- W sytuacji, w której przedsiębiorstwa są w stanie optymalizować podatki od nieruchomości w różny sposób, żadne zachęty podatkowe związane z REIT-ami nie zadziałają. W związku z tym muszę powiedzieć, że instrumenty jakimi są REIT-y będą związane z permanentnym uszczelnianiem systemu podatkowego dotyczącego nieruchomości, bo tylko wtedy spełnią swoją rolę – podkreśla Paweł Gruza, wiceminister finansów.

Mieszkania przyklepane

Przedstawiciele rządu potwierdzili zapowiedź wicepremiera Mateusza Morawieckiego złożoną w połowie marca w Bukowinie Tatrzańskiej, że polskie REIT-y będą mogły inwestować w mieszkania na wynajem. Ewidentnie mają jednak problem z kwestią kapitału w jaki powinien być wyposażony REIT. Wstępna propozycja zakładała 60 mln zł kapitału zakładowego. Część przedstawicieli rynku finansowego i sektora nieruchomości uważa jednak, że to za dużo. Inni jednak twierdzą, że jeśli polskie REIT-y mają być poważne, to nie jest to istotna bariera, bo dobrej klasy, ale nie nadzwyczaj drogi, biurowiec kosztuje około 400 mln zł.

- Kapitał zakładowy nie może być za niski, bo zależy nam na tym, by REIT-y były podmiotami stabilnymi z punktu widzenia inwestora. Z drugiej strony kapitał nie może być zbyt wysoki. Dlatego obecnie zastanawiamy się jak tę sprawę rozwiązać. Abstrahując od rynku nieruchomości 60 mln zł kapitału wydaje się wysoką kwotą, ale z punktu widzenia rynku nieruchomości nie jest ona szczególnie duża – mówi Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynku finansowego w Ministerstwie Finansów.

Wiadomo, że w oparciu o polskie prawo będą mogły powstawać REIT-y bazujące na zagranicznym kapitale.

- Nie przewidujemy żadnej dyskryminacji. Jeśli tylko spółka będzie spełniała wymogi – m.in. siedzibę i zarząd na terenie Polski – będzie mogła korzystać ze zwolnienia podatkowego – zaznacza Marcin Obroniecki.

REIT co do zasady czerpie zyski z wynajmu nieruchomości. Jego zwolnienie podatkowe polega na tym, że zyski te nie są opodatkowane do momentu wypłaty właścicielom w formie dywidendy. Tę musi wypłacać co roku rozproszonemu akcjonariatowi. Zasada rozproszonego akcjonariatu powoduje, że nawet przeciętnie sytuowani ludzie partycypują w sukcesie bardzo kosztownych obiektów, a REIT-y nie służą „opakowaniu” nieruchomości jednego właściciela.

Z doświadczeń innych

REIT-y narodziły się w 1960 r. w Stanach Zjednoczonych. Obecnie funkcjonują w około 40 krajach. Rząd przedstawił projekt ustawy wprowadzającej je do polskiego prawa w październiku 2016 r. Powszechnie został on źle oceniony. Rząd zdecydował więc o zmianie projektu, choć formalnie będzie kontynuował rozpoczęty już proces legislacyjny.

- W innych krajach proces ustawowy nie był krótki. Trwał od kilku do kilkunastu miesięcy – twierdzi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.

Nawet w pionierskich Stanach Zjednoczonych problemy były podobne jak w Polsce.

- Proces wprowadzania REIT-ów do amerykańskiego prawa trwał cztery lata. Pierwszy projekt ustawy powstał w 1956 r. i został zawetowany przez prezydenta Dwighta Eisenhowera ze względu na obawę uszczuplenia wpływów podatkowych z dużego sektora gospodarki. Dopiero potem okazało się, że były one  nieuzasadnione – twierdzi Mariusz Stawiarczyk, partner w kancelarii Radzikowski, Szubiewska i Wspólnicy.

Natomiast Simon Clubbs, dyrektor ds. podatkowych w brytyjskim Segro, inwestującym również w Polsce, podpowiada jak się wziąć do dobrej legislacji.
- Te przepisy odniosły u nas sukces dlatego, że przystępując do prac nad wprowadzeniem REIT-ów rząd zidentyfikował 7-8 firm, które już były notowane na londyńskiej giełdzie i mogły by zostać REIT-ami. A następnie rozpoczął z nimi rozmowy na temat wymagań dla REIT-ów – relacjonuej Simon Clubbs.