Polskie PRS-y zyskują w oczach inwestorów, którzy jednak muszą brać pod uwagę nie tylko ponadprzeciętną dynamikę, lecz także ponadprzeciętne ryzyko regulacyjne.
Ostatni rok sprzyjał rynkowi najmu instytucjonalnego (PRS — private rented sector), którego zasoby wynoszą już ponad 11,6 tys. lokali, a ponad 10 tys. jest w budowie — wynika z najnowszych danych Savillsa i kancelarii DLA Piper.
— W porównaniu z Europą Zachodnią polski rynek PRS jest wciąż niewielki, ale rośnie bardzo szybko. W Warszawie buduje się obecnie cztery razy więcej mieszkań na wynajem niż np. w czeskiej Pradze — mówi Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savillsie.
Motory rozwoju
Zdaniem ekspertów w kolejnych latach zapotrzebowanie na PRS-y będzie jeszcze większe, co będzie pochodną przede wszystkim ograniczonych możliwości nabywczych Polaków.
Z obserwacji analityków Savillsa wynika, że średni koszt mieszkania o powierzchni 75 m kw. w Warszawie to równowartość niemal 20 średnich rocznych wynagrodzeń. To znacznie więcej niż w Unii Europejskiej, gdzie wystarczą wypłaty z mniej niż 15 lat.
Co więcej — do III kw. 2021 r. rata kredytowa w Polsce nie przekraczała 35 proc. średniego wynagrodzenia, jednak pod koniec 2022 r. stanowiła już prawie 59 proc. W tym czasie stawki najmu rosły znacznie wolniej i obecnie stanowią 39 proc. miesięcznej wypłaty. Dla porównania — średnia z ostatnich czterech lat wynosi 35 proc.
Wzrostowi sektora PRS nad Wisłą sprzyja również znaczny deficyt mieszkań. Polska znajduje się w czołówce krajów, w których najwięcej młodych ludzi w wieku 18-34 lat mieszka z rodzicami. W 2021 r. odsetek wynosił ponad 64 proc., czyli o 15 pkt proc. więcej niż średnia unijna.
O kolosalnym zapotrzebowaniu na PRS-y świadczy również czas, w jakim wynajmuje się takie obiekty.
— Otwarte w 2022 r. budynki zapełniały się błyskawicznie, np. Kraków Bonarka wynajęliśmy w pełni w niecałe osiem tygodni, a Warszawa Woronicza w sześć tygodni od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie — mówi Sławomir Imianowski, prezes spółki Resi4Rent.
Inwestorzy na rozdrożu
W minionym roku rósł także apetyt inwestorów na polskie PRS-y. Z danych Avison Young wynika, że wydali na nie aż 150 mln EUR. Najwięcej umów zawarto na rynku pierwotnym, gdzie budynki kupowane są bezpośrednio od deweloperów. Przedmiotem transakcji były jednak także nieruchomości z rynku wtórnego, czego przykładem jest sprzedaż portfela Catelli, która wyszła z Polski. Spółka sprzedała mieszkania w Złotej 44 w Warszawie oraz budynki Pereca 11 w stolicy i Trio w Krakowie. W 2022 r. właścicieli zmieniło też m.in. 138 mieszkań w Studio Plac Dominikański we Wrocławiu czy 136 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower.
W nadchodzących latach fundusze będą miały jeszcze większy wybór. Deweloperzy mają bowiem w przygotowaniu inwestycje z 20-25 tys. mieszkań na wynajem.
Choć inwestorzy mogą liczyć nad Wisłą na wyższą niż w Europie Zachodniej stopę zwrotu, nie służy im rynkowa niepewność.
— PRS jest obiecującym, choć wciąż niszowym segmentem rynku nieruchomościowego. Nie jest też jeszcze wystarczająco dobrze rozwinięty, jeśli chodzi o praktykę podatkową. Specyficzne cechy inwestycji w PRS powodują, że utarte schematy — takie jak np. neutralność w podatku VAT — mogą nie mieć tu zastosowania. Jeśli weźmiemy pod uwagę stale zmieniające się otoczenie legislacyjne, to skutki podatkowe inwestycji należy dobrze przemyśleć już na początku — twierdzi Marta Pabiańska, partnerka PwC Polska.
Podobne obserwacje ma Michał Pietuszko, szef zespołu nieruchomości w warszawskim biurze kancelarii DLA Piper.
— Z sektorem PRS permanentnie jest związane ryzyko regulacyjne. Na wielu dojrzałych rynkach poziom regulacji jest bardzo wysoki i obejmuje kwestie prawne, jak też wysokość czynszów. W tym kontekście polski rynek PRS pozostaje nadal na stosunkowo słabo uregulowany, co z jednej strony pozostawia inwestorom i operatorom dużą swobodę działania i kształtowania praktyki rynkowej, a z drugiej wprowadza istotny element niepewności co do zasad, którymi rynek będzie kierował się w przyszłości. Wydaje się, że pewien poziom nieprzewidywalności w tym zakresie będzie jeszcze przez jakiś czas charakterystyczny dla sektora PRS w Polsce — uważa Michał Pietuszko.
Mimo rozwoju rynku budowlanego w ostatnich latach Polska ma nadal jeden z najniższych w UE wskaźników liczby mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. Wyzwaniem jest także mniejsza niż średnia unijna ich powierzchnia. W efekcie wiele polskich rodzin zajmuje mieszkania, które nie odzwierciedlają ich obecnych aspiracji.
Podstawową preferencją nadal jest posiadanie, a nie wynajmowanie, co przekłada się na wysoki odsetek lokali własnościowych, także w największych polskich miastach. Mimo to wejście nowego pokolenia na rynek mieszkaniowy powoduje renesans sektora build-to-rent [lokale budowane z myślą o sprzedaży dużemu inwestorowi, który następnie albo je wynajmie, albo zleci ich wynajem operatorowi — red.]. Pierwsze tego typu projekty okazały się sukcesem i mają rekordowe poziomy wynajęcia.
