Podaż na rynku magazynowym rośnie. Coraz więcej magazynów świeci pustkami. Spadają więc czynsze, na czym zyskują najemcy. Deweloperzy rezygnują z budowy nowych obiektów, co w efekcie ma doprowadzić do stabilizacji rynku.
Podobnie jak w przypadku powierzchni biurowych, tak i na rynku magazynów właściciele obiektów są zmuszeni do obniżania czynszów. W obu przypadkach przyczyny są podobne. Inwestorzy zachęceni dużym popytem budowali wiele nowych obiektów. Pierwszy popyt został zaspokojony, a najemcy widząc, że na rynku nie brakuje powierzchni, a nawet jest ich za dużo, stali się bardzo wybredni. Poza tym chętnych do wynajęcia zarówno biur jak i magazynów jest mniej niż wolnej powierzchni.
Zdaniem analityków z Jones Lang LaSalle, wielkość nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie wynosi około 868 tys. mkw. (stan na wrzesień 2001 r.). Mimo iż analitycy zwracają uwagę, że wskaźnik powierzchni nie wynajętej zmniejsza się, to nadal jest on bardzo wysoki. Aż 20,3 proc. magazynów jest bez najemców. Odsetek ten odpowiada 176 tys. mkw. Taka sytuacja spowodowała, że deweloperzy wstrzymują się z budową kolejnych obiektów.
— Obecnie nie buduje się nowych powierzchni magazynowych. Te, które są oferowane na rynku, to stare magazyny lub obiekty będące w końcowej fazie budowy. Deweloperzy nie rozpoczynają nowych projektów, mimo że posiadają dużo terenów przeznaczonych pod inwestycje — zaznacza Marek Wachowski z CB Richard Ellis.
Część analityków uważa, że taka sytuacja jest normalnym zjawiskiem, określanym mianem cyklu deweloperskiego. Obecnie inwestorzy nie budują nowych obiektów, czekają aż dostępne powierzchnie znajdą najemców. Kiedy na rynku znów zacznie brakować magazynów, wtedy czynsze nieznacznie wzrosną, a deweloperzy rozpoczną budowę. Tego typu cykle są zjawiskiem normalnym na rynkach rozwiniętych.
Analitycy zauważają jednak, że spadł popyt na obiekty magazynowe.
— W tym roku w porównaniu z rokiem ubiegłym można zauważyć spadek dynamiki liczby zawieranych umów najmu na tym rynku. Jednak jest lepiej niż w latach 1997-1999. W roku 2001 popyt spadł o 20-30 proc. Obecnie liczba zapytań o wynajem jest wysoka. Zainteresowanie jednak wyszło poza region warszawski, w którym popyt się ustabilizował. Najwięcej powierzchni magazynowych poszukiwanych jest zwłaszcza na terenie Łodzi, Poznania i Górnego Śląska. Klienci oczekują od właścicieli obiektów elastyczności w zakresie trwania wynajmu, jak i jego przedmiotu. Kiedyś umowy wynajmu były zawierane na długi czas. Obecnie najemcy skłaniają się do podpisywania umów na 3 lata — twierdzi Roman Fortuna z King Sturge.
Jego zdaniem, klienci oczekują też, że będą mogli wynajmować powierzchnię na raty. Teraz podpisują umowę np. na 1,5 tys. mkw., za pół roku — na kolejny 1 tys. mkw. Nie chcą płacić za wolną powierzchnię, która będzie im potrzebna dopiero w przyszłości.
Spadek popytu związany jest ze spowolnieniem gospodarki. Analitycy twierdzą, że w chwili gdy poprawi się sytuacja gospodarcza, wzrośnie zapotrzebowanie na magazyny.
Analitycy zwracają także uwagę na fakt, że coraz więcej inwestorów buduje magazyny i centra logistyczne w innych miastach niż Warszawa.
— Zainteresowanie wynajmem magazynów w innych regionach kraju wywołują głównie hipermarkety, które poszukują miejsca na swoje centra dystrybucyjne — mówi Marek Wachowski.
Analitycy z Jones Lang LaSalle obserwują aktywność deweloperską w takich miastach, jak Łódź, Katowice, Poznań, a ostatnio także Wrocław.
Marek Wachowski zauważa, że firmy logistyczne poszukują magazynów z bocznicami kolejowymi.
— Trudno je jednak znaleźć. Jeżeli są już jakieś stare magazyny, to zazwyczaj mają nieaktywne bocznice, a trudno uzyskać pozwolenie na ich włączenie do sieci kolejowej — twierdzi Marek Wachowski.
Obecnie kończy się budowa magazynu w Poznaniu, w Tychach powstaje magazyn o powierzchni około 30 tys. mkw. W 2002 r. ruszy realizacja nowego projektu w aglomeracji katowickiej.
Zdaniem Romana Fortuny, obecne czynsze w porównaniu z analogicznymi z roku 2000 są niższe.
— Uważam, że pod koniec roku zaczną się stabilizować. Jeżeli chodzi o powierzchnie magazynowe w tzw. centrach logistycznych, to ich cena nie może spaść poniżej 4-5 USD (16,5-20,5 zł) za mkw. — mówi Roman Fortuna z King Sturge.
Zdaniem analityków z Jones Lang LaSalle, obecnie czynsze wywoławcze w Warszawie kształtują się na poziomie 6-7 USD (24,5-28,7 zł) za mkw. Za wynajęcie magazynów oddalonych od centrum miasta trzeba zaś zapłacić 5-5,5 USD (20,5-22,5 zł) za mkw. miesięcznie.