W maju w siedmiu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali 4,5 tys. mieszkań - podał portal RynekPierwotny.pl. To o prawie jedną czwartą więcej niż w kwietniu. Wzrost ten cieszy Zbigniewa Juroszka, prezesa i głównego akcjonariusza Atalu, czyli dewelopera wycenianego przez warszawską giełdę na prawie 3 mld zł.
- Klienci od dłuższego czasu wstrzymywali się z podjęciem decyzji o zakupie mieszkania – najpierw czekali na jeden rządowy program kredytowy, później pojawiła się zapowiedź innego. W efekcie wielu z potencjalnych nabywców odkładało moment zakupu, licząc na bardziej sprzyjające warunki. Jednak w pewnym momencie nie da się już dłużej zwlekać z decyzją. Od maja obserwujemy więc wyraźne ożywienie w popycie - mówi Zbigniew Juroszek.
Jego zdaniem to dopiero początek zmian na lepsze.
- Obecny poziom zainteresowania nadal nie odpowiada ani naszym oczekiwaniom, ani potencjałowi naszej oferty. Zakładamy, że we wrześniu nastąpi znaczący wzrost popytu – w przypadku naszej spółki może być on nawet dwukrotny. Wynika to z faktu, że mamy skumulowaną, rozbudowaną ofertę właśnie na ten okres – końcówkę trzeciego i cały czwarty kwartał tego roku, a także pierwszy kwartał roku przyszłego – mówi Zbigniew Juroszek.
Gotowce biorą górę
Prezes Atalu jednocześnie podkreśla, że sprzedaż mieszkań na etapie dziury w ziemi to już przeszłość.
- Obecnie proces zakupowy rozpoczyna się przeważnie w środkowej fazie realizacji inwestycji, a największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania gotowe albo takie, których budowa zbliża się ku końcowi. Klienci coraz częściej oczekują konkretnej, namacalnej oferty, a nie tylko planów i wizualizacji. My również podążamy w tym kierunku – chcemy oferować coraz więcej lokali dostępnych od ręki lub z terminem odbioru w ciągu trzech miesięcy. Wkrótce będziemy mieć na rynku dużą liczbę gotowych lokali. Już w raporcie za pierwszy kwartał pokazaliśmy około 200–300 mieszkań wybudowanych, ale jeszcze niesprzedanych, co jest zupełnie normalne – stanowią one około 10 proc. średniej sprzedaży z ostatniego okresu - mówi Zbigniew Juroszek.
Jego zdaniem w 2026 r. rynek trwale przesunie się właśnie w tę stronę – klienci będą kupować głównie mieszkania wykończone lub na końcowym etapie budowy.
- Oczywiście wciąż będą pojawiać się wyjątkowe inwestycje butikowe, czyli atrakcyjnie zlokalizowane projekty z 30–50 mieszkaniami. Tam sprzedaż na wczesnym etapie może się utrzymać – mówi Zbigniew Juroszek.
Polityka do poprawki
Prezes Atalu wielokrotnie wypowiadał się na łamach PB na temat nieudolnej polityki mieszkaniowej rządu. Opinię podtrzymuje.
- Wygląda na to, że programu mieszkaniowego Pierwsze klucze [wspierającego zakup mieszkań wyłącznie na rynku wtórnym - red.] nie będzie i - szczerze mówiąc – całe szczęście. Był to najgorszy program, o jakim słyszałem. Totalnie absurdalny. Zamiast wspierać nowe budownictwo, które spełnia aktualne standardy – z windami, garażami, efektywnością energetyczną – państwo miało dopłacać do zakupu starych mieszkań, często w złym stanie technicznym, bez windy, bez parkingu. To nie tylko nie pomagało rynkowi, ale też było zupełnie nieefektywne z punktu widzenia finansów publicznych. Zamiast wspierać producentów materiałów budowlanych, wykonawców, firmy budowlane, które zatrudniają tysiące ludzi, państwo miało pomagać starym zasobom. A przecież to z nowych mieszkań czerpie państwo zyski, choćby w postaci VAT czy też podatków od usług i materiałów – tłumaczy Zbigniew Juroszek.
Jego zdaniem brakuje natomiast bardzo potrzebnego programu dopłat do odsetek kredytowych dla polskich rodzin.
- Taki mechanizm mógłby funkcjonować od zaraz. Jeśli chodzi o zasady przyznawania dopłat, to mogłyby być one uzależnione np. od dochodów, ceny nieruchomości, liczby dzieci czy sytuacji rodzinnej. Program mógłby być modyfikowany w zależności od potrzeb: co miesiąc, co kwartał albo co rok. Proste i skuteczne. Tyle że tego programu nie ma – mówi Zbigniew Juroszek.
Zwraca jednocześnie uwagę, że to nie ceny mieszkań są głównym problemem rodzimych klientów, ale wysokie odsetki kredytowe.
