Deweloperzy od lat wymieniają brak ziemi budowlanej jako główną przyczynę nienadążania podaży mieszkań za popytem. Tymczasem ziemia jest, choć nieraz wymagająca uzyskania różnych pozwoleń administracyjnych.
Od czasu do czasu pojawiają się też okazje, takie jak sprzedaż działek przez syndyka. To np. dwie sąsiadujące ze sobą działki o łącznej powierzchni 5,5 tys. m kw. u zbiegu ul. Grzybowskiej i al. Jana Pawła II w Warszawie, które powinny znaleźć nabywcę najpóźniej w połowie marca. Minimalna cena została określona na 60,1 mln zł netto, zaliczka na 600 tys. zł, a zawarcie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego gruntów musi nastąpić do 10 maja. Obecnie mieści się tam parking naziemny. Teren należy do Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej (ŚSM), której upadłość sąd ogłosił w 2015 r.
— Wpłynęły już do mnie liczne deklaracje ze strony potencjalnych nabywców, a niektórzy dokonali nawet wpłaty zaliczki — mówi Marcin Kubiczek, od połowy 2023 r. zarządca tymczasowy ŚSM.
Według szacunków architekta na tych dwóch działkach zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może powstać ponad 6 tys. m kw. PUM, czyli prawie 130 mieszkań oraz 800 m kw. powierzchni usługowej. W cenie jednego metra mieszkania będzie więc około 10 tys. zł za grunt. Licząc razem z kosztami budowy, finansowania i marżą dewelopera klienci prawdopodobnie zapłacą co najmniej 25 tys. zł za metr, co w Śródmieściu nikogo nie dziwi.
W skład masy upadłości ŚSM wchodzi jeszcze około 50 nieruchomości, które też mogą zostać sprzedane przez zarządcę tymczasowego.
Pośrednicy pracują
Debiutująca w 2023 r. w Polsce firma Realty Corporation uczestniczyła dotychczas w transakcjach na kwotę 420 mln zł. Według Emila Domerackiego, szefa działu inwestycji gruntowych i doradztwa w polskiej filii Realty, wysoki koszt pieniądza, długie procedury administracyjne czy twarde definiowanie przez samorządy współfinansowania celów infrastrukturalnych zmuszają deweloperów do różnych formuł wspólnego przedsięwzięcia, jak też dłuższego zamykania kolejnych transakcji, jednak ziemia na sprzedaż jest.
— W Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu mamy zabezpieczone i przygotowywane transakcje wartości 700 mln zł, a projektów do analizy przybywa lawinowo — mówi Emil Domeracki.
Aleksandra Wołodźko, prezeska firmy Greenfields, świadczącej usługi zakupu i sprzedaży ziemi, także twierdzi, że grunty są.
— Owszem, niebudowlane, brownfieldy, greenfieldy, ale są. Mało tego — jest ich naprawdę sporo. Opierając się tylko na wybranych naszych danych, tylko w Warszawie moglibyśmy dostarczyć grunt pod budowę wielkości ponad 500 tys. m kw. PUM, czyli około 11 tys. mieszkań — zapewnia Aleksandra Wołodźko.
Wiele działek znajduje się w interesujących lokalizacjach, są całkiem dobrze skomunikowane, mają infrastrukturę i potencjał poprawy atrakcyjności okolicy. Z danych Greenfields wynika, że w samej stolicy ponad 1,8 tys., a w całej Polsce ponad 7 tys. właścicieli gruntów aktywnie poszukuje kupującego. Dlaczego więc nie ma mieszkań?
Grunty utknęły w urzędach
— Problem polega na bardzo długich procedurach administracyjnych związanych z przekształceniem działki niebudowlanej w budowlaną. Gdyby dało się uzyskać takie tempo jak przed pandemią, to te 500 tys. m kw. PUM udałoby się dostarczyć w perspektywie czteroletniej. Jeśli tempo byłoby takie jak obecnie, czas wydłużyłby się nawet do siedmiu lat — mówi Aleksandra Wołodźko.
Szefowa Greenfields wierzy, że urzędy dostrzegą, jak ważną rolę mogą odegrać w ustabilizowaniu sytuacji na rynku mieszkaniowym.
— W ostatnim czasie zintensyfikowaliśmy nasze działania, kierujemy do urzędów prośby o większą otwartość i dialog. Wierzę, że lepsza komunikacja i współpraca między inwestorami a miastem ma szansę w znaczącym stopniu przełożyć się na dostępność gruntów, a co się z tym wiąże — również na ceny — mówi Aleksandra Wołodźko.
Eksperci Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG) uważają, że w Warszawie można byłoby uruchomić ponad 1 mln m kw. pod zabudowę z zasobów miasta, gdyby tylko miastu na tym zależało. To potencjał na co najmniej 18-20 tys. lokali. Blokowanie tych gruntów wpływa na deficyt mieszkań i winduje ich ceny.
— Wystarczy przejechać się samochodem po Śródmieściu i skonfrontować adresy niezagospodarowanych działek z danymi z ksiąg wieczystych i planami zagospodarowania. Przy ul. Dzielnej np. jest kilka tysięcy metrów kwadratowych pokrytych trawą, a w planie zagospodarowania jest w tym miejscu wpisany urząd skarbowy, choć jest on gdzie indziej i nikt nie zapowiada jego przenoszenia. Takich przykładów możliwości zmiany planu pod mieszkaniówkę w centrum i sąsiadujących dzielnicach jest kilkadziesiąt. Ponadto hektary uzbrojonej ziemi do zagospodarowania są na Targówku Fabrycznym — mówi Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Podkreśla, że sprawa dotyczy gruntów, do których nie trzeba doprowadzać kilometrów sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych czy energetycznych — wystarczy zmienić plan zagospodarowania, co miasto może zrobić błyskawicznie.
Miasto przygotowuje tereny
Biuro prasowe warszawskiego ratusza napisało w komentarzu: „warszawski rynek mieszkaniowy od przeszło dekady notuje rekordową podaż budowanych mieszkań. Mimo tak dużej podaży nie spowodowało to spadku czy choćby zatrzymania cen mieszkań. Wręcz przeciwnie, ceny tylko rosły. Nieplanowe uwalnianie gruntów pod nowe mieszkania nie tylko nie wpłynie znacząco na ceny mieszkań, na pewno nie przyniesie też dobrych skutków przestrzennych”.
Potwierdza jednak, że z analizy władz miasta też wynika, że Warszawa posiada rezerwy rozwojowe w obrębie obszaru już zurbanizowanego. Dotyczy to np. terenów poprzemysłowych o korzystnych warunkach dla rozwoju mieszkalnictwa i „te tereny są przygotowywane od strony planistycznej i formalnej do nowego zagospodarowania”. Chodzi tu o 870 ha dawnych terenów przemysłowych i 190 ha kolejowych. „Przekształcenia będą obejmować m.in. Żerań FSO, Stare Świdry, Odolany, Ulrychów, Targówek Fabryczny, Tarchomin Fabryczny, Port Żerański, Port Praski, rejon ul. Szwedzkiej i Kamionek”.
Urząd podkreśla jednak, że „miasto planując swój rozwój, musi brać pod uwagę możliwości budżetowe wyposażenia nowych terenów mieszkaniowych w niezbędną dla mieszkańców infrastrukturę (szkoły, parki, placówki zdrowotne i kulturalne oraz wydajny transport zbiorowy)”.