Zbigniew Juroszek gromi polityków

Powoli zaczynają milknąć echa szumnych zapowiedzi programu Kredyt na start. Taki stan rzeczy cieszy Katarzynę Pełczyńską-Nałęcz, ministrę funduszy i polityki regionalnej, która systematycznie wyraża swój sprzeciw wobec tanich kredytów, a ostatnio na nagraniu zamieszczonym na platformie X przekonywała, że dałyby one zarobić jedynie deweloperom. Kupujący mieszkania musieliby natomiast zmierzyć się z kolejnym wzrostem stawek za metr.

Innego zdania jest Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, który twierdzi, że nowy rządowy program kredytowy jest bardzo potrzebny nabywcom.

- Wierzę, że w którymś momencie uda się przekonać polityków, że to, co robią, jest bardzo złe. Mijają miesiące i stoimy w miejscu. Klienci nie wiedzą, czy finalizować umowy rezerwacyjne teraz, czy nadal czekać. Rządzący nie dotrzymali obietnicy wyborczej. Nic dziwnego, że w społeczeństwie rośnie poziom frustracji. Selektywny dobór grupy odbiorców programu i rosnąca podaż wykluczają efekt wzrostu cen. Politycy nie mają żadnego racjonalnego argumentu przeciwko programowi, ale też brakuje im alternatywnych pomysłów. Słowem: nic się w tej sprawie nie dzieje – mówi Zbigniew Juroszek.

Mniej metrów, większy popyt

Zdaniem prezesa Atalu wsparcia w zakupie potrzebują przede wszystkim rodziny.

- Ja wierzę liczbom. W naszych danych widać istotne zmiany w strukturze popytu. Trudny dostęp do kredytów i drogi pieniądz spowodowały, że klienci zgłaszają zapotrzebowanie na coraz mniejsze mieszkania. Sprzedają się także lokale duże i drogie. Nabywców nie znajduje natomiast środkowa część oferty, którą w normalnych warunkach interesowałyby się zwłaszcza rodziny. Bez zaoferowania im wsparcia nie ma co myśleć o rozwiązaniu problemu z demografią. Ten typ klienta potrzebuje pomocy. Co więcej, miał ją obiecaną i teraz czuje się oszukany – mówi Zbigniew Juroszek.

Przetasowania w strukturze popytu nastręczają deweloperowi problemów z projektowaniem inwestycji.

- Zmiany projektów nie zawsze są możliwe. Nie dokonujemy rewolucji, ponieważ liczymy, że wspomniany środek zacznie się sprzedawać w połowie 2025 r. Jasna deklaracja, czy program będzie, czy nie, też spowoduje odblokowanie sprzedaży. Klienci będą wiedzieć, na czym stoją. Wierzymy, że niższe stopy procentowe i tańszy pieniądz spowodują ożywienie rynku nawet przy braku programu kredytowego. Cały świat obniża stopy. W Europie można dostać 30-letni kredyt na mieszkanie oprocentowany na poziomie 3 proc. W Polsce jest to prawie 8 proc. Mamy najdroższy kredyt wieloletni na kontynencie – mówi Zbigniew Juroszek.

Trasa pod górę

Na to, że droga po własne M jest wyboista, wskazują wyniki badania przeprowadzonego przez agencję Metrohouse, która sprawdziła, co można obecnie kupić za średnie kwoty wnioskowanych kredytów powiększone o minimalny 10-procentowy wkład własny. Obliczenia przygotowano na podstawie cen transakcyjnych mieszkań z bazy Narodowego Banku Polskiego.

- Wśród analizowanych dziesięciu miast w najlepszej sytuacji, przynajmniej z puntu widzenia średnich cen, są mieszkańcy Katowic i Łodzi, którzy mogą wybierać spośród ofert mieszkań dwu- i trzypokojowych. Na trzypokojowe mieszkanie, ale o bardzo ograniczonym metrażu mogą też liczyć osoby z Poznania i Gdańska, choć znalezienie lokalu trzypokojowego może być tu znacznie trudniejsze. W pozostałych miastach wybór ogranicza się do mieszkań dwupokojowych. Poza Warszawą i Wrocławiem taka sytuacja jest np. w Szczecinie, Białymstoku, a także w Rzeszowie, gdzie średnia cena 1 m kw. na tle miast podobnej wielkości jest dość wysoka - przekracza 10 tys. zł – mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w Metrohouse.

Dość specyficzna sytuacja jest też sytuacja w Krakowie, gdzie w ciągu ostatnich pięciu lat cena metra mieszkania się podwoiła.

- Niewiele brakuje, by średnie ceny zbliżyły się do odnotowywanych w stolicy przy niższych kwotach wnioskowanego kredytu. Co to oznacza? Wprawdzie mieszkaniec Krakowa może przeciętnie kupić dwa pokoje, ale wiele ofert takich mieszkań będzie poza jego zasięgiem – mówi Marcin Jańczuk.

Lokale w zasięgu możliwości będą miały zazwyczaj poniżej 40 m kw.

Podaż wyższa niż popyt

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku w Otodomu Analytics, przypomina, że nadzieje na kredyt o zerowym oprocentowaniu zaczęto rozbudzać rok temu, gdy obowiązywał jeszcze Bezpieczny kredyt 2 proc.

- Firmy deweloperskie planowały wtedy budżet na 2024 r. Ponieważ wyniki sprzedaży z trzeciego kwartału 2023 r. były o ponad 100 proc. lepsze niż rok wcześniej, a liczba mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym była na historycznie niskim poziomie, przedsiębiorstwa z optymizmem wprowadzały do sprzedaży nowe projekty. Realnym efektem poważnego potraktowania przez deweloperów zapowiedzi nowego programu było rozpoczęcie w październiku i listopadzie 2024 r. budowy i sprzedaży prawie 11 tys. nowych mieszkań w największych polskich miastach. Aby zrozumieć, jak duża była skala rozpoczynanych inwestycji, wystarczy porównać tzw. wprowadzenia sprzed roku z rekordową w ostatnich latach skalą rozpoczynania sprzedaży mieszkań w maju i czerwcu 2022 r., czyli tuż przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów tzw. ustawy deweloperskiej. Nowe regulacje niosły ze sobą ogromną niepewność i były postrzegane przez firmy deweloperskie jako zmiany rewolucyjne – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Aby uniknąć nieznanych skutków tej rewolucji, w ciągu dwóch miesięcy poprzedzających zmianę przepisów deweloperzy wprowadzili na rynek rekordową liczbę 12,5 tys. mieszkań.

- Ten rekord był efektem lęku i niepewności. Rekord, który obserwowaliśmy rok temu, był efektem zaufania i wiary w powagę obietnicy złożonej potencjalnym nabywcom podczas kampanii wyborczej. W takich warunkach zarządy firm deweloperskich planowały rok temu budżety i ustalały cele sprzedażowe – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Z danych Otodomu wynika, że październik na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce był dziesiątym z rzędu miesiącem, w którym podaż była większa od popytu. Oferta deweloperska w największych polskich miastach przekroczyła 53 tys. mieszkań.