Apartamenty rozgrzewają portfele

Na wakacyjnych lokalach można zyskać rocznie 5-8-procentowy zwrot. To oferta nie do pogardzenia dla wielu inwestorów zdegustowanych nieopłacalnymi lokatami.

Nawet osoby, które jeszcze kilka lat temu kupowały wakacyjne lokale na własny użytek, dziś wypuszczają je na rynek najmu. I dokupują kolejne „M”. Ten inwestycyjny zapał łatwo wytłumaczyć. Po pierwsze, od kilku lat rośnie popyt na miejsca hotelowe. Według GUS w pierwszym kwartale 2017 r. liczba udzielonych w Polsce noclegów wzrosła o 6 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2016 r. A o 4,4 proc. więcej udzielono noclegów cudzoziemcom. Po drugie, do inwestowania w nieruchomości zachęcają niskie stopy procentowe.

Wyświetl galerię [1/7]

Marine Hotel by Zdrojowa tuż  przy kołobrzeskiej plaży to pięciogwiazdkowy hotel z pięciogwiazdkowym widokiem.

— Do tego portfele Polaków są coraz bardziej zasobne ze względu na wzrost wynagrodzeń i efekty programu 500+. Z korzyścią dla popytu na usługi hotelowe. Natomiast zagrożenie terrorystyczne każe dwa razy się zastanowić nad celem podróży. Bezpieczeństwo i niskie ceny sprzyjają odwiedzinom turystów zagranicznych w Polsce. Na razie koniunktura jest wręcz doskonała — zapewnia Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Paradoks krótkiego sezonu

Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający Kristensen Group, przekonuje, że inwestycja w nieruchomości wakacyjne z myślą o wynajmie krótkoterminowym to jeden z bardziej atrakcyjnych instrumentów dla inwestorów indywidualnych. Deweloperzy wyspecjalizowaniw nieruchomościach wakacyjnych mają ręce pełne roboty, kończąc jedne projekty i planując kolejne. Marcin Dumania, prezes Sun & Snow, zapewnia, że w ostatnim okresie Polska nadrobiła dużą część zaległości, jakie miała jeszcze parę lat temu do rynków rozwiniętych.

— Co prawda nasycenie wakacyjnymi lokalami nie jest jeszcze takie jak za granicą, ale pojawia się coraz więcej apartamentów o wyższym standardzie. W naturalny sposób zastępują kwatery prywatne i ośrodki wczasowe, które jeszcze 5-10 lat temu stanowiły główny obiekt zainteresowania polskich turystów — podkreśla Marcin Dumania. Potwierdzeniem dobrej koniunktury są ceny lokali wakacyjnych, które ostatnio lekko wzrosły.

— Jeszcze rok, dwa lata temu średnia stawka za metr kwadratowy wykończonego apartamentu nad morzem wynosiła około 8 tys. zł, dziś jest to bliżej 10 tys. zł — szacuje Marlena Kosiura, właścicielka serwisu Inwestycjewkurortach.pl. Jednocześnie w ofercie deweloperskiej pojawiają się dość duże projekty, liczące po 200-300 lokali. Nie tylko wyspecjalizowani deweloperzy są aktywni — pojawiają się nowi inwestorzy, nie zawsze z doświadczeniem w hotelarstwie.

— Należy pamiętać, że nie każdy obiekt noclegowy przynosi zyski. Na sukces wpływa wiele czynników, poczynając od lokalizacji, a kończąc na odpowiednim know-how — przekonuje Jan Wróblewski, współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels.

Najszybciej sprzedają się mieszkania nad morzem, a w drugiej kolejności w górach. Wynika to z obłożenia. Bo choć, teoretycznie, nad Bałtykiem obowiązuje sezon wakacyjny, ale w tym czasie niemal każda nieruchomość jest wynajęta. A coraz bardziej rozwinięta oferta usług np. spa przyciąga gości na wybrzeże również zimą. Poza Trójmiastem turyści najczęściej korzystają z noclegów w Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzyzdrojach i we Władysławowie.

— W tych miastach obłożenie bywa często wyższe niż na przykład w Zakopanem, gdzie sezon trwa znacznie dłużej. Ten paradoks potwierdza, że choć sezon nad morzem jest krótszy, to intensywny — zauważa Bartosz Turek.

