Prawie trzy miesiące temu ujawniliśmy, że sąd umorzył przyspieszone postępowanie układowe (PPU) HREIT, kluczowej spółki w grupie dewelopersko-inwestycyjnej HRE, finansującej się nie kredytami bankowymi, ale pieniędzmi inwestorów indywidualnych. Michał Sapota, prezes i największy wspólnik grupy HRE, odwołał się od tej decyzji i dlatego formalnie spółka wciąż jest w restrukturyzacji.
Jednocześnie jednak jej wierzyciele złożyli kilka wniosków o upadłość HREIT. W ramach tych postępowań tymczasowym nadzorcą sądowym spółki (TNS) został Marcin Kubiczek. To jeden z najbardziej znanych doradców restrukturyzacyjnych w kraju, będący obecnie syndykiem m.in. Idea Banku i Getin Noble Banku czy zarządcą przymusowym Aforti Holding (niedawno uznał, że tej spółki z New Connect nie stać nawet na upadłość).
– Podejmę niezwłoczne działania, aby zabezpieczyć interes wszystkich wierzycieli i samego HREIT. Moją rolą będzie kontrolowanie majątku spółki tak, aby uniemożliwić jego uszczuplanie, oraz monitorowanie jej samej, aby nie podejmowała decyzji niekorzystnych dla wierzycieli do czasu rozpoznania wniosku o ogłoszenie upadłości – deklaruje Marcin Kubiczek, który równolegle został wyznaczony na TNS innej spółki z grupy HRE, której restrukturyzacja została nieprawomocnie umorzona - BDC Development.
Tysiące zainteresowanych
Zadaniem nadzorcy będzie m.in. oszacowanie wartości majątku HREIT i ustalenie, czy zachodzą przesłanki do ogłoszenia upadłości spółki. Marcin Kubiczek przygotuje w najbliższych tygodniach sprawozdanie dotyczące sytuacji finansowej HREIT, zawierające informacje o stanie jego zadłużenia i przyczynach niewypłacalności. Na tej podstawie sąd będzie podejmował decyzję o ewentualnej upadłości spółki (z praktyki sądów wynika, że w takim wypadku syndykiem zostałby zapewne właśnie Marcin Kubiczek). Będzie to jednak możliwe tylko w sytuacji, gdy wcześniej sąd drugiej instancji potwierdzi decyzję o umorzeniu restrukturyzacji HREIT.
Ten scenariusz jest bardzo prawdopodobny, a kluczowe może okazać się jednoznacznie negatywne stanowisko Sławomira Witkowskiego, innego nadzorcy HREIT, ustanowionego w ramach przyśpieszonego postępowania układowego. Złożył on w sądzie wniosek nie tylko o oddalenie zażalenia Michała Sapoty, ale i o szybkie jego rozpoznanie. Powołując się na to, że na decyzję czeka nie tylko ponad 4 tys. inwestorów grupy HRE objętych PPU, ale i kolejne tysiące niedoszłych nabywców mieszkań w jej projektach deweloperskich, a także liczni podwykonawcy budów.
Zdaniem Sławomira Witkowskiego ze względu na „całkowitą utratę wiarygodności” HREIT (podobnie jak mniejsze BDC Development) nie jest w stanie realizować planu restrukturyzacyjnego, który zakładał sprzedaż części gruntów i rozwój działalności deweloperskiej. Michał Sapota zakładał, że w I połowie 2025 r. HREIT z działalności operacyjnej pozyska 106 mln zł, a do tego zostanie dofinansowany na poziomie 75 mln zł. Tymczasem w I kwartale 2025 r. wpływy do spółki wyniosły... około 0,5 mln zł.
Według nadzorcy HREIT „jest niewypłacalny, nie posiada płynnych środków finansowych, nie jest w stanie finansować działalności deweloperskiej, nie ma możliwości prowadzenia akcji sprzedażowej i co najważniejsze - utracił zdolność regulowania bieżących zobowiązań”. A kontynuowanie PPU jedynie prowadziłoby do pokrzywdzenia wierzycieli spółki.
Co pisał PB
O tym, że zdolność HREIT do restrukturyzacji budzi wiele wątpliwości, pisaliśmy w PB kilka razy. Już w lipcu 2024 r., jeszcze przed otwarciem PPU, zwracaliśmy uwagę, że trudne będzie prowadzenie budów w ramach tzw. układu częściowego, w którym część deweloperska nie będzie objęta restrukturyzacją, a tym samym nie będzie podlegać ochronie przed wierzycielami. Szczególnie że – jak pisaliśmy w listopadzie 2023 r. – już wtedy grupa HRE w poszczególnych projektach borykała się z ogromnymi opóźnieniami, rzędu nawet dwóch-trzech lat.
Równo rok później, bo w listopadzie 2024 r., ujawniliśmy z kolei, że we wstępnym planie restrukturyzacyjnym HREIT znaleźliśmy dziurę finansową na co najmniej 200 mln zł i wiele innych niejasności. Choćby takie, że część projektów deweloperskich, które miałyby wygenerować dużą nadwyżkę przepływów, w ogóle nie należy do HREIT. A spółka w restrukturyzacji planuje sprzedawać dużo więcej mieszkań niż kiedykolwiek w swojej historii.
Pod koniec stycznia 2025 r. wiarę w skuteczną restrukturyzację HREIT stracił Sławomir Witkowski, który wtedy pierwszy raz uznał, że kontynuacja PPU prowadziłaby do pokrzywdzenia wierzycieli, a układ, który HREIT chce z nimi zawrzeć, nie zostanie wykonany. Sąd podzielił stanowisko nadzorcy, a w uzasadnieniu decyzji o umorzeniu PPU przywołał m.in. argumenty podawane od miesięcy w publikacjach PB.
Megaśledztwo w toku
Jednocześnie, zgodnie z naszymi przewidywaniami, Michał Sapota po umorzeniu PPU nie zdecydował się na złożenie wniosku o inny rodzaj restrukturyzacji, czyli sanację. Pisaliśmy, że to mało realny scenariusz, bo w tego typu restrukturyzacji władza w spółce przechodzi z rąk zarządu do niezależnego zarządcy, ustanowionego przez sąd. A tego Michał Sapota nie chce.
Co innego wierzyciele - już na etapie PPU wnosili o przekazanie sterów w HREIT zarządcy. Pierwszy wniosek w tej sprawie został jednak oddalony, a drugi nie zdążył zostać rozpoznany. Wciąż jednak większość wierzycieli nie ma do szefa HREIT zaufania za grosz. I trudno im się dziwić - UOKiK ukarał spółki z grupy HRE, w tym HREIT, a także samego menedżera za wprowadzanie inwestorów w błąd przy pozyskiwaniu finansowania. A Prokuratura Okręgowa w Łodzi nie tylko postawiła mu zarzuty dotyczące nieprawidłowości w sprawozdawczości finansowej, ale też prowadzi śledztwo w sprawie oszukania zarówno inwestorów, nabywców mieszkań, jak i podwykonawców. O skali tej sprawy najlepiej świadczą szacunki samych łódzkich śledczych, którzy twierdzą, że łączne straty mogą wynieść ponad 3 mld zł, a liczba poszkodowanych sięgnąć nawet 10 tys. osób.