WeWork, globalny operator biur coworkingowych, wystąpił o ochronę przed roszczeniami wierzycieli. W dokumentach złożonych w sądzie w New Jersey spółka zadeklarowała zadłużenie wysokości prawie 19 mld USD i aktywa wynoszące 15 mld USD. Już w poniedziałek w oczekiwaniu na ogłoszenie bankructwa wstrzymano obrót jego akcjami na Wall Street. Firma wspierana przez japoński Softbank była prywatnie wyceniana w 2019 r. na blisko 50 mld USD, a dziś ma kłopoty z zadłużeniem i stratami. WeWork zarządza biurami wynajmowanymi elastycznie w ponad 650 lokalizacjach na świecie.
Doniesienia o potencjalnej upadłości firmy śledzi Piotr Łagowski, współwłaściciel Sharespace oraz były dyrektor WeWorka na Europę Wschodnią. Już dwukrotnie podchodził do wykupu biznesu firmy w Polsce wspólnie z inwestorem strategicznym, znanym deweloperem biurowym, którego nazwy nie ujawnia.
— Do trzech razy sztuka. Na pewno skontaktuję się bezpośrednio z kierownictwem WeWorka, jeżeli zostanie ogłoszona upadłość — mówi Piotr Łagowski.
Pierwszą próbę przejęcia zarządzania polskimi operacjami i działania na zasadach franczyzy podjął podczas restrukturyzacji firmy w 2020 r.
— Niestety, zbiegło się to w czasie z procesem przygotowań spółki do debiutu giełdowego, który nastąpił rok później w ramach popularnych wówczas SPAC [special purpose aquisition company — celowa spółka akwizycyjna — red.], i nie wzbudziło zainteresowania kierownictwa WeWorka — mówi Piotr Łagowski.
Kolejną próbę podjął między 2022 a 2023 r., kiedy WeWork oficjalnie wprowadził nową strategię, umożliwiając działanie na zasadach franczyzy.
— Tym razem rozmowy przerwała rezygnacja kluczowych menedżerów w nowojorskiej centrali, w tym szefa M&A oraz ówczesnego prezesa, z którymi prowadzone były rozmowy — mówi Piotr Łagowski.
Według niego w przypadku bankructwa WeWorka jego polski portfel nieruchomości, który obejmuje pięć lokalizacji o łącznej powierzchni biurowej około 45 tys. m kw., powinien znaleźć nowego operatora. Podkreśla jednak, że nie będzie to łatwe.
Ryzyko dla inwestorów
— Koncept coworkingu jest atrakcyjny dla użytkowników, co potwierdza dość wysokie obłożenie biur i ciągłe pojawianie się nowych przestrzeni tego typu. Dla inwestorów jednak wiąże się to ze zbyt dużą ekspozycją na długoterminowe zagrożenie. Operator coworkingu wynajmuje przestrzeń na 10-15 lat, podczas gdy użytkownicy podpisują umowy krótkoterminowe, najczęściej na okres jednego roku. To tworzy potencjalne ryzyko, które może zmaterializować się w ciągu trwania 10-15-letniej umowy w postaci cyklicznego spadku popytu na rynku najmu, skokowego wzrostu podaży powierzchni biurowych związanych z zakończeniem kilku dużych projektów jednocześnie, kryzysu gospodarczego (przynajmniej raz na 10 lat) czy wyjątkowych sytuacji, jak np. pandemii w 2020 r. — mówi Piotr Łagowski.
Według niego model biznesowy coworkingu powinien być wzorowany na stosowanym w hotelarstwie HMA [hotel management agreement — red.], gdzie ryzyko jest dzielone między właściciela nieruchomości a operatora. Już dzisiaj część operatorów stosuje to jako standard przy otwieraniu nowych lokalizacji.
Eksperci mówią: bez paniki
Według ekspertów specjalizujących się w segmencie coworkingowym z diagnozami dotyczącymi wpływu sytuacji WeWorka na polski rynek biurowy należy jeszcze chwilę się wstrzymać. Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych reprezentujący najemców w firmie doradczej Savills, spodziewa się natomiast, że obecna sytuacja WeWorka nie będzie miała większego wpływu na wzrost popytu wśród najemców na elastyczne powierzchnie biurowe w Polsce.
— Firma jest co prawda drugim co do wielkości operatorem w naszym kraju, jednak jej działania skupiają się wyłącznie na stołecznym rynku, na którym odpowiada za 15 proc. całości powierzchni elastycznych. Dodatkowo rynek flex w naszym kraju jest bardzo fragmentaryczny ze znaczącą liczbą mniejszych operatorów — mówi Jarosław Pilch.
Jego zdaniem z dużym prawdopodobieństwem można natomiast spodziewać się większej ostrożności wśród instytucji finansujących i właścicieli budynków biurowych przy podejmowaniu decyzji o współpracy z operatorami flex.
— Możemy przypuszczać, że w przyszłych umowach najmu pojawią się bardziej restrykcyjne zabezpieczenia względem potencjalnych najemców. Będzie to głównie dotyczyło operatorów, którzy są na wczesnym etapie budowania swojego portfolio i są w okresie inwestycyjnym — mówi Jarosław Pilch.
Według niego otworzą się natomiast nowe możliwości związane z formułą współpracy między właścicielami budynków a operatorami powierzchni coworkingowych, gdzie wakaty będą możliwe do zagospodarowania na innych zasadach niż umowa najmu, np. współdzielenie zysków.
Spojrzenie na segment flex
Rynek coworkingowy w Polsce obejmuje ponad 357,5 tys. m kw. powierzchni elastycznej oferowanej przez międzynarodowych i polskich operatorów w nowoczesnych budynkach biurowych, z czego ponad połowa znajduje się w Warszawie (197 tys. m kw.) — wynika z danych Savillsa. Zgodnie z przewidywaniami ekspertów tej firmy w ciągu najbliższych 10 lat segment biur elastycznych zwiększy swój udział w Europie do około 20 proc. całkowitych zasobów powierzchni biurowej. Potwierdzeniem tego jest stale rosnący popyt operatorów na nowe lokalizacje.
— W 2023 r. tylko w Warszawie operatorzy elastycznych powierzchni biurowych wynajęli 10,6 tys. m kw. w sześciu transakcjach, a w największych miastach regionalnych 19,2 tys. m kw. w 12 transakcjach. Wskaźnik wynajęcia powierzchni flex w całej Warszawie dochodził do 85 proc., a w lokalizacjach centralnych przekraczał 90 proc. — mówi Jarosław Pilch.
Według Savillsa panująca dziś na rynku tendencja pokazuje, że sami najemcy budynków biurowych nakłaniają właścicieli do uruchamiania przestrzeni coworkingowych, które umożliwiają im skalowanie potrzeb lokalowych w zależności od prowadzonych w danym momencie projektów.