Kuszą cudzoziemców

Choć klienci chętnie kupują za gotówkę, nie brak transakcji przy wsparciu kredytu, co dziś również jest dość korzystnym rozwiązaniem. — Przy takich zyskach z wynajmu raty kredytu same się spłacają, a można dywersyfikować portfel inwestycyjny i myśleć o kolejnych przedsięwzięciach biznesowych — zapewnia Jacek Twardowski. Polskie apartamenty kuszą nie tylko Polaków. Np. w inwestycjach Firmus Group, dewelopera realizującego projekty w Mielnie (Dune, Molo Park, Park Rodzinna), około 15 proc. lokali trafia w ręce Skandynawów.

— W ostatnich tygodniach zauważyliśmy większe zainteresowanie Niemców zakupem jednostek condo. Nic dziwnego, skoro stopa zwrotu w bankach niemieckich jest minusowa, a inwestowanie w nieruchomości jest nie tylko bezpieczne, ale też dochodowe — tłumaczy Jan Wróblewski.

Przedstawiciele spółki deweloperskiej Dekpol, budującej m.in. apartamenty na gdańskiej Wyspie Spichrzów, wyliczają, że cudzoziemcy stanowią około 10 proc. ich klientów. Podpisują umowy ze Skandynawami, Niemcami i Brytyjczykami. Obcokrajowcy również dość śmiało penetrują polskie góry. Ich obecność potwierdzają m.in. przedstawiciele resortu Czarna Góra i Kristensen Group, która realizuje wakacyjne projekty m.in. w Wiśle i w Karpaczu. Ba, w Karpaczu trafił im się nawet klient z Australii!

Coraz większe zakupy

Inwestorzy z czasem rozkręcają się na dobre i dokupują kolejne „M”. — Wielu naszych klientów ma po 3-4 lokale, a rekordziści nawet siedem. Najlepszym marketingiem w tej branży jest marketing szeptany, czyli rekomendacje od dotychczasowych klientów — mówi Anna Haczkiewicz- -Mazur, przedstawicielka ośrodka Czarna Góra Resort. Klienci pakietowi to ważny segment nabywców w projektach Zdrojowej Invest. Rekordziści, jak zapewniają przedstawiciele dewelopera, mają po kilkanaście apartamentów w różnych inwestycjach spółki.

— Jeden z inwestorów kupił za jednym zamachem osiem lokali za prawie 4 mln zł. Zazwyczaj jednak nasi klienci dokupują pojedynczo kolejne lokale — opowiada Jan Wróblewski. Przedstawiciele Firmus Group wyliczają, że 25 proc. ich klientów z czasem przymierza się do następnej transakcji, wertując oferty z kolejnych etapów wybranego projektu. Dotychczas pojedynczy inwestor kupił najwięcej 15 lokali.

— Dobrym przykładem powrotu klienta jest zbudowany w 2013 r. apartamentowiec Dune. Właściciele często kupowali apartamenty w pierwszej części inwestycji bardziej z myślą o prywatnym przeznaczeniu. Ale w końcu podejmowali decyzje o wynajmie. Obserwując sposób funkcjonowania budynku, już po pierwszych 2-3 latach dochodzili do wniosku, że chcą dalej inwestować w ten właśnie sposób — tłumaczy Cezary Kulesza, kierownik ds. marketingu i sprzedaży w Firmus Group.

Na rynku wakacyjnych apartamentów deweloperzy reklamują swoje projekty stopą zwrotu 7-8 proc. Realne zyski, według analiz serwisu Inwestycjewkurortach.pl, wynoszą jednak 4-5 proc. Skąd taka rozbieżność?

— W reklamach deweloperzy pokazują zyski wyliczane np. od ceny zakupu apartamentu bez wykończenia, która sięga 35-60 tys. zł. Oczywiście stopy zwrotu w granicach 6 proc. netto są realne, ale nakłada się na to wiele czynników, np. lokalizacja apartamentu, standard wykończenia, sprawność w zarządzaniu najmem, usługi dodatkowe, które wydłużają sezon czy zapewniają dodatkowych gości, np. biznesowych, a także indywidualne sprawy związane z formą zakupu i rozliczania przychodów przez inwestora — tłumaczy Marlena Kosiura.

Również Jan Wróblewski przekonuje, że w dzisiejszych realiach oferty z zyskiem powyżej 7 proc. są ryzykowne i mogą narazić inwestora na straty. Choć, jak wynika z wyliczeń deweloperów, zyski mogą przekroczyć magiczne 8 proc. Na przykład Zdrojowa Invest & Hotels proponuje albo gwarantowany zysk do około 5,5 proc., albo podział w przychodach, np. 50/50.