- Polska – poza Turcją – ma dziś najwyższe stawki w Europie. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w UE to 2,8 proc., a u nas – ponad 7 proc. I nikt o tym głośno nie mówi. To jest sedno problemu. Klient jest w stanie udźwignąć kredyt na poziomie maksymalnie 4,5 proc. Argument banków, że przy wysokiej inflacji muszą doliczyć swoją marżę i ryzyko, przez co oprocentowanie przekracza 7 proc., nie jest do końca uczciwy. W innych krajach inflacja wynosi np. 3 proc., a kredyt mieszkaniowy kosztuje 2,83 proc. To pokazuje, że można inaczej. Banki w Polsce mają gigantyczne marże i to powinno się zmienić. W tym przypadku nie jestem w kontrze do rządu, bo on też jest częściowo ofiarą tej sytuacji. Ale jednocześnie powinien się nią wreszcie zająć – mówi Zbigniew Juroszek.
Jeśli chodzi o sprawy urzędowe, to zauważa, że sytuacja w bieżącej obsłudze nieco się poprawiła m.in. dlatego, że mniejsi i średni deweloperzy są obecnie mniej aktywni.
- Urzędy nie są zasypane drobnymi wnioskami czy poprawkami. Znacznie gorzej wygląda natomiast sytuacja z planowaniem przestrzennym. Grunty się kończą, a nowe plany miejscowe praktycznie nie powstają, bo gminy są zaangażowane w prace nad planami ogólnymi, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem uproszczenia dotyczące uchwalania planów miejscowych mogłyby zwiększyć podaż gruntów. Za planem miejscowym idą przecież nie tylko same budynki, ale i sieci, drogi, cała infrastruktura. Jego brak to poważna bariera – mówi Zbigniew Juroszek.
Sprzedaż mieszkań na wczesnych etapach budowy utrzymuje się na poziomie 80-90 proc., z czego co najmniej jedna czwarta jest kontraktowana już na etapie tzw. dziury w ziemi. Jak na razie nie widać wyraźnych symptomów zmiany takiego stanu rzeczy. W pierwszej połowie 2025 r. udział mieszkań ukończonych w ofercie deweloperskiej wynosił 13-15 proc.
Oczywiście, preferencje klientów najczęściej zakładają kupno nowego lokum już ukończonego, które można obejrzeć, sprawdzić i dotknąć, a do tego nie trzeba miesiącami czekać na wprowadzenie się. Jednak mieszkania w każdej inwestycji deweloperskiej można podzielić na trzy kategorie: te najlepsze pod względem położenia, atrakcyjności i funkcjonalności – ok. 25 proc., przeciętne – ok. 50 proc. i te najmniej atrakcyjne – ok. 25 proc. Tym samym obowiązująca zasada kto pierwszy, ten lepszy niejako wymusza poszukiwanie nowych mieszkań na jak najwcześniejszym etapie budowy. Co więcej, nabywający lokum na etapie dziury w ziemi zazwyczaj korzystają z atrakcyjnych upustów cenowych w ramach promocji na start, które mają za zadanie uwiarygodnić dewelopera w banku kredytującym inwestycję.
Jedną z cech odróżniających rynek mieszkaniowy w Polsce od wielu innych w Europie jest fakt, że Polki i Polacy często kupują mieszkania, które jeszcze są w budowie. Najwięcej, bo ok. 40 proc. sprzedaży to lokale z w miarę bliskim terminem realizacji - w następnym roku. Dla kupujących to kompromis – budowa zbliża się do końca, a jednocześnie ofert nie brakuje. Jest to trend, który nie zmienia się mocno w czasie. Wahania związane są zwykle z sytuacją na rynku. Gdy popyt jest niższy - np. obecnie – sprzedaje się nieco więcej mieszkań gotowych. W okresach boomu rośnie natomiast odsetek sprzedanych mieszkań w budowie.
Jeżeli chodzi o wyniki rynkowe, to od początku roku Atal nie odbiega od notowań indeksu WIG Nieruchomości, tzn. radzi sobie dobrze, ale nie lepiej niż inni deweloperzy. Natomiast w kwestii sprzedaży Atal radzi sobie gorzej od największych konkurentów, jak Dom Development, Develia czy Murapol. Pod tym względem inwestorzy patrzą na spółkę mniej przychylnie. Kolejne cięcia stóp procentowych powinny wspomóc perspektywy Atalu, a sam zarząd otwarcie mówił, że tańsze kredyty hipoteczne powinny być katalizatorem poprawy sprzedaży w kolejnych kwartałach. Patrząc na ofertę i bank ziemi, potencjał Atalu jest duży, ale jego realizacja będzie wymagać widocznego wzrostu na rynku hipotecznym.
Decyzja o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań dopiero po zakończeniu budowy wymaga od dewelopera zabezpieczenia finansowania całej inwestycji bez wsparcia kapitału wpłacanego przez nabywców na etapie realizacji. To rozwiązanie nietypowe, możliwe głównie dla firm o ugruntowanej pozycji rynkowej i dużym doświadczeniu, które mogą liczyć na lepszy dostęp do kapitału lub są gotowe zaangażować znaczące fundusze własne.
W praktyce większość deweloperów rozpoczyna sprzedaż na wczesnym etapie budowy. Takie podejście pozwala na częściowe finansowanie inwestycji z wpłat klientów oraz znacznie skraca czas potrzebny na zasiedlenie budynku po jego ukończeniu. Co ważne, interesy nabywców są dziś dobrze zabezpieczone przepisami ustawy deweloperskiej, a zakup na wczesnym etapie realizacji oznacza większy wybór mieszkań. Często lokale na początku budowy są też nieco tańsze niż na późniejszych etapach.