Sytuacja na rynku biurowym w stolicy wciąż pozostawia wiele do życzenia. Między styczniem a czerwcem deweloperzy ukończyli 85,2 tys. m kw. biur, o 34 proc. więcej niż rok wcześniej. Co jednak kluczowe, ilość powierzchni w budowie zmalała w tym czasie do najniższego w historii poziomu 140 tys. m kw. — wynika z danych firmy Savills.
— Może to oznaczać ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni w perspektywie dwóch, trzech lat, zwłaszcza w topowych lokalizacjach. Według naszych analiz do 2027 r. może powstać do 250 tys. m kw. nowej powierzchni. To dobra wiadomość dla właścicieli najlepszych biurowców, którzy będą mogli liczyć na zwiększone zainteresowanie ich inwestycjami. Do gry na nowo wejdą starsze projekty w bardzo dobrych lokalizacjach. Przykładem jest znany biurowiec Atrium 1 przy rondzie ONZ, który przeszedł gruntowną modernizację, a po rebrandingu zmienił się w Wise Point i oferuje ponad 18 tys. m kw. powierzchni na wynajem — mówi Daniel Czarnecki, ekspert Savillsa.
Domowe biura kontra biznes
Pierwsza połowa 2025 r. przyniosła również spadek popytu. Firmy wynajęły w tym czasie 301,4 tys. m kw. biur, o 5 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej w porównaniu ze średnią dla pierwszego półrocza z lat 2020-24.
Nic nie wskazuje na to, by w niedalekiej przyszłości zainteresowanie najmem miało znacząco się zwiększyć. W dobie pracy hybrydowej firmom nie opłaca się zwiększać zajmowanej powierzchni, zwłaszcza że pracownicy chcą jeszcze więcej czasu spędzać w domu. Z badania przeprowadzonego przez Colliersa wynika, że średni czas pracy z biura wynosi dziś 3,6 dnia, podczas gdy pożądany to 2,6. Najwięcej działają stacjonarnie pracownicy sektora publicznego (średnio 4,1 dnia w tygodniu) i produkcji (4 dni), a najmniej zatrudnieni w sektorach: produkty i IT (2,3 dnia) i usługi dla biznesu (2,7 dnia).
Inwestorzy wracają powoli
Tylko nieco bardziej optymistyczne wnioski płyną z rynku inwestycyjnego. Według Savillsa od stycznia do czerwca nad Wisłą zawarto 23 transakcje, których przedmiotem były biura. Ich łączna wartość przekroczyła 411 mln EUR. To aż 52 proc. liczby transakcji z całego 2024 r., ale zaledwie 25 proc. ich wartości, co pokazuje rosnącą aktywność przy jednoczesnym spadku średnich wolumenów. Przeciętna wartość jednej transakcji sprzedaży wyniosła około 18 mln EUR, o 8 mln EUR mniej niż średnia wartość transakcji w poprzednim roku.
Inwestorzy lokowali kapitał zarówno w Warszawie, jak też w miastach regionalnych. Trzy z pięciu największych transakcji dotyczyły nieruchomości stołecznych, po jednej zrealizowano w Krakowie i Wrocławiu.
Największe umowy podpisywali inwestorzy zagraniczni (m.in. Uniqa Real Estate, Stena Real Estate), ale znaczący udział w rynku mieli także inwestorzy krajowi, którzy odpowiadali za 42 proc. wartości transakcji z ujawnionym pochodzeniem kapitału.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w centrum Warszawy wynoszą obecnie około 6 proc.
— Ostatnim widocznym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, a w pozostałej części na wynajem. Ostatnie tego typu transakcje dotyczyły takich firm jak Ryanair, Enter Air, Prokuratura Generalna czy PZPN, które nabyły budynki biurowe w celu ulokowania tam swojej siedziby, oczywiście po uprzednim remoncie i pracach adaptacyjnych. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont może być bardziej atrakcyjny niż najem lub budowa siedziby od nowa — mówi Marcin Purgal, ekspert Avison Young.