I takie właśnie rozwiązanie, zdaniem Jana Wróblewskiego, umożliwia zwrot nawet do 8-9 proc. w kolejnych latach. Zdrojowa ma w ofercie lokale w Baltic Park Fort w Świnoujściu. Kosztują od 540 tys. do mln zł netto i będą gotowe w czerwcu 2018 r. Na klientów czeka również Boulevard Residence w Ustroniu Morskim, gdzie za apartamenty płaci się od 399 tys. do około 570 tys. zł netto. Też będą gotowe za rok.

Turysta chce więcej

Jak wylicza Sebastian Barandziak, dyrektor sprzedaży i członek zarządu w Dekpolu, inwestorzy, którzy kupili apartamenty condo w Hotelu Number One na Wyspie Spichrzów, otrzymali gwarancję zwrotu minimum 75 proc. ceny netto inwestycji w ciągu pierwszych 15 lat funkcjonowania obiektu.

— Przy bezpiecznych założeniach średnioroczne obłożenie hotelu wyniesie co najmniej 65 proc. Uwzględniając konkurencyjną jak na centrum Gdańska cenę za nocleg w wysokości 265 zł netto za dobę, właściciel apartamentu w naszym hotelu może liczyć nawet na 8,7 proc. rocznej stopy zwrotu — zapewnia Sebastian Barandziak. Dekpol w tym roku wprowadzi na rynek kolejną inwestycję na Wyspie Spichrzów w Gdańsku — Grano Residence, która zakłada wybudowanie części mieszkalnej i 5-gwiazdkowego hotelu. Spółka planuje również nowe projekty m.in. w Juracie i Helu. Kristensen Group w drugim etapie inwestycji Apartamenty Bukowa Góra w Wiśle ma już tylko dwa lokale do wzięcia. Ale deweloper zapowiada rozpoczęcie w pierwszej połowie 2018 r. sprzedaży nowego obiektu w Karpaczu — Active Village.

— Na działce z widokiem na Śnieżkę, na wysokości ponad 800 m n.p.m., powstanie 50 stylowych i nowoczesnych chat górskich — zapowiada Jacek Twardowski. Czarna Góra Resort w planach ma dwa duże projekty typu condo. W jednym powstanie 66 lokali za minimum 284 tys. zł netto. Operator, czyli właściciel ośrodka narciarskiego Czarna Góra, gwarantuje 6-procentową stopę zwrotu w skali roku. Spółka zbuduje również Czarną Perłę, w której oprócz apartamentów znajdą się m.in. basen wraz ze strefą spa & wellness i galeria handlowa.

— Ludzie cenią inwestycje w miejscach, gdzie się coś dzieje. Turyści chcą aktywnie spędzać czas i muszą mieć ku temu możliwości — tłumaczy Anna Haczkiewicz-Mazur.

W Szklarskiej Porębie można kupić lokum np. w inwestycji Szklarska Poręba Sun & Snow Resorts, która będzie gotowa z końcem roku. Ceny wynoszą od 173,9 do 465,3 tys. zł netto. Spółka kończy budowę Lipki Park Sun & Snow Resorts w Zakopanem, jednak na klienta czeka tam już tylko jeden apartament. Więcej ofert deweloper ma w swym nadbałtyckim obiekcie Kołobrzeg Sun & Snow Resorts: 55 z planowanych 97 apartamentów. Kosztują od 236,2 do 509,9 tys. zł. Będą gotowe jesienią.

Nowe możliwości

Wracając do górskich rejonów, „czarnym koniem” może się okazać w najbliższych latach Szczyrk, w którym dotąd niewiele się działo.

— Sytuacja się jednak zmienia, gdyż słowacka spółka Tatry Moutain Resort rozpoczęła duże inwestycje w Szczyrkowskim Ośrodku Narciarskim — zwraca uwagę Marlena Kosiura. Deweloperzy, widząc nowe możliwości, zaczynają więc budować w tej miejscowości, choć na razie tylko kameralne budynki, takie jak np. 14-apartamentowa Słoneczna Góra. Budynek powstaje na ponad 500 m n.p.m., co gwarantuje przepiękne widoki. Do kupienia zostało 12 apartamentów za 293-369 tys. zł. Będą gotowe w grudniu 2018 r. To projekt lokalnego dewelopera, firmy Forteinvest.

— W planach mamy rozbudowę Słonecznej Góry, gdzie powstanie dodatkowych kilkanaście „M”, liczących około 26 mkw. za 249 tys. zł — mówi Łukasz Sadowski, dyrektor handlowy Forteinwest. Deweloper zbudował również w Szczyrku Apartamenty na Szczycie. Do kupienia został jeden lokal. W najbliższych latach można się spodziewać kolejnych projektów apartamentowych w tej miejscowości. &

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: DOROTA KACZYŃSKA

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

/ Apartamenty rozgrzewają portfele