We wczorajszym wydaniu „PB” przedstawiliśmy zręby nowego projektu ustawy o tzw. polskich REIT-ach.
Ministerstwo Finansów opublikowało go 26 maja wieczorem. Wehikuły zbiorowego inwestowania w nieruchomości mają zacząć działać w Polsce z początkiem 2018 r. Okres konsultacji projektu upływa 9 czerwca. Formalnie jest to kontynuacja prac nad ustawą zaprezentowaną w październiku 2016 r. Zgodnie z naszymi wcześniejszymi zapowiedziami, obecny projekt jest jednak faktycznie zupełnie nową ustawą. Zainteresowani oceniają go lepiej niż poprzedni.
Mają jednak wątpliwości. Część już zgłaszali, niektóre są nowe. W obu przypadkach dotyczą głównie podatków. Oceniany na gorąco projekt zbiera czasem sprzeczne recenzje. W nowej odsłonie ustawy resort finansów twórczo podszedł do znanej na świecie idei REIT-u. Dywidendy wypłacane przez REIT-y mają być zwolnione z tzw. podatku Belki, niezależnie od tego, czy trafiają do osób fizycznych, czy prawnych. Na dywidendę REIT ma przeznaczać 90 proc. zysków.
Projekt dopuszcza odstępstwo od tej reguły za zgodą WZA, jeśli REIT spieniężyłby nieruchomość z myślą o zainwestowaniu pieniędzy w inną. Dochody osiągane bezpośrednio przez REIT-y lub za pośrednictwem ich spółek zależnych — niepomniejszone jednak o odpisy amortyzacyjne dokonywane od wynajmowanych nieruchomości — podlegałyby opodatkowaniu stawką w wysokości 8,5 proc.
„Powyższe oznacza, iż obciążenie podatkiem dochodowym wskazanych dochodów ekonomicznie byłoby zbliżone do obciążeń podatkowych spoczywających na osobach fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, bezpośrednio wynajmujących posiadane nieruchomości lub ich części innym podmiotom, w przypadkach kiedy osoby te wybrały zryczałtowaną formę opodatkowania uzyskiwanych z wynajmu przychodów” — wyjaśniono w uzasadnieniu projektu.
Mechanizm opodatkowania REIT-u, a nie pobierających dywidendę akcjonariuszy — co jest powszechnie przyjętym rozwiązaniem — zaskoczył wszystkich zainteresowanych. Jest on źródłem największych wątpliwości — eksperci zachodzą w głowę, jak w praktyce będzie wyliczana podstawa opodatkowania. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami resortu, projekt pozwala REIT-om inwestować w nieruchomości mieszkaniowe i wyklucza ich funkcjonowanie w formie funduszy inwestycyjnych, co jest dozwolone w niektórych krajach.
Tak jak w poprzedniej wersji brak jednoznacznych zapisów dotyczących rozproszenia akcjonariatu, co na świecie eliminuje wykorzystywanie REIT-ów jako opakowania nieruchomości jednego właściciela w celu optymalizacji podatkowej.
SONDA
Tylko dla debiutantów?
DARIUSZ HARBATY
radca prawny z kancelarii Wolf Theiss P Daszkowski
Pozytywna jest możliwość wyłączenia z obowiązku wypłaty dywidendy zysku, który będzie przeznaczony na zakup następnej nieruchomości. Inaczej mogłoby dochodzić do sytuacji, w których spółka najpierw wypłaca dywidendę, a potem emituje kolejne akcje, by pozyskać pieniądze na zakup nowych nieruchomości. Korzystną zmianą jest też wprowadzenie corocznej weryfikacji warunków decydujących o statusie REIT-u zamiast weryfikacji kwartalnej, przewidywanej w poprzednim projekcie. Za ostre wydają się kary za niespełnienie kryteriów. Sprowadzają się do utraty statusu REIT-u. Wystarczyłoby opodatkowanie na ogólnych zasadach tej części działalności, która nie spełnia warunków. Niekorzystnie oceniam też brak odniesienia do minimalnej liczby akcji w rękach akcjonariuszy mniejszościowych. Niejasna jest procedura uzyskiwania statusu REIT-u. Projekt zakłada, że wniosek składa się w KNF wraz z prospektem emisyjnym, a komisja dokonuje wpisu do specjalnego rejestru w momencie dopuszczenia akcji do obrotu na rynku regulowanym. Powstaje więc pytanie, czy REIT-em będzie mogła być tylko spółka akcyjna nienotowana wcześniej na giełdzie, czy też spółka już notowana, która tylko przeprowadzi kolejną emisję akcji, dopuszczonych następnie do obrotu na rynku regulowanym?
