4,1 proc. - takiej obniżki średniego poziomu cen mieszkań w największych miastach Polski spodziewają się w najbliższych 12 miesiącach doradcy Home Broker. Prognoza jest bardziej pesymistyczna niż przed miesiącem – w listopadzie ankietowani przewidywali spadek cen o 3,1 proc. w skali roku. Wielkość spodziewanej przeceny jest za to mniejsza od faktycznej obniżki, jaka miała miejsce w 2011 r., co sugeruje, że doradcy oczekują stopniowego wyhamowywania tendencji spadkowej.
Polaryzacja oczekiwań
Przewidywania dotyczące spadku cen mieszkań mają swoje źródło z jednej strony w trudnej sytuacji na rynku wtórnym, gdzie oczekiwania kupujących i sprzedających coraz bardziej się różnią, a z drugiej w elastycznym podejściu deweloperów, którzy dość sprawnie dostosowują się do wymagań nabywców. W 2012 r. te tendencje się utrwalą, a być może nawet nasilą. Dlatego udział transakcji zawieranych na rynku pierwotnym może być większy niż w tym roku
Duża – w zestawieniu z sytuacją z 2008 r. – elastyczność deweloperów, sprowadza się do otwartości na negocjacje cenowe, a także dostosowywaniu metrażu i standardu wykończenia mieszkań do oczekiwań kupujących, których celem jest w większości wypadków minimalizacja kosztu nabycia. W 2012 r., ze względu na spadek zdolności kredytowej (od stycznia wchodzi w życie Rekomendacja SII, która zmniejszy siłę nabywczą Polaków), czynniki te mogą mieć jeszcze większe znaczenie.
Mała płynność
Nie bez znaczenia na rynek będą obawy potencjalnych nabywców o pogorszenie sytuacji na rynku pracy, a z drugiej o to, czy duża liczba ofert sprzedaży nie skłoni ich do odłożenia transakcji. Czynniki te – jeśli wystąpią - raczej nie spowodują pogłębienia spadku cen, a jedynie będą utrwalać niską płynność na rynku wtórnym. Doradcy Home Broker prognozują, że w 2012 r. czas potrzebny do zawarcia umowy przedwstępnej będzie wynosił ok. 100 dni. Tyle mniej więcej czasu upływało od wprowadzenia oferty sprzedaży na rynek do podpisania umowy przedwstępnej w przypadku transakcji, które zakończyły się umową ostateczną w październiku i w listopadzie. W całym 2011 r. umowę przedwstępną zawierano przeciętnie po 82 dniach od podpisania umowy pośrednictwa. Cały proces sprzedaży trwał średnio 114 dni, choć pod koniec roku przekroczył 150 dni.
Chętnych przybywa
Warto zauważyć, że chętnych na zakup mieszkań cały czas przybywa i w tym zakresie póki co żadnych oznak kryzysu nie widać. Tylko w listopadzie do Home Brokera zgłosiło się 8,5 tysiąca klientów zainteresowanych zakupem własnego M. W ciągu 11 miesięcy popyt był o ponad jedna trzecią większy niż przed rokiem. Kupujący są dużo bardziej świadomi poziomu cen transakcyjnych i poszukują okazji inwestycyjnych. Według Home Broker, takich dostarczać im będzie w 2012 r. przede wszystkim rynek pierwotny m.in. w postaci dyskonta na zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy, dużych upustów przy zakupach grupowych (np. rodzina), czy przy zakupie większych lokali.
Uwaga na kredytach
Aby popyt mógł przełożyć się na faktyczne zakupy potrzebne jest jednak finansowanie. A tu nadchodzącu rok pozostaje dużą niewiadomą. Wchodząca w styczniu Rekomendacja SII sprowadzi prawdopodobnie kredyty walutowe do roli marginalnej, a w przypadku kredytów w złotych też czeka nas spadek zdolności będący konsekwencją wyliczania jej przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania. Po drugiej stronie mamy oczekiwany spadek WIBOR-u (automatycznie przekłada się na wzrost zdolności), a także prawdopodobne nasilenie konkurencji między bankami na polu kredytów złotowych. Czy tym dwóm czynnikom uda się wypełnić lukę powstałą po kredytach walutowych i wygasłym jesienią tego roku programie Rodzina na swoim?
