Ustawa o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r., nałożyła na deweloperów obowiązek posiadania rachunków powierniczych, na które trafiają pieniądze pochodzące od nabywców.
Stosowania rachunków można jednak uniknąć jeszcze przez jakiś czas. Z takiego obowiązku zostały bowiem wyłączone inwestycje deweloperskie, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży mieszkań nastąpiło przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 29 kwietnia. Nic dziwnego, że w kwietniu mieliśmy swego rodzaju wysp nowych projektów. Monitorowane przez GUS inwestycje rozpoczęte nie pokrywają się wprawdzie wprost z inwestycjami, w których uruchomiono sprzedaż lokali, ale kwietniowe dane o tych pierwszych nie pozostawiają wątpliwości: deweloperzy rozpoczęli budowę 20,4 tys. mieszkań, czyli o 75 proc. więcej niż rok wcześniej. Bez wątpienia miało to związek z wejściem w życie nowych przepisów. Ale są też odwrotne sytuacje.
– Zgłaszają się do nas deweloperzy, którzy nie mają obowiązku stosowania rachunków, ale pytają o ofertę ze względu na to, że takim rozwiązaniem są zainteresowani ich klienci – wyjaśnia Adriana Kluczek, product manager z Kredyt Banku.
Skromna oferta
Z informacji zebranych przez Home Broker wynika, że ofertę rachunków powierniczych dla deweloperów i ich klientów wprowadziło jak dotąd sześć banków. Są to: PKO BP, Raiffeisen, Millennium, DnB Nord, ING oraz Kredyt Bank. Wszystkie banki z wyjątkiem Raiffeisen Banku mają w ofercie rachunki otwarte i zamknięte. Raiffeisen wprowadził tylko rachunki zamknięte. Nie dość, że oferta banków jest póki co skromna, to nie zabiegają one na razie o deweloperów.
– Nie otrzymałem jeszcze żadnej oferty dla naszych klientów. Przypuszczam, że banki traktują dziś rachunki powiernicze jako produkt niszowy. Prawdopodobnie większy ruch w tym segmencie zacznie się za rok, kiedy wszystkie nowe projekty będą już wymagały rachunków powierniczych – ocenia Michał Okoń, dyrektor sprzedaży i marketingu Marvipolu.
Bank jak księgowy
Jak taki rachunek wygląda? Posiadaczem rachunku jest deweloper, ale są na nim ewidencjonowane odrębnie wpłaty każdego nabywcy mieszkania. W uproszczeniu można powiedzieć, że każdy nabywca ma swoje subkonto.
– Jesteśmy w stanie dokładnie powiedzieć, kiedy środki od każdej osoby zostały wpłacone, ile było transz czy kiedy zostały one przekazane deweloperowi – informuje Adriana Kluczek z Kredyt Banku. Jak wyjaśnia, dla banku najbardziej pracochłonne etapy to skonstruowanie umowy z deweloperem, która musi dokładnie określać warunki przekazywania mu środków, a następnie wypłata każdej puli. – Bank musi dokładnie sprawdzić czy wszystkie warunki zapisane w umowie zostały spełnione, czyli przede wszystkim czy określony zakres prac na budowie został wykonany. Może to zrobić sam albo skorzystać z usług firmy zewnętrznej.
Adriana Kluczek zwraca też uwagę na związaną z tym dużą odpowiedzialność banku. Ten czynnik, w połączeniu z koniecznością weryfikacji warunków przez pracownika banku przed każdą wypłatą powoduje, że rachunki powiernicze raczej nie będą tanie. Jedyny bank, który ujawnił swoje stawki podał, że otwarcie rachunku kosztuje 2 tys. zł w przypadku, gdy deweloper korzysta z kredytowania w tym banku. Jeśli deweloper nie kredytuje się w PKO BP zapłaci 5 tys. zł za otwarcie rachunku zamkniętego i 10 tys. zł - otwartego. Do tego dochodzi miesięczna opłata za prowadzenie w kwocie 60 zł oraz prowizje od wpłat (a dokładnie ich przypisania do subkonta danego nabywcy) oraz wypłat. W przypadku wpłat w formie przelewów jest o 0,02 proc. kwoty, ale nie mniej niż 10 zł. Wypłaty z rachunku obciążane są z kolei prowizją 0,04% (ale nie mniej niż 15 zł) dla rachunku otwartego i 0,02proc. (nie mniej niż 60 zł) dla zamkniętego. Pozostałe banki zasłaniają się indywidualnym podejściem do każdego klienta. A to zależy przede wszystkim od liczby nabywców, których wpłaty trzeba ewidencjonować, liczby transz, lokalizacji inwestycji oraz wspomnianej już współpracy dewelopera z bankiem przy innych produktach. Warto przypomnieć, że według ustawy koszt prowadzenia rachunku ponosi deweloper, można jednak śmiało zaryzykować tezę, że finalnie będą nim obciążeni klienci.