Przemyśleć podatki
MACIEJ DROZD
wiceprezes Echo Investment
Dopiero analizujemy projekt, ale wydaje się, że jest w nim sporo niejasności. Niewątpliwie pozytywne jest to, że REIT będzie mógł prowadzić działalność nie tylko w budownictwie komercyjnym, ale również mieszkaniowym. Kwestia opodatkowania jest ruchem wprzód, zwłaszcza wobec inwestorów indywidualnych. Głębokiej analizy wymaga jednak kwestia naliczania podatków REIT-u. Należy pamiętać, że zyski księgowe spółek nieruchomościowych są specyficzne. Przede wszystkim, mogą wynikać z przeszacowania wartości nieruchomości i różnic kursowych związanych z kredytami zaciąganymi na ich zakup. Wypłata 90 proc. zysków, obciążonych 8,5-procentowym podatkiem na poziomie spółki, wymaga więc przemyślenia. REIT może po prostu nie mieć w kasie gotówki, która umożliwiłaby wypłatę 90 proc. wyliczonego w ustawie zysku. Inną kwestią wątpliwą jest definicja nieruchomości. Ustawa zakłada, że jest to budynek lub lokal, a w niektórych sektorach rynku funkcjonują grunty i budowle.
Tego w Polsce nie było
KATARZYNA KOPCZEWSKA
partner w Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy
Projekt zawiera rozwiązanie podatkowe nigdy wcześniej niestosowane w Polsce. Jedyny podatek, jaki będzie pobierany od dochodów REIT-u, to 8,5 proc. kwoty zysków wypłacanych inwestorom.
REIT oraz jego spółki zależne nie będą płaciły podatku dochodowego, aż do czasu dokonania takiej wypłaty. Od części zysku niewypłaconego inwestorom REIT zapłaci standardowe 19 proc. Wszyscy inwestorzy otrzymujący dywidendę będą korzystali z całkowitego zwolnienia z opodatkowania. Regulacja taka pozwala na uzyskanie efektywnej stopy opodatkowania zysków wypłacanych inwestorom na poziomie 8,5 proc., niezależnie od tego, czy dywidendę otrzyma polski inwestor indywidualny, czy też zagraniczny instytucjonalny. To duży plus. Dodatkowo, taka konstrukcja opodatkowania eliminuje problemy wynikające z różnic pomiędzy gotówką, którą spółka zarabia i może wypłacać jako dywidendę, a zyskiem bilansowym, który obejmuje pozycje księgowe niemające przełożenia na zyski kasowe. Wadą projektu jest natomiast brak równie trafnych regulacji w zakresie opodatkowania zysków ze sprzedaży akcji — również na giełdzie. Podmioty zagraniczne z krajów, z którymi Polska zawarła korzystne traktaty o unikaniu podwójnego opodatkowania, będą mogły korzystać ze zwolnienia w Polsce, podczas gdy polscy inwestorzy indywidualni i instytucjonalni będą płacili 19 proc. od zysków ze sprzedaży akcji REIT-ów.
Brak wizji rozwoju
MICHAŁ SAPOTA
prezes Murapolu
Najważniejsze jest to, że REIT-y będą mogły inwestować w mieszkania. Większych uwag do projektu nie mam. Z istotnych kwestii moje wątpliwości budzi jedynie rozwój REIT-u w czasie. Projekt pozwala na odroczenie wypłaty zysku ze sprzedaży nieruchomości o dwa lata, jeśli pieniądze posłużą reinwestycji. Przy obowiązku wypłaty 90 proc. dochodu z najmu w formie dywidendy powstaje pytanie, za co REIT ma się rozwijać. Jedyną możliwością wydają się kolejne emisje akcji. Akcjonariusze, którzy zainwestują na początku, mogą jednak nie chcieć tzw. rozwodnienia, a emisji z prawem poboru mogą nie obejmować, co również może prowadzić do rozwodnienia. Gdybym stworzył REIT o aktywach 200-300 mln zł i za jakiś czas chciał ulokować na rynku kolejną pulę mieszkań albo też zebrać je z rynku, może się okazać, że muszę stworzyć kolejny REIT. Wydaje się więc, że ustawodawca powinien dać możliwość zatrzymywania zysku z najmu w celu jego reinwestowania. Jeśli nie całego, to np. 60 proc., by jakaś dywidenda była jednak wypłacona. Chwilę zajęło mi też zrozumienie opodatkowania — wydaje się, że można skonstruować to prościej. W proponowanym modelu może się okazać, że gdy zaczną się kontrole skarbowe, zaczną się też problemy niektórych REIT-ów.
