Nawet osoby, które jeszcze kilka lat temu kupowały wakacyjne lokale na własny użytek, dziś wypuszczają je na rynek najmu. I dokupują kolejne „M”. Ten inwestycyjny zapał łatwo wytłumaczyć. Po pierwsze, od kilku lat rośnie popyt na miejsca hotelowe. Według GUS w pierwszym kwartale 2017 r. liczba udzielonych w Polsce noclegów wzrosła o 6 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2016 r. A o 4,4 proc. więcej udzielono noclegów cudzoziemcom. Po drugie, do inwestowania w nieruchomości zachęcają niskie stopy procentowe.
— Do tego portfele Polaków są coraz bardziej zasobne ze względu na wzrost wynagrodzeń i efekty programu 500+. Z korzyścią dla popytu na usługi hotelowe. Natomiast zagrożenie terrorystyczne każe dwa razy się zastanowić nad celem podróży. Bezpieczeństwo i niskie ceny sprzyjają odwiedzinom turystów zagranicznych w Polsce. Na razie koniunktura jest wręcz doskonała — zapewnia Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Paradoks krótkiego sezonu
Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający Kristensen Group, przekonuje, że inwestycja w nieruchomości wakacyjne z myślą o wynajmie krótkoterminowym to jeden z bardziej atrakcyjnych instrumentów dla inwestorów indywidualnych. Deweloperzy wyspecjalizowaniw nieruchomościach wakacyjnych mają ręce pełne roboty, kończąc jedne projekty i planując kolejne. Marcin Dumania, prezes Sun & Snow, zapewnia, że w ostatnim okresie Polska nadrobiła dużą część zaległości, jakie miała jeszcze parę lat temu do rynków rozwiniętych.
— Co prawda nasycenie wakacyjnymi lokalami nie jest jeszcze takie jak za granicą, ale pojawia się coraz więcej apartamentów o wyższym standardzie. W naturalny sposób zastępują kwatery prywatne i ośrodki wczasowe, które jeszcze 5-10 lat temu stanowiły główny obiekt zainteresowania polskich turystów — podkreśla Marcin Dumania. Potwierdzeniem dobrej koniunktury są ceny lokali wakacyjnych, które ostatnio lekko wzrosły.
— Jeszcze rok, dwa lata temu średnia stawka za metr kwadratowy wykończonego apartamentu nad morzem wynosiła około 8 tys. zł, dziś jest to bliżej 10 tys. zł — szacuje Marlena Kosiura, właścicielka serwisu Inwestycjewkurortach.pl. Jednocześnie w ofercie deweloperskiej pojawiają się dość duże projekty, liczące po 200-300 lokali. Nie tylko wyspecjalizowani deweloperzy są aktywni — pojawiają się nowi inwestorzy, nie zawsze z doświadczeniem w hotelarstwie.
— Należy pamiętać, że nie każdy obiekt noclegowy przynosi zyski. Na sukces wpływa wiele czynników, poczynając od lokalizacji, a kończąc na odpowiednim know-how — przekonuje Jan Wróblewski, współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels.
Najszybciej sprzedają się mieszkania nad morzem, a w drugiej kolejności w górach. Wynika to z obłożenia. Bo choć, teoretycznie, nad Bałtykiem obowiązuje sezon wakacyjny, ale w tym czasie niemal każda nieruchomość jest wynajęta. A coraz bardziej rozwinięta oferta usług np. spa przyciąga gości na wybrzeże również zimą. Poza Trójmiastem turyści najczęściej korzystają z noclegów w Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzyzdrojach i we Władysławowie.
— W tych miastach obłożenie bywa często wyższe niż na przykład w Zakopanem, gdzie sezon trwa znacznie dłużej. Ten paradoks potwierdza, że choć sezon nad morzem jest krótszy, to intensywny — zauważa Bartosz Turek.
Kuszą cudzoziemców
Choć klienci chętnie kupują za gotówkę, nie brak transakcji przy wsparciu kredytu, co dziś również jest dość korzystnym rozwiązaniem. — Przy takich zyskach z wynajmu raty kredytu same się spłacają, a można dywersyfikować portfel inwestycyjny i myśleć o kolejnych przedsięwzięciach biznesowych — zapewnia Jacek Twardowski. Polskie apartamenty kuszą nie tylko Polaków. Np. w inwestycjach Firmus Group, dewelopera realizującego projekty w Mielnie (Dune, Molo Park, Park Rodzinna), około 15 proc. lokali trafia w ręce Skandynawów.
