Były prezes zarządcy centrów handlowych EPP od ponad dwóch lat rozwija własną firmę deweloperską specjalizującą się w budowie parków magazynowych. Znalazł fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne, które podzielają jego wizję, więc nie martwi się o finansowanie bankowe. To luksusowe podejście, kiedy prowadzi się biznes w bardzo konkurencyjnej branży.
Pomysł firmy MDC2, żeby budować najbardziej ekologiczne hale w Polsce na zasadzie spekulacyjnej, czyli nie czekając na przedwstępne umowy najmu, może wydawać się ryzykowny. Wiadomo, że ekologia to dodatkowe koszty, a nie wszyscy najemcy są skłonni zapłacić wyższe czynsze. Tym bardziej że najemcami powierzchni spekulacyjnych są najczęściej firmy potrzebujące mniejszych metraży (np.10-15 tys. m kw.) i krótszych umów.
– Traktujemy nasze inwestycje jako misję w kontekście popularnego ostatnio nearshoringu: liczymy, że dzięki długofalowym działaniom uda się uniknąć transportowania towarów z Chin i przez to generowania między innymi ogromnego śladu węglowego do środowiska – mówi Hadley Dean, założyciel MDC2.
Wszystkie obiekty dostarczane przez firmę na rynek mają spełniać najwyższe standardy i wymagania zrównoważonego budownictwa, uzyskując certyfikaty BREEAM New Construction na poziomie co najmniej Excellent. MDC2 zakłada, że np. 95 proc. materiałów wykorzystywanych przy budowie będzie podlegało recyklingowi, a dachy budynków zostaną przystosowane do instalacji paneli fotowoltaicznych.
Inwestorzy i najemcy podzielają wartości MDC2
Pierwsze inwestycje zrealizowane przez firmę pokazują, że nietrudno znaleźć najemców magazynów spełniających wysokie wymagania ekologiczne. Na przykład w Skawinie pod Krakowem, gdzie MDC2 buduje z Generali Real Estate, wynajęto już 36,2 tys. m kw. dużej amerykańskiej spółce z sektora medycznego.
Generali kupiło tę nieruchomość już na etapie projektu dla swojego funduszu Generali Real Estate Logistics Fund (GRELF). Powstanie tam ponad 90 tys. m kw. powierzchni magazynowej w trzech halach. Wcześniej w magazyny MDC2 zainwestowało Invesco w Gliwicach, gdzie powstaje park logistyczny o powierzchni 57 tys. m kw. oraz Fortress Real Estate Investments koło Łodzi, gdzie firma Hadley’a Deana buduje park logistyczny o powierzchni najmu 80 tys. m kw.
– Inwestorzy podzielają nasze podejście do ekologii. Co więcej, inwestują pieniądze z funduszy inwestycyjnych, a nie z kredytów, co ma istotne znaczenie obecnie, gdy finansowanie bankowe jest drogie i trudno dostępne – mówi Hadley Dean.
Fundusz GRELF jest inwestorem długoterminowym, Invesco inwestuje w nieruchomości na sprzedaż, z kolei Fortress dywersyfikuje portfolio częściowo zachowując aktywa. Różnice te nie są jednak istotne z punktu widzenia MDC2, bo wszyscy inwestorzy stawiają na jakość budynków.
MDC2 zamierza znaleźć jeszcze dwóch nowych inwestorów. Poza będącymi już budowie magazynami ma jeszcze trzy projekty do realizacji: w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu.
Jakość budynków i jakość życia
Pytany o cele, jakie sobie stawia MDC2, Hadley Dean podkreśla, że pomysł na firmę opiera się na połączeniu najwyższej jakości budynków z dobrą jakością własnego życia i zachowaniem równowagi między nim a pracą.
– Jedną z zalet posiadania własnego biznesu wraz z innymi partnerami jest to, że nie musimy być najwięksi. Chcemy budować od 250 do 350 tys. m kw. rocznie, ale też współpracować z najlepszymi ludźmi i ze świetnymi inwestorami, którzy wyznają takie same wartości. To luksus móc tak podchodzić do biznesu, ale pracowaliśmy na to ponad 20 lat – mówi Hadley Dean.
W MDC2 zatrudnionych jest 21 osób rekrutowanych głównie z dużych i uznanych firm z branży deweloperów magazynowych.
MDC2 to stosunkowo nowy podmiot na rynku, który chcąc się czymś wyróżnić, mocno postawił na strategię ESG. To modny i potrzebny kierunek – fundusze inwestycyjne rozpatrujące projekty premium zwracają uwagę na te certyfikaty. To, że firma deklaruje, że nie chce dostarczać najwięcej nowych powierzchni w Polsce, nie oznacza, że jej plany są mało ambitne. Budowanie 300 tys. m kw. rocznie to średnia deweloperów magazynowych w Polsce i zarazem racjonalny cel, a nawet ambitny, biorąc pod uwagę aktualne warunki rynkowe. W obecnej sytuacji wyzwaniem jest koszt i dostępność finansowania. Z tego samego powodu najwięksi gracze na rynku również musieli zwolnić, więc ci nowi poszukują szansy na większy udział w dostarczaniu nowej powierzchni.
Hadley Dean jest przykładem top menedżera, który po wielu latach w korporacjach chce zrobić coś swojego. Własna firma przynosi wiele wyzwań, ale też jej zarządzający mają większy wpływ na jej kształt i sposób funkcjonowania na rynku. Z drugiej strony, chcąc osiągnąć dużą skalę i tak najczęściej jesteśmy zależni od innych. Również szefowie MDC2 muszą poszukiwać partnerstwa z funduszami zapewniającymi finansowanie poszczególnych projektów, aby tę skalę uzyskać.
Kiedy drogi Hadleya Deana i EPP rozeszły się, Hadley idealnie wykorzystał tę przerwę na odświeżenie kontaktów na rynku magazynowym, który znał z wcześniejszej pracy dla Colliersa. Dzięki temu MDC2 już będąc quasi start-upem miał mocną lokomotywę i paliwo rakietowe. Przez wielu Hadley uważany jest za market makera, bo swoją postawą przez dwie dekady współtworzył polski rynek. W EPP znalazł się już tak wysoko na świeczniku, że właściwie reprezentował polski sektor nieruchomości komercyjnych na skalę międzynarodową. Gdy pojawiał się na różnych forach, promował nie tylko swoją firmę, ale cały polski rynek i robił to z pasją. Razem z Maciejem Madejakiem stał się magnesem przyciągającym ciekawych ludzi do nowej firmy. Dziś MDC2 jest mocno rozpędzonym biznesem z partnerami w skali globalnej.
