocji, co dla klienta oznacza brak opłat wstępnych oraz zerowa bądź minimalna prowizja za udzielenie kredytu przez bank (pokrywająca jedynie najważniejsze koszty)
Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć 1-2 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys. zł daje kwotę 1-2 tys. zł, czyli jedną ratę dodatkowo. Co prawda, opłaty te mogą być doliczone do całości kredytu, jednak i tak podrażają zobowiązanie.
Z własnej kieszeni
Klient, który zaciąga w banku kredyt hipoteczny, musi wziąć pod uwagę konieczność ustanowienia odpowiednich zabezpieczeń, czyli najczęściej ustanowienia hipoteki na kredytowanej nieruchomości. To dodatkowo czyni kredyt droższym nawet o 6 tys. zł, a na dodatek tego rodzaju opłaty nie są przez bank kredytowane. Bank może również zażądać dodatkowych ubezpieczeń zarówno kredytobiorcy, jak i samego ubezpieczenia kredytu. Na rynku istnieje już produkt, którego częścią jest ubezpieczenie kredytobiorcy (darmowe, we współpracy Kredyt Banku i Warty), a wkrótce uruchomione zostaną ubezpieczenia kredytu, których składka będzie naliczana od malejącego kapitału pozostałego do spłaty. Problem polega jednak na tym, że jeśli bank zażąda od klienta dodatkowego ubezpieczenia na życie (cesja polisy przechodzi na bank), kredytobiorca sam będzie musiał pokryć jego koszt. W najlepszym wypadku to kilkadziesiąt złotych miesięcznie.
Haracz czy prowizja
Bank po przydzieleniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie.
Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość — naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta.
Jeżeli kredytobiorca nie kupuje już gotowego mieszkania, a kredytuje budowę przez dewelopera bądź buduje dom samodzielnie, musi liczyć się z tym, że co pewien czas na placu budowy będzie pojawiał się pracownik banku, monitorujący postęp prac. Podobnie jak należy być przygotowanym na dodatkowy koszt związany z wyceną nieruchomości, która jest potrzebna do ustanowienia hipoteki.
Masz, więc zapłacisz
Na dodatek warto — na wszelki wypadek — dowiedzieć się, czy wcześniejsza spłata kredytu również naraża na ekstrawydatek oraz ile kosztuje ewentualne przewalutowanie kredytu (zwykle jest to koszt kilkudziesięciu złotych).
W najgorszym wypadku może nagle okazać się, że wszystkie dodatkowe opłaty, których zwykle nie bierze się pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zadłużeniu, składają się dodatkowo na jedną-dwie raty!
Bank bardzo szczegółowo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego też lepiej wypełnić go rzetelnie i dokładnie, ponieważ brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie. Do wniosku należy załączyć przede wszystkim takie dokumenty, jak: zaświadczenie stwierdzające źródło i wysokość przychodów lub dochodów, aktualny odpis z księgi wieczystej, umowę przedwstępną sprzedaży lub umowę sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredytów, jednakże wszelkie formalności załatwiane są w placówce bankowej lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawierającej już szczegółowe warunki kredytu. I tu najważniejsza uwaga: zanim złożymy swój podpis, przeczytajmy jej zapisy jeszcze raz bardzo uważnie i poprośmy o przedstawienie regulaminu usług wraz z kompletną tabelą prowizji.