— W ostatnich tygodniach zauważyliśmy większe zainteresowanie Niemców zakupem jednostek condo. Nic dziwnego, skoro stopa zwrotu w bankach niemieckich jest minusowa, a inwestowanie w nieruchomości jest nie tylko bezpieczne, ale też dochodowe — tłumaczy Jan Wróblewski.
Przedstawiciele spółki deweloperskiej Dekpol, budującej m.in. apartamenty na gdańskiej Wyspie Spichrzów, wyliczają, że cudzoziemcy stanowią około 10 proc. ich klientów. Podpisują umowy ze Skandynawami, Niemcami i Brytyjczykami. Obcokrajowcy również dość śmiało penetrują polskie góry. Ich obecność potwierdzają m.in. przedstawiciele resortu Czarna Góra i Kristensen Group, która realizuje wakacyjne projekty m.in. w Wiśle i w Karpaczu. Ba, w Karpaczu trafił im się nawet klient z Australii!
Coraz większe zakupy
Inwestorzy z czasem rozkręcają się na dobre i dokupują kolejne „M”. — Wielu naszych klientów ma po 3-4 lokale, a rekordziści nawet siedem. Najlepszym marketingiem w tej branży jest marketing szeptany, czyli rekomendacje od dotychczasowych klientów — mówi Anna Haczkiewicz- -Mazur, przedstawicielka ośrodka Czarna Góra Resort. Klienci pakietowi to ważny segment nabywców w projektach Zdrojowej Invest. Rekordziści, jak zapewniają przedstawiciele dewelopera, mają po kilkanaście apartamentów w różnych inwestycjach spółki.
— Jeden z inwestorów kupił za jednym zamachem osiem lokali za prawie 4 mln zł. Zazwyczaj jednak nasi klienci dokupują pojedynczo kolejne lokale — opowiada Jan Wróblewski. Przedstawiciele Firmus Group wyliczają, że 25 proc. ich klientów z czasem przymierza się do następnej transakcji, wertując oferty z kolejnych etapów wybranego projektu. Dotychczas pojedynczy inwestor kupił najwięcej 15 lokali.
— Dobrym przykładem powrotu klienta jest zbudowany w 2013 r. apartamentowiec Dune. Właściciele często kupowali apartamenty w pierwszej części inwestycji bardziej z myślą o prywatnym przeznaczeniu. Ale w końcu podejmowali decyzje o wynajmie. Obserwując sposób funkcjonowania budynku, już po pierwszych 2-3 latach dochodzili do wniosku, że chcą dalej inwestować w ten właśnie sposób — tłumaczy Cezary Kulesza, kierownik ds. marketingu i sprzedaży w Firmus Group.
Na rynku wakacyjnych apartamentów deweloperzy reklamują swoje projekty stopą zwrotu 7-8 proc. Realne zyski, według analiz serwisu Inwestycjewkurortach.pl, wynoszą jednak 4-5 proc. Skąd taka rozbieżność?
— W reklamach deweloperzy pokazują zyski wyliczane np. od ceny zakupu apartamentu bez wykończenia, która sięga 35-60 tys. zł. Oczywiście stopy zwrotu w granicach 6 proc. netto są realne, ale nakłada się na to wiele czynników, np. lokalizacja apartamentu, standard wykończenia, sprawność w zarządzaniu najmem, usługi dodatkowe, które wydłużają sezon czy zapewniają dodatkowych gości, np. biznesowych, a także indywidualne sprawy związane z formą zakupu i rozliczania przychodów przez inwestora — tłumaczy Marlena Kosiura.
Również Jan Wróblewski przekonuje, że w dzisiejszych realiach oferty z zyskiem powyżej 7 proc. są ryzykowne i mogą narazić inwestora na straty. Choć, jak wynika z wyliczeń deweloperów, zyski mogą przekroczyć magiczne 8 proc. Na przykład Zdrojowa Invest & Hotels proponuje albo gwarantowany zysk do około 5,5 proc., albo podział w przychodach, np. 50/50.
I takie właśnie rozwiązanie, zdaniem Jana Wróblewskiego, umożliwia zwrot nawet do 8-9 proc. w kolejnych latach. Zdrojowa ma w ofercie lokale w Baltic Park Fort w Świnoujściu. Kosztują od 540 tys. do mln zł netto i będą gotowe w czerwcu 2018 r. Na klientów czeka również Boulevard Residence w Ustroniu Morskim, gdzie za apartamenty płaci się od 399 tys. do około 570 tys. zł netto. Też będą gotowe za rok.
