W 2011 r. przybyło w Polsce 380 tys. mkw. magazynów, o 40 proc. więcej rok temu. 82 proc. to inwestycje typu BTS, czyli na konkretne zamówienie. Niewiele obiektów miało charakter spekulacyjny.
— Brak budownictwa spekulacyjnego wynika głównie z bardzo ograniczonego dostępu do finansowania tego typu nieruchomości. Po 2008 r. banki znaczne obostrzyły warunki udzielania kredytów, a otrzymanie pieniędzy na magazyny spekulacyjne stało się praktycznie niemożliwe.
Wyjątkami mogą być nieruchomości przemysłowe w dużych miastach, gdzie ryzyko związane z najmem jest znikome, np. I strefa Warszawy. Moim zdaniem, możemy już mówić o tendencji budowania magazynów typu BTS. Tym bardziej, że zamawiający wymagają głównie standardowych magazynów, by i w razie ewentualnej zmiany najemcy budynki łatwo przystosować do potrzeb nowego klienta — uważa Maciej Chmielewski, partner w Colliers International Poland.
Deweloperzy przyznają, że budowanie obiektów typu BTS jest bezpieczniejsze, ale zaznaczają, że także klienci zaczęli dostrzegać atuty magazynów na zamówienie.
— Budowanie obiektów na zamówienie to rezultat dopasowania się do wymagań rynku finansowego i rosnącej świadomości klientów na temat opłacalności takiego rozwiązania. Ta opłacalność wynika z kompleksowości oferty dewelopera, który nie tylko zbuduje, ale też znajdzie działkę, załatwi potrzebne formalności administracyjne, a przede wszystkim finansowanie — mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe.
Największe inwestycje
W 2011 r. najwięcej magazynów na zamówienia wybudował Panattoni Europe (m.in. dla firm Danone, Faurecia, Zelmer). Ponadto deweloper rozpoczął kolejne inwestycje dla spółek Recaro Aircraft Seating Polska i Manuli Hydraulics. Także firma Prologis wybudowała kolejny magazyn (19 tys. mkw.). na terenie Prologis Park Wrocław V. Zamawiającym była spółka Raflatac, producent materiałów etykietowych. Największe zlecenia w ubiegłym roku zgarnęła jednak firma Goodman. Deweloper ma wybudować trzy magazyny o powierzchni ponad 25 tys. mkw. każdy. Największy (30,5 tys. mkw.), na zamówienie firmy Amica Wronki, powstaje koło Poznania. Dwa pozostałe w Krapkowicach koło Opola i we Wrocławiu.
Szybkich zmian nie będzie
Mimo dużego zainteresowanie obiektami typu BTS niektórzy deweloperzy zaczy- nają się zwracać w stronę budownictwa spekulacyjnego. ProLogis buduje magazyn przeznaczony wyłącznie na rynek spekulacyjny, bez żadnych umów pre-let. Obiekt o powierzchni prawie 19 tys. mkw. powstaje na terenie Prologis Park Janki. Jego budowa ma się zakończyć w II kw. 2012 r. Obaw o brak najemców nie ma.
— Dwa budynki magazynowe na terenie tego parku są już w stu procentach wynajęte, a jego korzystne położenie sprawia, że kompleks magazynowy cieszy się niesłabnącą popularnością — zapewnia Bartosz Mierzwiak, wiceprezes Prologis w Polsce.
Niestety, jedna jaskółka wiosny nie czyni. Eksperci zapewniają, że nie będziemy mieli do czynienia z kolejnym wysypem projektów spekulacyjnych. Sytuacja może ulec zmianie dopiero, gdy banki zaczną przychylniej podchodzić do finansowania tego typu inwestycji lub gdy zmniejszy się podaż powierzchni magazynowej, a popyt utrzyma się na wysokim poziomie.
Na razie na budowanie bez zabezpieczeń w postaci umów pre-let mogą sobie pozwolić jedynie deweloperzy, którzy sfinansują inwestycję z własnych funduszy lub mają dostęp do finansowania zewnętrznego. Ale i oni powinni wybierać największe miasta.
— Inwestycje spekulacyjne powinny się koncentrować w Warszawie (w granicach miasta), Krakowie i Poznaniu — radzi Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Jones Lang LaSalle.