Podaż nowych powierzchni biurowych hamuje od paru lat.
— W pandemię weszliśmy z dużymi projektami w trakcie budowy. W latach 2020-22 średnioroczna podaż wynosiła w Warszawie około 300 tys. m kw. Agresja Rosji na Ukrainę, inflacja, wzrost stóp procentowych, a więc także kosztów finansowania ograniczyły aktywność inwestorów na całym świecie. Deweloperzy dostosowali się do popytu i nowych warunków rynkowych — mówi Jan Szulborski, menedżer ds. rozwoju biznesu w Cushman & Wakefield.
Centrum w budowie
W 2023 r. nowa podaż powierzchni biurowej w stolicy nie przekraczała 60 tys. m kw. W 2024 r. zamknie się nieco ponad 100 tys. m kw. Zmalała nie tylko podaż, zmieniły się lokalizacje nowych inwestycji. Jeszcze w 2020 r. powstawały w różnych dzielnicach, a potem już tylko w centrum, zwłaszcza w okolicach ronda Daszyńskiego.
— To tu powstaje The Form, inwestycja firmy Lincoln, która ma być najszybciej oddana do użytku, bo jeszcze w 2024 r. W III kw. 2025 r. Echo Investment i AFI Europe odda Office House. To część Towarowej 22. Projekt The Bridge wynajęty jest w połowie — Santander Bank podpisał umowę z Ghelamco na 24,8 tys. m kw. Ten sam deweloper ogłosił, że I etap innej jego inwestycji w tej okolicy, Vibe, jest w całości wynajęty — mówi Jan Szulborski.
W budowie jest jeszcze wieża Studio A, drugi etap projektu Skanskiej o powierzchni 25,4 tys. m kw. (oddanie planowane na IV kw. 2025 r.), i ruszyła druga faza projektu Skyliner Karimpolu (24 tys. m kw., oddanie IV kw. 2026 r.). Na Jana Pawła II Strabag buduje Upper One z powierzchnią 36 tys. m kw., a jego oddanie do użytkowania zaplanowano na przełom lat 2026/27. Jedynym niecentralnym obiektem w budowie jest projekt PHN Vena o powierzchni 15 tys. m kw. w al. Prymasa Tysiąclecia, którego zakończenie planowane jest na początek 2026 r.
— Łącznie w budowie mamy 207 tys. m kw., z czego około 23 proc. jest już wynajęte. W tych do oddania do początku 2025 r. poziom wynajęcia jest wyższy i jeszcze wzrośnie, bo negocjacje wciąż się toczą — mówi Jan Szulborski, dodając, że aby budynek był gotowy do sprzedaży, powinien być wynajęty w 90 proc.
Rynek dwóch prędkości
Inwestycje biurowe w centrum cieszą się większym zainteresowaniem najemców. Jan Szulborski podkreśla, że od pandemii mamy w stolicy rynek dwóch prędkości: w dzielnicach poza centrum, gdzie występuje duża podaż i niższe zainteresowanie, wskaźnik pustostanów jest wyższy, a ceny najmu są stabilne. Część firm po pandemii optymalizowała powierzchnię, a większość woli jej szukać w centrum, gdzie popyt jest wyższy niż dostępność, więc czynsze rosną. Chociaż preferowane są nowe biurowce, to starsze budynki stanowią konkurencję w grupie najemców poszukujących od 1 do 2 tys. m kw., a większość transakcji najmu dotyczy właśnie takich. Są też przeważnie tańsze niż nowo powstałe.
W dzielnicach poza centrum pojawiają się natomiast transakcje, w których nieruchomości biurowe kupowane są w celu przekształcenia na funkcję mieszkaniową. M-Park czy Curtis Plaza już są wyburzane pod takie inwestycje. W grudniu 2023 r. Futureal kupił starą siedzibę PKO (Lipowy Office Park) i już w kwietniu sprzedał dwa z czterech budynków funduszowi 1AM CEE Student Housing Fund, zarządzanemu przez litewską spółkę 1 Asset Management, który chce tam oddać do użytku akademiki.
Wśród kupujących na warszawskim rynku dominują inwestorzy z centralnej Europy, krajów bałtyckich i Skandynawii. Zdaniem firm doradczych w przyszłym roku zacznie wracać kapitał z Niemiec i USA.
