Developerzy zmagają się z nadmiarem kłopotów
Pieniądze, grunty i wykonawcy opóźniają budowę mieszkań
PRZEDŁUŻAJĄ WYKONAWCY: Dobrych fachowców brakuje. Są przestoje. Często inspektor techniczny niezadowolony z tego, co zrobił wykonawca nie przyjmuje budowli. A poprawki trwają — wyjaśnia Tomasz Błeszyński z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. fot. ARC
W momencie rozpoczęcia budowy trudno powiedzieć, czy skończy się ona w terminie i jak potoczą się jej losy. Coraz częściej przyczyny obiektywne, a nie zwykła nieuczciwość, są powodem opóźnień lub plajty budowy.
Niewiele spółdzielni i developerów dotrzymuje ustalonego na początku planu budowy. Budowy nagminnie opóźniają się. Przyczyn takiej sytuacji jest wiele. Po pierwsze do tego, by budowa posuwała się do przodu, potrzebne są pieniądze.
— Pieniądze dają ludzie, którzy płacą za mieszkania. Tymczasem my handlujemy powietrzem. W dzisiejszych czasach sprzedając tak drogi towar trudno zdobyć zaufanie klientów nie pokazując im go — tłumaczy Tomasz Błeszyński z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Na ratunek kredyt
Zwykle budowa u developera rozpoczyna się, gdy sprzedanych jest 50 proc. mieszkań. W spółdzielniach inwestycja rusza jeszcze wcześniej.
— Problem zaczyna się, gdy szybko nie sprzeda się pozostałych mieszkań. Jeżeli tempo przyrostu liczby nowych członków spółdzielni jest wolniejsze od tempa realizacji, budowa zwalnia — tłumaczy Janusz Czarnecki, prezes spółdzielni Architekt.
Jego zdaniem w takiej sytuacji ratunkiem jest kredyt w banku.
— Kredyty są trudno dostępne. Procedura jego przyznawania nierzadko trwa pół roku. Gdy bank obrabia dokumenty, budowa zwalnia i w rezultacie staje - tłumaczy Janusz Czarnecki.
Przyznaje, że sytuacja może stać się niebezpieczna, gdy inwestor nie dostanie kredytu.
Fakt, że spółdzielnia znalazła chętnych na mieszkania nie jest jednoznaczny z tym, że budowa będzie się sprawnie rozwijać.
— Często winę za przedłużanie się inwestycji są sami członkowie spółdzielni. Niektórzy płacą raty z opóźnieniem. Wystarczy kilka procent takich ludzi w jednej inwestycji i budowa zaczyna odpowiednio na to reagować — wyjaśnia Iwona Gajowniczek z agencji nieruchomości Drągowski.
Kornel Kołakowski z agencji Polanowski jest zdania, że opóźniający się przypływ pieniędzy od członków spółdzielni nie może być usprawiedliwieniem dla przeciągającej się budowy.
— Spółdzielnia powinna w takiej sytuacji sprawnie egzekwować swoje prawa określone w umowie. Na przykład nakładać kary —mówi Kornel Kołakowski.
— Kary to niestety nie są pieniądze, lecz w pierwszej fazie tylko papier. Za to nie można budować — uważa Janusz Czarnecki.
Dobrze zabezpieczeni
Podczas ostatniej inwestycji spółdzielni Architekt 25 proc. jej członków wpłacało raty z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Janusz Czarnecki przyznaje, że czasami ludzie po wpłaceniu kilku rat zdają sobie sprawę z tego, że nie stać ich na mieszkanie i zupełnie rezygnują z udziałów w spółdzielni.
— Zabezpieczamy się przed tym. Nie oddajemy pieniędzy dopóki rezygnujący z mieszkania nie znajdą na nie nowych nabywców — wyjaśnia Janusz Czarnecki.
Twierdzi, że ludzie mogliby być bardziej pewni, że spółdzielnia dotrzyma terminu budowy, gdyby inaczej wyglądała współpraca z gminami.
— Brakuje odpowiednio przygotowanych terenów pod budowę — twierdzi Janusz Czarnecki.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego ziemię pod budowę powinna przygotowywać gmina. Zwykle jednak to właśnie inwestor uzbraja teren.
— Gminy z tego później korzystają nie płacąc ani grosza. Jedna trzecia kosztów inwestycji to właśnie koszt przygotowania gruntu. Z drugiej strony często nieuregulowane kwestie prawne własności gruntu wstrzymują budowę - wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
Prezes Architekta twierdzi, że ostatnia budowa przedłużyła się o ponad pół roku właśnie z powodu gruntu.
— Mieliśmy zgodę właścicieli i użytkowników gruntu przy ul. Tobruk na przeprowadzenie pod planowaną ulicą linii energetycznej i wodno-kanalizacyjnej. W zamian za udostępnienie nam terenu mogli oni przyłączyć się do instalacji. Gdy budynki były już prawie gotowe i przystąpiliśmy do budowy infrastruktury okazało się, że część właścicieli cofnęła zgodę — wyjaśnia Janusz Czarnecki.
Nie rozumie dlaczego w tej sytuacji gmina stanęła po stronie protestujących.
— Sprawa dotarła do Urzędu Wojewódzkiego. W końcu wydano nam zgodę na podłączenie. Budowa jednak opóźniła się, wzrosły koszty, które pokryli przyszli lokatorzy — wyjaśnia Czarnecki.
Źli wykonawcy
Najczęstszą przyczyną opóźniających się inwestycji są źli wykonawcy.
Zdaniem Janusza Czarneckiego czasami spółdzielnie zmuszone są do rzeczy najgorszej — zmiany wykonawcy.
— To trwa. Stary wykonawca musi zejść z budowy, później nowy instaluje się. My na szczęście nie zmienialiśmy wykonawcy—mówi Janusz Czarnecki.
Problemów, które mogą napotkać spółdzielnie i developerzy jest wiele. Kornel Kołakowski twierdzi, że solidna i doświadczona spółdzielnia powinna być przygotowana na wszelkie trudności.
— Inwestor nie może tłumaczyć się przeciwnościami losu. Przy niedotrzymaniu terminów wina leży zawsze po jego stronie — wyjaśnia Kornel Kołakowski.