Turysta chce więcej
Jak wylicza Sebastian Barandziak, dyrektor sprzedaży i członek zarządu w Dekpolu, inwestorzy, którzy kupili apartamenty condo w Hotelu Number One na Wyspie Spichrzów, otrzymali gwarancję zwrotu minimum 75 proc. ceny netto inwestycji w ciągu pierwszych 15 lat funkcjonowania obiektu.
— Przy bezpiecznych założeniach średnioroczne obłożenie hotelu wyniesie co najmniej 65 proc. Uwzględniając konkurencyjną jak na centrum Gdańska cenę za nocleg w wysokości 265 zł netto za dobę, właściciel apartamentu w naszym hotelu może liczyć nawet na 8,7 proc. rocznej stopy zwrotu — zapewnia Sebastian Barandziak. Dekpol w tym roku wprowadzi na rynek kolejną inwestycję na Wyspie Spichrzów w Gdańsku — Grano Residence, która zakłada wybudowanie części mieszkalnej i 5-gwiazdkowego hotelu. Spółka planuje również nowe projekty m.in. w Juracie i Helu. Kristensen Group w drugim etapie inwestycji Apartamenty Bukowa Góra w Wiśle ma już tylko dwa lokale do wzięcia. Ale deweloper zapowiada rozpoczęcie w pierwszej połowie 2018 r. sprzedaży nowego obiektu w Karpaczu — Active Village.
— Na działce z widokiem na Śnieżkę, na wysokości ponad 800 m n.p.m., powstanie 50 stylowych i nowoczesnych chat górskich — zapowiada Jacek Twardowski. Czarna Góra Resort w planach ma dwa duże projekty typu condo. W jednym powstanie 66 lokali za minimum 284 tys. zł netto. Operator, czyli właściciel ośrodka narciarskiego Czarna Góra, gwarantuje 6-procentową stopę zwrotu w skali roku. Spółka zbuduje również Czarną Perłę, w której oprócz apartamentów znajdą się m.in. basen wraz ze strefą spa & wellness i galeria handlowa.
— Ludzie cenią inwestycje w miejscach, gdzie się coś dzieje. Turyści chcą aktywnie spędzać czas i muszą mieć ku temu możliwości — tłumaczy Anna Haczkiewicz-Mazur.
W Szklarskiej Porębie można kupić lokum np. w inwestycji Szklarska Poręba Sun & Snow Resorts, która będzie gotowa z końcem roku. Ceny wynoszą od 173,9 do 465,3 tys. zł netto. Spółka kończy budowę Lipki Park Sun & Snow Resorts w Zakopanem, jednak na klienta czeka tam już tylko jeden apartament. Więcej ofert deweloper ma w swym nadbałtyckim obiekcie Kołobrzeg Sun & Snow Resorts: 55 z planowanych 97 apartamentów. Kosztują od 236,2 do 509,9 tys. zł. Będą gotowe jesienią.
Nowe możliwości
Wracając do górskich rejonów, „czarnym koniem” może się okazać w najbliższych latach Szczyrk, w którym dotąd niewiele się działo.
— Sytuacja się jednak zmienia, gdyż słowacka spółka Tatry Moutain Resort rozpoczęła duże inwestycje w Szczyrkowskim Ośrodku Narciarskim — zwraca uwagę Marlena Kosiura. Deweloperzy, widząc nowe możliwości, zaczynają więc budować w tej miejscowości, choć na razie tylko kameralne budynki, takie jak np. 14-apartamentowa Słoneczna Góra. Budynek powstaje na ponad 500 m n.p.m., co gwarantuje przepiękne widoki. Do kupienia zostało 12 apartamentów za 293-369 tys. zł. Będą gotowe w grudniu 2018 r. To projekt lokalnego dewelopera, firmy Forteinvest.
— W planach mamy rozbudowę Słonecznej Góry, gdzie powstanie dodatkowych kilkanaście „M”, liczących około 26 mkw. za 249 tys. zł — mówi Łukasz Sadowski, dyrektor handlowy Forteinwest. Deweloper zbudował również w Szczyrku Apartamenty na Szczycie. Do kupienia został jeden lokal. W najbliższych latach można się spodziewać kolejnych projektów apartamentowych w tej miejscowości. &