W 2021 r. Atal przekazał klucze do 3700 mieszkań (wzrost o ponad 23 proc. r/r), co spowodowało zapisanie po stronie przychodów 1679,2 mln zł. To o 44 proc. więcej niż w 2020 r. Zysk netto wyniósł 331,2 mln zł (prawie 98 proc. więcej r/r), marża brutto ze sprzedaży była 27-procentowa, netto - 19,7-procentowa. Grupa podpisała 4258 umów deweloperskich i przedwstępnych, co oznacza wzrost o ponad 47 proc.
Zdaniem Zbigniewa Juroszka, prezesa Atalu, rekordowe wyniki finansowe i operacyjne w 2021 r. to efekt konsekwentnie realizowanej strategii opartej na rozwoju organicznym.
– Jesteśmy jedynym deweloperem notowanym na GPW, który działa w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce. Mamy własnego generalnego wykonawcę, a sprzedaż prowadzimy przez własną sieć placówek, co pozwala nam na pełną kontrolę wszystkich procesów w grupie kapitałowej – mówi Zbigniew Juroszek.
Ostrożne rokowania na przyszłość
Tegoroczny potencjał sprzedaży grupa wstępnie szacuje na 3000-3500 lokali, a przekazań - na ok. 3500. Spodziewa się też niższych przychodów i marży.
– W obecnej sytuacji szacujemy osiągnięcie 3/4 tego, na co liczylibyśmy w normalnych czasach. To bardzo ostrożny szacunek – równie dobrze ubytek przychodów może wynieść 15 proc. – mówi Zbigniew Juroszek.
W kalkulacji firma uwzględnia spowodowane niepewnością odkładanie decyzji przez kupujących . Zdaniem szefa Atalu polscy klienci i banki muszą znaleźć złoty środek, jak finansować zakup mieszkań w okresie przejściowym, kiedy pieniądz jest droższy. Obecna sytuacja nie spowoduje jednak gwałtownego odejścia od zakupów.
– Przewidujemy też, że marża spadnie do 25 proc. Taki poziom marży brutto zakładaliśmy jako docelowy. W 2021 r. okazała się ona nawet nieco wyższa, ale sądzimy, że w 2022 r. zacznie spadać. O ile, zależy od tego, na jaką podwyżkę cen rynek nam pozwoli – mówi Zbigniew Juroszek.
Jego zdaniem rosnące koszty budowy nie wpłyną na ceny mieszkań, które są teraz kończone przez Atal. Większość kosztów firma poniosła przez ostatnie dwa lata. Natomiast w przypadku obiektów, których budowa rozpoczyna się w 2022 r., a wydanie jest planowane na 2024 r., ceny wzrosną w związku z cenami stali i energii.
Bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność dewelopera sprowadza się do prac na budowach.
– Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja w związku z atakiem Rosji na Ukrainę. Na naszych budowach mieliśmy bardzo dużo pracowników z Ukrainy, z których około 10-15-proc. wróciło do kraju – mówi prezes Atalu.
Ocenia jednak, że skala odpływu nie jest na tyle duża, żeby skutkowała brakiem możliwości wykonania prac. Załogi podwykonawców składają się i z Polaków, i z Ukraińców, a wakaty są na bieżąco uzupełniane pracownikami z Polski.
Na bezpiecznym gruncie
W 2021 r. Atal pozyskał 11 nowych gruntów inwestycyjnych - w Katowicach, Poznaniu, Krakowie, Piotrkowie Trybunalskim i Warszawie. Łączny koszt zakup działek wyniósł ok. 193,6 mln zł. W przeliczeniu na 1 m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań) daje to 851 zł. Zakupione tereny pozwolą na budowę 227 tys. m kw. PUM.
– Bank ziemi Atalu wystarczy co najmniej na trzy lata. Są oddziały, w których zasoby wymagają uzupełnienia, ale są też takie - np. Katowice - gdzie mamy wystarczająco dużo gruntów – mówi Zbigniew Juroszek.
Zdaniem prezesa firmy problem z zabezpieczeniem działek pojawił się w 2021 r., kiedy bardzo drożały. Atal miał wówczas grunty z poprzednich lat, więc nie był zmuszony do zakupów.
– Od miesiąca zwiększa się podaż gruntów. To jednak nie miasta przyspieszyły uchwalanie planów, co byłoby bardzo pożądane. Na rynek wracają grunty od mniejszych, a nawet średnich graczy. Firmy te prawdopodobnie chcą sprzedać projekty, widząc, jak wysokie są dzisiaj koszty produkcji budowlanej – mówi Zbigniew Juroszek.
Dywidenda jak wcześniej
Atal jest spółką dywidendową. W 2021 r. wypłacił dywidendę w wysokości 80 proc. zysku netto jednostki dominującej. Oznacza to, że do akcjonariuszy trafiło 117,3 mln zł, czyli 3,03 zł na akcję. Pozostała część wypracowanego zysku – 28,4 mln zł – zasiliła kapitał zapasowy. Wcześniej w 2020 r. jednorazowo zmieniono politykę dywidendową ze względu na sytuację związaną z pandemią koronawirusa, zasilając kapitał zakładowy całym zyskiem.
– W tym roku spółka przewiduje dywidendę zgodną z polityką [70-100 proc. zysku - red.]. Nasza pozycja gotówkowa gwałtownie wzrosła, bo w zeszłym roku wydaliśmy ponadprzeciętnie dużo mieszkań. Nie mamy też powodu wykorzystywać zysku na inwestycje, bo skalę biznesu już znacząco zwiększyliśmy. Chcemy raczej rozwijać się organicznie i już nie tak szybko, jak w ostatnim czasie – mówi Zbigniew Jaroszek.
Rok 2021 był rekordowy w historii deweloperów i trudno byłoby powtórzyć taki wolumen sprzedaży następnym roku. Spodziewany spadek o 25 proc. będzie oznaczał powrót do poziomu ok. 3 tys. lokali, osiąganego przez spółkę w bardzo dobrych latach 2019-20. Zmiany podatkowe w ramach Polskiego Ładu, seria podwyżek stóp procentowych w związku z gwałtownie rosnącą inflacją, a także konflikt zbrojny w Ukrainie powodują spowolnienie tempa sprzedaży mieszkań.
Sytuacja Atalu jest jednak bardzo dobra – w 2021 r. znacząco wzrosła marża, a spółka mimo realizacji dużej liczby projektów skutecznie uzupełniała bank ziemi zakupami w atrakcyjnych cenach. To dziś największy atut dewelopera, który będzie profitował w kolejnych latach. Atal ma również niemal 500 mln środków pieniężnych, co sprawia, że wykup obligacji nie powinien być problemem. Spodziewam się, że spółka będzie chciała zrolować zadłużenie.