Ograniczenie obrotu ziemią rolną było jednym z najistotniejszych czynników wpływających na obniżenie pozycji Polski w tegorocznym Indeksie Wolności Gospodarczej The Heritage Foundation i „The Wall Street Journal”. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, w rok po uchwaleniu, jest powodem frustracji osób związanych z rynkiem kapitałowym. Jej zapisy utrudniają sprzedaż firm, które są właścicielami gruntów rolnych. Najbardziej absurdalnym i nieoczekiwanym przez ustawodawcę efektem ustawy jest utrudnienie życia podmiotom, które chcą zadebiutować na giełdzie.
2— Dostaję informacje, że spółka nie może wejść na GPW z powodu kawałka trawnika przed biurowcem — denerwuje się Ryszard Wojtkowski, partner zarządzający Resource Partners.
Ustawa daje Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) prawo pierwokupu spółek posiadających ziemię rolną. Jeśli spółka jej tego nie zaproponuje, transakcja sprzedaży akcji lub udziałów jest nieważna.
— Konieczność zaoferowania ANR akcji na zasadzie pierwokupu mocno zaburza proces wchodzenia na giełdę i ustalania wyceny spółek. Komisja Nadzoru Finansowego [KNF — red.] prowadzi wnikliwą i długotrwałą korespondencję w tej sprawie ze spółkami szykującymi się do debiutu giełdowego. Z naszych rozmów z klientami i obserwacji rynku wynika, że skala problemu jest duża — mówi Jakub Marcinkowski, partner w kancelarii CMS Cameron McKenna. Regulator przepytywał w tej sprawie sieć marketów Dino, która ma na koncie jeden z bardziej udanych debiutów giełdowych ostatnich lat.
— KNF zwróciła się do Dino o informację, czy spółka posiada grunty rolne, i po otrzymaniu przeczącej odpowiedzi temat został zamknięty — mówi Jacek Siwicki, prezes Enterprise Investors, który sprzedał akcje Dino w IPO. KNF przyznaje, że w toku postępowania o zatwierdzenie prospektu wyjaśnia ze spółkami, czy posiadane nieruchomości rolne podlegają ograniczeniom ustawowym.
— Zdarza się, że spółki mają takie nieruchomości. Wówczas przed zatwierdzeniem prospektu muszą uzyskać odpowiednie decyzje władz lokalnych dotyczące zmiany charakteru tych gruntów. W przypadku spółek, które wykorzystują grunty rolne do prowadzenia działalności i nie mogą zmienić ich charakteru, debiut na giełdzie obecnie jest niemożliwy — mówi Jacek Barszczewski, rzecznik KNF.
Brak precyzji
Jakie nieruchomości rolne podlegają ograniczeniom ustawy? KNF odsyła do Agencji Nieruchomości Rolnych. Teoretycznie ustawa daje ANR prawo pierwokupu całości spółki posiadającej nawet znikomy kawałek ziemi rolnej. Zapisano w niej, co prawda, wyłączenie z procedury działek poniżej 30 arów, ale inna ustawa, o gospodarce nieruchomościami, ustala minimalną powierzchnię działki właśnie na poziom 0,3 ha. — Ograniczeniom ustawowym podlegają wszystkie transakcje, które nie zostały wprost wyłączone. Zwolnieniem objęte są akcje dopuszczone do obrotu zorganizowanego — mówi Jacek Barszczewski. Problem polega na tym, że zapis jest nieprecyzyjny.
— Prawnicy obsługujący transakcje przyjmują wykładnię, że oferta giełdowa akcji spółek posiadających grunty rolne jest możliwa bez konieczności ich uprzedniego zaoferowania ANR, ponieważ akcje są sprzedawane na GPW po dopuszczeniu ich do obrotu giełdowego. Stanowisko KNF jest odwrotne — regulator uważa, że najpierw następuje przydział akcji, a dopiero potem dopuszczenie do obrotu, które likwiduje konieczność uzyskania zgody ANR — mówi Jakub Marcinkowski.
Emisje akcji w odwrocie
Zdaniem CMS, jeśli KNF stosuje tak restrykcyjnie prawo w stosunku do debiutantów, tak samo powinna traktować spółki, które szykują się do emisji akcji (w tym spółki skarbu państwa).
— Te podmioty nie będą w stanie wyemitować akcji, ponieważ mają wiele nieruchomości rolnych. Ustawodawca zakładał, że wszystkie akcje będą emitowane w ramach obrotu giełdowego, i nie ustalił procedury zaoferowania ANR prawa pierwokupu w wypadku, gdy spółka publiczna chce przeprowadzić dodatkową emisję akcji — mówi Jakub Marcinkowski.
— Stanowisko KNF w tej sprawie należy określić jako restrykcyjne — mówi Jacek Barszczewski. Komisja dostrzega problem i deklaruje, że chce poprawić zapisy w ustawie. — Zamierzamy postulować o zmianę zapisu i wprowadzenie wyłączenia dla akcji spółek publicznych notowanych na rynku zorganizowanym oraz akcji spółek oferowanych w drodze oferty publicznej, jeżeli prospekt emisyjny lub memorandum informacyjne przewiduje ich wprowadzenie do zorganizowanego systemu obrotu — mówi Jacek Barszczewski.
Regulator nie ma jednak inicjatywy ustawodawczej. Zmiany w ustawie mogłoby zaproponować Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Resort jeszcze w maju chce się zająć skargami organizacji rolniczych, osób prywatnych i firm, związanymi z kontrowersyjną ustawą. „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego prawdopodobnie zostanie zmieniona, obecnie jednak nie można jednoznacznie stwierdzić, jakie zmiany zostaną wprowadzone. Do ministerstwa nie wpłynęło żadne pismo KNF w sprawie propozycji zmiany przepisów od momentu nowelizacji ustawy” — informuje Ministerstwo Rolnictwa.
OKIEM EKSPERTA
Niepotrzebne komplikacje
AGNIESZKA JANICKA
partner w kancelarii Clifford Chance
Prawo pierwokupu udziałów lub akcji przysługuje agencji nawet wtedy, gdy nieruchomość rolna stanowi zupełnie nieistotny składnik majątku spółki. Jest także niezależne od tego, czy sama nieruchomość jest rolna faktycznie, czy tylko z nazwy. Warto pamiętać, że ustawowe prawo pierwokupu, wprowadzając dodatkowy element niepewności transakcji, znacznie ją także komplikuje. Strony nie mogą zawczasu sprawdzić, czy agencja zechce zrealizować swoje uprawnienia. Muszą zawrzeć transakcję, ryzykując, że to zrobi. Co gorsza, gdy ANR się na to zdecyduje, nie będą mogły cofnąć lub rozwiązać umowy. Poza tym, w związku z realizacją uprawnień agencja ma także prawo dostępu do ksiąg i dokumentów spółki. Może też żądać od niej wyjaśnień, uzyskując dostęp do poufnych informacji.