Tylko funduszy żal
RADOSŁAW ŚWIĄTKOWSKI
współzałożyciel Reino Partners
Martwi mnie ograniczenie formy prawnej REIT-u do spółki akcyjnej. W takim scenariuszu mogą tworzyć je głównie deweloperzy, zwykle już notowani na GPW, oraz podmioty zagraniczne — a chyba nie taka była intencja, gdy spojrzeć na cele Programu Budowy Kapitału. Dziwi mnie brak możliwości tworzenia REIT-ów w formie FIZ. W takiej wersji ustawy inwestorzy upublicznionego funduszu, spełniającego wszystkie kryteria REIT-u, będą dyskryminowani podatkowo wyłącznie z uwagi na formę prawną. Tymczasem FIZ jest jedyną formą prawną umożliwiającą prowadzenie REIT-u w euro, co może okazać się kluczowe dla sukcesu polskich REIT-ów opartych na nieruchomościach komercyjnych. Niepokoi mnie również brak jednoznacznego wykluczenia projektów deweloperskich, co istotnie zwiększa ryzyko całego portfela, a także rygorystycznych kryteriów związanych z rozproszeniem kapitału. REIT-y to struktury dla inwestorów pasywnych, a nie strategicznych. Limit dla kapitału powinien być wysoki, ale dotyczyć kapitału własnego, a nie zakładowego. Proponowany wariant nie chroni inwestorów.
Czas zweryfikuje
PIOTR CIEŚLAK
wiceprezes Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych
Ostatnie zmiany w projekcie, m.in. w zakresie rozwiązań podatkowych, oceniam pozytywnie. W przyszłości REIT-y zapewne przyciągną uwagę szerszego grona inwestorów indywidualnych, zainteresowanych wyważoną, długoterminową formą inwestycji, szczególnie nastawionych na budowanie portfela oszczędności emerytalnych. Od strony praktycznej funkcjonowanie tego rynku będzie można obiektywnie ocenić dopiero po kilku latach od debiutu pierwszych REIT-ów. Już dziś inwestorzy powinni być jednak świadomi, że to nie będzie instrument z gwarantowaną stopą zwrotu. Efektywność i bezpieczeństwo inwestycji będzie zależeć głównie od kadry zarządzającej, struktury bilansowej oraz odpowiednio dobranego portfolio nieruchomości.
Nierealny zysk
JUSTYNA BAUTA-SZOSTAK
radca prawny z MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy
Projekt w dalszym ciągu odwołuje się do wypłaty tytułem dywidendy co najmniej 90 proc. zysku księgowego. Przedsiębiorcy proponowali, aby kwotę wypłaty odnosić do stanu gotówki w grupie, gdyż zysk księgowy często nie ma związku z możliwością wypłaty dywidendy — np. w przypadku przeszacowania wartości nieruchomości czy zmian w kursach walut. Ponadto nie mogą być nabywane nieruchomości będące przedmiotem zabezpieczeń, co może powodować wątpliwości, czy można nabyć nieruchomość objętą np. hipoteką bankową. Jeżeli tak, to zapis ten jest niekonsekwentny, bo przepisy przewidują możliwość zaciągania zobowiązań finansowych na poziomie nie wyższym niż 70 proc. wartości bilansowej aktywów. Mogą też powstać wątpliwości, czy zaproponowana definicja obejmuje grunty na prawie własności z budynkami będącymi ich częścią składową oraz czy obejmuje budynki, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zysk inwestorom może przynosić również parking położony obok centrum handlowego, a tymczasem dochody z wynajmu parkingu lub zbycia gruntu w obecnym kształcie przepisów nie będą korzystały z preferencyjnych zasad opodatkowania.