Niewiele więcej niż w Warszawie
Do czasu sprzedaży przez Ghelamco biurowca Warsaw Unit szwedzkiemu funduszowi Eastnine największą transakcją w 2024 r. był zakup przez ten fundusz budynku Nowy Rynek od Skanskiej. Aktywność deweloperów na ośmiu głównych rynkach regionalnych, do których zalicza się Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin, jest jednak bardzo ograniczona.
— Od początku roku oddano do użytku tylko 76 tys. m kw., a do końca roku odda się jeszcze 70 tys. To istotny spadek w porównaniu z 2023 r., kiedy ukończono 281 tys. m kw. Trend ten utrzyma się w następnych latach, gdyż w budowie z planem ukończenia w latach 2025-26 jest jedynie 152 tys. m kw. — mówi Dorota Lachowska, szefowa działu badań rynku w firmie Knight Frank.
Według danych tej firmy najwięcej buduje się w Poznaniu i Katowicach — 57 i 51 tys. m kw. Największym projektem biurowym w trakcie realizacji poza Warszawą jest AND2 w Poznaniu o powierzchni 40 tys. m kw. Największe budynki w trakcie budowy w Katowicach to Grundmanna Office Park A o powierzchni 21 tys. m kw. z datą oddania na koniec 2024 r. oraz kompleks Eco City Katowice o powierzchni 18 tys. m kw. z datą oddania w 2025 r.
Według Katarzyny Gajewskiej, dyrektorki w dziale badań i analiz rynku CBRE, w miastach regionalnych aktywni są dziś deweloperzy, którzy finansują się sami, np. Vastint aktywny na dwóch rynkach (Gdynia, Wrocław), a za chwilę uruchomi projekt na trzecim (Poznań). Pozostałe inwestycje to często mniejsze projekty — siedziby firm i inwestycje osób prywatnych.
Niegotowe do sprzedania
— W miastach regionalnych najlepiej wynajęte są budynki w 2-3 cyklu najmu, czyli 5-10-letnie. Nowe budynki wciąż są w procesie komercjalizacji, bo na nową podaż nałożyły się pandemia i jej konsekwencje. Te, które zostały oddane do użytku w pierwszych trzech kwartałach 2024 r., mają średni poziom wynajęcia 50 proc., a będące w budowie 20 proc., natomiast oddane w 2023 r. mają średni poziom 72 proc. Na rynkach regionalnych najemcy częściej niż w Warszawie renegocjują też dotychczasowe umowy — mówi Katarzyna Gajewska.
Średni czas komercjalizacji znacznie się wydłużył, ale mocno spadła też aktywność deweloperów, więc nowe obiekty powinny znaleźć najemców. Wskaźnik pustostanów przekracza jeszcze w niektórych miastach 20 proc.
— Budynki sprzedane w 2024 r. były dobrze wynajęte, z długimi umowami, z pewnymi najemcami, którzy gwarantują długoterminowy przepływ pieniądza. W większości nie były to budynki po 2-3-krotnym cyklu wynajmu. Dla inwestorów liczy się też jakość wykonania, nowoczesność, standardy ESG — mówi Katarzyna Gajewska.
Nowymi biurowcami sprzedanymi na rynkach regionalnych w 2024 r. były — oprócz Nowego Rynku — łódzki React, który kupiła estońska firma Summus Capital, oraz gdański Format sprzedany Greenstone przez Torusa. Co ciekawe, nowy na rynku React miał poziom pustostanów 4 proc., a średnia dla Łodzi to 20 proc. Do starszych budynków należała szczecińska Lastadia kupiona przez francuską firmę Arkea oraz .big Kraków, którego nabywcą była litewska Eika.
— Zwiększone zainteresowanie budową nowych obiektów na rynkach regionalnych będziemy obserwować wraz ze wzrostem absorpcji wolnej powierzchni biurowej. Pozytywnym sygnałem jest w miarę stabilny popyt — wielkość wynajętej powierzchni poza Warszawą w trzech pierwszych kwartałach jest niemal taka sama jak w roku poprzednim, co przy organicznej nowej podaży spowoduje spadek pustostanów, a co za tym idzie zwiększenie aktywności deweloperów — mówi Dorota Lachowska.