Częstochowa: rynek w martwym punkcie
Mimo stagnacji na częstochowskim rynku budowlanym, w mieście brakuje działek pod nowe inwestycje. W porównaniu z pozostałymi nieruchomościami, ceny takich działek są wysokie.
Na rynku mieszkaniowym i komercyjnym Częstochowy brakuje chętnych do zakupu czy wynajmu nieruchomości.
Mało wolnej powierzchni
W samej Częstochowie jest mało działek budowlanych o atrakcyjnej lokalizacji.
— Przede wszystkim brakuje gotowych działek budowlanych. Większość terenów trzeba najpierw podzielić i uzbroić. Więcej działek inwestycyjnych na sprzedaż znajduje się w mniej atrakcyjnych dzielnicach, ale inwestorzy nie są nimi zainteresowani — opowiada Waldemar Winiarski, właściciel Agencji Nieruchomości Ava Waldemar Winiarski w Częstochowie.
Coraz więcej osób zaczyna budować domy jednorodzinne na obrzeżach miasta, tam działki są stosunkowo tanie, a wybór duży.
Zaniedbane hotele
Częstochowa nie potrafiła wykorzystać dogodnej sytuacji, w jakiej znajdowała się jeszcze trzy lata temu — była wówczas piątym miejscem na świecie, pod względem liczby odwiedzających je turystów pielgrzymów. W 2000 r. ich liczba wyniosła 6,5 mln. W tym roku spadła o blisko 2 mln. Częstochowa nie inwestowała w budowę hoteli. Jest ich niewiele, a ceny bardzo wysokie. Obiekty, które w tym czasie zostały zbudowane na Jasnej Górze, cieszą się większą popularnością, ponieważ są o wiele tańsze.
Teraz przed Częstochową pojawiła się kolejna szansa — rosnący popyt na działki rekreacyjne w jej okolicach. Pojawia się coraz więcej osób z całej Polski, zainteresowanych krajobrazami Jury Krakowsko-Częstochowskiej.
— Najwięcej działek rekreacyjnych, często już uzbrojonych, kupuje się w okolicach Olsztyna Częstochowskiego. Jest to samo serce Jury Krakowsko-Częstochowskiej. Cena działek w tych okolicach sięga 100 zł za mkw. To dużo, biorąc pod uwagę sporą odległość od miasta — uważa Waldemar Winiarski.
Złe czasy mieszkaniówki
Jeszcze 8 lat temu mieszkania w Częstochowie były droższe niż np. w Katowicach, cieszyły się dużym popytem. Teraz na rynku zapanowała stagnacja. Mimo że nowych bloków powstaje teraz bardzo mało i tak nie ma chętnych wszystkie powstające lokale.
— Warszawska firma deweloperska Korona zamierzała wybudować nowoczesny blok, ale przy początkowej cenie 3 tys. zł za mkw. nie mogła znaleźć wystarczającej liczby klientów. Cena została obniżona do 2,3 tys. zł za mkw., ale nadal nie było chętnych. Inwestycji nie rozpoczęto. Jak na miasto liczące 258 tys. mieszkańców, bardzo mało się buduje — mówi Waldemar Winiarski.
Na rynku wtórnym sytuacja jest nie lepsza, zwłaszcza jeśli chodzi o mieszkania z wielkiej płyty. Dość dużym powodzeniem cieszą się jeszcze kamienice, ale tylko te w centrum miasta.
— Moda na mieszkania w blokach już minęła. Jednak ceny domów jednorodzinnych także spadły o 10-20 proc., bo rzadko trafia się kupiec na obiekt w cenie przekraczającej 1 mln zł — dodaje Waldemar Winiarski.
Nie brakuje klientów na wynajem mieszkań z TBS-ów, ze względu na stosunkowo tani sposób ich nabycia (kaucja wysokości 3 proc. wartości mieszkania). Jednak tych mieszkań jest za mało w stosunku do zapotrzebowania częstochowian. Obecnie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej TBS buduje 4 nowe czterokondygnacyjne bloki, które zostaną oddane do użytku w pierwszym i drugim kwartale 2002 r. Po za tym gmina oferuje na sprzedaż mieszkania rynku wtórnego za 20 proc. ich wartości.
— Zapotrzebowanie na mieszkania TBS-ów jest duże. Na 48 nowo budowanych mieszkań w naszych blokach przypada około 500 chętnych. Jeśli zaś chodzi o zasoby gminne — sprzedajemy mieszkania z odzysku z 80-proc. bonifikatą. Miesięcznie zostaje sprzedanych od 10 do 15 mieszkań. Na przełomie marca i kwietnia 2001 r. udało się nam sprzedać ich 100 — twierdzi Barbara Czajkowska, dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej TBS w Częstochowie.
Czekają na najemców
Ceny wynajmu powierzchni handlowych osiągnęły swoje apogeum cenowe półtora roku temu, gdy w centrum miasta najemcy musieli płacić za 1 mkw. około 200 zł brutto. Teraz, gdy wielu z nich zrezygnowało z najmu, w tych samych miejscach płaci się co najmniej o jedną czwartą mniej.
— W działającym już od roku włoskim obiekcie komercyjnym Jantar Building powierzchnia nie została wynajęta w stu procentach, mimo że ceny są dostępne — mówi Waldemar Winiarski.
Najtrudniej jednak znaleźć najemców na biura, zwłaszcza klasy A. Żaden inwestor nie chce już budować nowych biurowców o wysokim standardzie. Dla częstochowskich nieruchomości komercyjnych zaczęły się trudne czasy.